Facebook Pixel

Рынок земли: кого допустят и как будут кредитовать

Принятый в ночь на 31 марта закон о земле предусматривает постепенное разблокирование рынка сельскохозяйственной земли и требование пока не допустить к нему иностранных инвесторов. Также закон содержит свои особенности работы банков с кредитованием под залог земли. The Page расспросило экспертов об особенностях нового законодательства.


Что предусматривает принятый закон об обороте земель с/х назначения и когда будет снят мораторий?

Тимур Бондарев
Тимур Бондарев
Управляющий партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Arzinger

Принятый закон предусматривает долгожданное (хотя и поэтапное) разблокирование рынка сельскохозяйственной земли, которая была под запретом почти 20 лет.

**Новая модель рынка предполагает следующие ключевые условия:

* Продажа земель государственной и коммунальной собственности остается под запретом. Такие участки можно арендовать (на земельных торгах).

* Оборот земель частной собственности (кроме временно оккупированных) между:

— гражданами Украины — до 10 тыс. га в «одни руки», в том числе через участие в юридических лицах;

— юридическими лицами, зарегистрированными в Украины, владельцами которых являются граждане Украины, государство или община – до 10 тыс. га.

При этом никаких «промежуточных» звеньев. То есть, по сути, ожидается введение механизма контроля бенефициарного владельца соответствующего актива;

— государством/ территориальной общиной.

* Первоочередное право выкупа получат арендаторы земельных участков.

* Обязательными условиями соглашений является безналичный расчет и подтверждение источника поступления средств покупателя.

* Возможность залога земли банками. В случае обращения взыскания банк обязан осуществить продажу на аукционе в течение следующих двух лет.

Ограничения по консолидации на банки не распространяются.

* Право выкупа с рассрочкой оплаты до 10 лет земель крестьянского (фермерского) хозяйства гражданами, которым они принадлежат на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, или арендаторами, которые переоформили такие участки до 2010 года.

* Отмена запрета изменения целевого назначения, кроме как для временно оккупированных территорий.

* Конфискация земельных участков в случае нарушения условий обращения или консолидации.

Такая модель рынка полноценно начнет работать с 1 января 2024 года. До этого времени, до 01.07.2021 (вступления в силу закона), оборот земли будет осуществляться в основном между гражданами Украины с ограничением до 100 га в одни руки.

Для юридических лиц в этот период будут действовать аналогичные условия действующего моратория, кроме изменения целевого назначения.

The Page
Комментарий The Page

Продажа земель государственной и коммунальной собственности остается под запретом.

Какие перспективы для иностранных инвесторов?

Татьяна Сторожук
Татьяна Сторожук
Старший юрист практики недвижимости и строительства Arzinger

Согласно тексту нового закона, иностранные инвесторы не будут иметь права инвестировать в с/х земли (как напрямую, так и через участие в юридических лицах, зарегистрированных в Украине).

Соответствующий вопрос (доступа иностранного капитала к рынку с/х земли) должны рассмотреть на референдуме.

В любом случае, иностранные инвесторы не будут иметь права инвестировать в с/х земли, выделенные из паев, в зоне ближе 50 км от государственной границы Украины. А также будет действовать ряд ограничений для резидентов стран, которые находятся под санкциями.

The Page
Комментарий The Page

Вопрос доступа иностранного капитала к рынку с/х земли должны рассмотреть на референдуме.

Каковы особенности участия банков?

Богдан Шморгун
Богдан Шморгун
Юрист практики недвижимости и строительства Arzinger

Земля приобретает статус bankability, то есть с 1 июля 2021 банки смогут запускать программы кредитования под залог земли, однако с ограничениями, которые будут действовать в соответствующий период трансформации рынка.

Здесь подчеркну: в залог смогут передаваться именно земельные участки, а не корпоративные права юридических лиц-владельцев. Отчуждение корпоративных прав последних банкам или другим юридическим лицам запрещено до принятия соответствующего решения на референдуме.

Учитывая ограничения и риски по продаже такого актива, прогнозируемо, что кредитование под залог земли не станет широко распространенным.

The Page
Комментарий The Page

Земля приобретает статус bankability.

Контекст. Верховная Рада приняла законопроект о рынке земли в первом чтении еще осенью 2019 года. В частности, проект предусматривал лимит на концентрацию земли в одних руках в размере 200 тыс. га. После этого лимит неоднократно пересматривался.

Недавно Кабмин почти заблокировал рынок земли, пытаясь урезать бюджетные расходы. После шквала критики правительство спешно решило все исправить. Впрочем, 30 марта депутаты отказались менять госбюджет-2020.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях!
Поблагодарить 🎉