В ночь с 30 на 31 марта Верховная Рада проголосовала за открытие рынка сельскохозяйственных земель. Можно ли считать это решение полноценной реформой?
Итак, законопроект о рынке земли наконец попал в сессионный зал Верховной Рады и получил поддержку. Хорошо ли это? И да, и нет. Начнем с преимуществ. Безусловно, парламент принял историческое решение, которое мы ждали еще с 2006 года.
Ведь именно тогда должен был закончиться срок действия моратория на продажу сельскохозяйственных участков. Однако никто не решался отменить его окончательно. Сегодня в условиях тотального карантина и давления со стороны МВФ законодатели все же проголосовали за либерализацию. Поэтому первый шаг сделан, и возврата нет.
Но на этом плюсы заканчиваются, поскольку детальный анализ свидетельствует о том, что над законом придется еще немало поработать, чтобы реформа действительно имела экономический эффект, на который все рассчитывали.
Принятый закон вводит поэтапное открытие рынка земли, начиная с 1 июля 2021 года. Воспользоваться правом собственности на сельскохозяйственную землю сначала смогут только физические лица, которым разрешается покупать участки общей площадью не более 100 га. В 2024 году это ограничение потеряет силу, и общая площадь увеличится до 10 тыс. га в одни руки. При этом сохраняется запрет на продажу государственных и коммунальных участков.
Над законом придется еще немало поработать, чтобы реформа действительно имела экономический эффект.
Также с 1 января 2024 года право владеть сельскохозяйственной землей получат юридические лица, хотя (напомню) сначала законопроект позволял им становиться полноценными игроками на земельном рынке сразу после его открытия. Утвержденная парламентом редакция лишает их такой возможности на два с половиной года.
Поэтому вряд ли мы увидим всплеск экономической активности в аграрном секторе в ближайшее время. Это повлияет и на ценообразование: крестьяне, владеющие землей, значительно проигрывают из-за отсутствия реальной конкуренции на рынке. Впрочем, физические лица-фермеры все же смогут привлекать финансирование, поскольку закон позволяет делать участок предметом залога.
Украинские юридические лица, в составе которых есть иностранцы, а также иностранные юридические и физические лица получат право покупать сельскохозяйственные земли лишь после одобрения такого решения на общегосударственном референдуме.
Следовательно, условия деятельности для крупнейших землепользователей не изменятся совсем.
Но я все же сохраняю сдержанный оптимизм и верю, что решение парламента – это только первый шаг на пути к полноценной земельной реформе. Надеюсь, что временные ограничения введены для того, чтобы подготовить соответствующие механизмы и правила прозрачной продажи земельных участков, сформировать объединенные территориальные общины, а не из каких-то других соображений.
А что, собственно, теперь делать потенциальным участникам этого рынка? Конечно, готовиться. Готовиться уже сейчас. Стоит провести инвентаризацию земельного банка и устранить выявленные недостатки. Ведь любая деталь (например, отсутствие информации или наличие некорректной информации в государственном земельном кадастре, несвоевременное оформленное наследство и тому подобное) впоследствии будет мешать успешной транзакции.
А отсутствие корректно оформленного доступа (как юридически, так и фактически) создаст препятствия для нормального использования земли как сейчас, так и в будущем. Также следует заблаговременно позаботиться о корректных условиях и регистрации договоров аренды земли и других формальностях. При любых обстоятельствах государство будет защищать только законных землевладельцев и землепользователей.
А у нас впереди много работы по усовершенствованию принятого закона и подготовке к полноценному открытию рынка земли, что позволит устроить настоящий инвестиционный бум в аграрном секторе.
Материал подготовлен при содействии «Ассоциации юристов Украины»
Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора
Читайте также
