Проголосованный в ночь на 31 марта текст закона о рынке земли еще не обнародован официально, с учетом всех поправок, но его уже критикуют. Это в определенной степени закономерно.
Ведь с уверенностью можно ожидать, что, учитывая большое количество ограничений, которые закон накладывает на владение сельскохозяйственной землей, реализация корпоративных прав и прав собственности на недвижимое имущество в Украине из-за юридических формальностей, вероятно, усложнится для всех, даже для не связанных с сельским хозяйством.
Закон в перспективе создает новые возможности для отрасли сельского хозяйства и финансового сектора, но также усложнит ведение бизнеса в целом. Хотя к этому можно подготовиться, и начинать следует уже сейчас.
Кто сможет распоряжаться землей и в какой степени?
Сроки снятия моратория на покупку сельскохозяйственной земли для юридических лиц отложены на 2024 год, но для граждан мораторий перестанет действовать уже в 2021 году. До 2024 года основные механизмы, благодаря которым граждане могут распоряжаться своей сельскохозяйственной землей, – это продать ее другому гражданину или передать в ипотеку.
Банки (с иностранным капиталом в частности) смогут приобретать ее лишь в порядке обращения взыскания и должны продать на торгах в течение 2 лет, а до 2024 г. — только гражданам.
У граждан появятся новые поводы прибегать к процедуре собственной неплатежеспособности в соответствии с Кодексом Украины о процедуре банкротства, которая предусматривает мораторий на удовлетворение требований кредиторов. Ведь не только граждане смогут ограниченно распоряжаться своими сельскохозяйственными землями – их, как и другое имущество, могут подвергнуть процедуре отчуждения в счет погашения долга.
Однако в случае, если ситуация станет сложной, нельзя исключать принятие законов, которые будут ограничивать обращение взыскания на земельные участки, подобно мерам преодоления негативных последствий финансового кризиса, которые принимали в прошлом.
Предусмотрено ограничение на то, сколько сельскохозяйственных земель может приобрести один гражданин, непосредственно или через юридических лиц. Согласно предварительным данным, этот порог составит 100 га, а с 2024 года – 10 тыс. га.
Ограничения на приобретение земель сельскохозяйственного назначения общей площадью уже устанавливались в прошлом Земельным кодексом Украины. На практике они приводили к дроблению владения между лицами и использования номинального владения.
Могут ли иностранцы владеть сельскохозяйственной землей, должен решить всеукраинский референдум.
Как это будет работать?
Механизм, который призван ограничить иностранцев от опосредованного владения землей, а также от опосредованного накопления одним гражданином сверх установленных ограничений, урегулирован довольно обобщенно. Это будет порождать ряд вопросов в отношении его реализации.
Могут ли акционерные общества, акции которых находятся в свободном обращении, владеть сельскохозяйственной землей? Как эффективно отслеживать контроль? Будет ли возлагаться ответственность на физических лиц, которые опосредованно владеют сельскохозяйственной землей с нарушением ограничений?
Будет ли переходить право собственности на земельный участок под объектом недвижимости в случае его приобретения? Как структурировать владение сельскохозяйственными землями в холдинге?
Для корпоративных отношений и для работы государственных реестров вести учет тех юридических лиц, которые владеют сельскохозяйственной землей, придется специально, а всех других физических и юридических лиц – проверять.
Как подготовиться к изменениям?
Продолжение реформ неизбежно. Готовясь к ним, целесообразно проверить, воспользовались ли вы всеми возможностями существующего регулирования, пока оно не изменилось, пока компетентные органы не реформированы, а архивные документы не потеряны.
Стоит проверить:
1) надлежащее оформление земельных участков и прав на них;
2) наличие комплектов документов, подтверждающих формирование земельного участка и оформления прав на него;
3) правильность границ и других сведений в Государственном земельном кадастре;
4) отсутствие наложений с неархивированными и соседними земельными участками,
5) правильность сведений Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, а также оценить, не навредит ли новое регулирование выполнению заключенных договоров.
Авторы: Роман Рябенко, старший юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Александр Бородкин, партнер ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»
Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора
Читайте также
