Рынок земли: кого допустят и как будут кредитовать

Принятый закон предусматривает долгожданное (хотя и поэтапное) разблокирование рынка сельскохозяйственной земли, которая была под запретом почти 20 лет.

**Новая модель рынка предполагает следующие ключевые условия:

* Продажа земель государственной и коммунальной собственности остается под запретом. Такие участки можно арендовать (на земельных торгах).

* Оборот земель частной собственности (кроме временно оккупированных) между:

— гражданами Украины — до 10 тыс. га в «одни руки», в том числе через участие в юридических лицах;

— юридическими лицами, зарегистрированными в Украины, владельцами которых являются граждане Украины, государство или община – до 10 тыс. га.

При этом никаких «промежуточных» звеньев. То есть, по сути, ожидается введение механизма контроля бенефициарного владельца соответствующего актива;

— государством/ территориальной общиной.

* Первоочередное право выкупа получат арендаторы земельных участков.

* Обязательными условиями соглашений является безналичный расчет и подтверждение источника поступления средств покупателя.

* Возможность залога земли банками. В случае обращения взыскания банк обязан осуществить продажу на аукционе в течение следующих двух лет.

Ограничения по консолидации на банки не распространяются.

* Право выкупа с рассрочкой оплаты до 10 лет земель крестьянского (фермерского) хозяйства гражданами, которым они принадлежат на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, или арендаторами, которые переоформили такие участки до 2010 года.

* Отмена запрета изменения целевого назначения, кроме как для временно оккупированных территорий.

* Конфискация земельных участков в случае нарушения условий обращения или консолидации.

Такая модель рынка полноценно начнет работать с 1 января 2024 года. До этого времени, до 01.07.2021 (вступления в силу закона), оборот земли будет осуществляться в основном между гражданами Украины с ограничением до 100 га в одни руки.

Для юридических лиц в этот период будут действовать аналогичные условия действующего моратория, кроме изменения целевого назначения.

Согласно тексту нового закона, иностранные инвесторы не будут иметь права инвестировать в с/х земли (как напрямую, так и через участие в юридических лицах, зарегистрированных в Украине).

Соответствующий вопрос (доступа иностранного капитала к рынку с/х земли) должны рассмотреть на референдуме.

В любом случае, иностранные инвесторы не будут иметь права инвестировать в с/х земли, выделенные из паев, в зоне ближе 50 км от государственной границы Украины. А также будет действовать ряд ограничений для резидентов стран, которые находятся под санкциями.

Земля приобретает статус bankability, то есть с 1 июля 2021 банки смогут запускать программы кредитования под залог земли, однако с ограничениями, которые будут действовать в соответствующий период трансформации рынка.

Здесь подчеркну: в залог смогут передаваться именно земельные участки, а не корпоративные права юридических лиц-владельцев. Отчуждение корпоративных прав последних банкам или другим юридическим лицам запрещено до принятия соответствующего решения на референдуме.

Учитывая ограничения и риски по продаже такого актива, прогнозируемо, что кредитование под залог земли не станет широко распространенным.