Facebook Pixel

Десять выводов из закона о введении рынка земли

Оксана Кобрин
член Ассоциации юристов Украины, партнер АО «Морис Груп»

Сначала — несколько важных ремарок.

  • Полный текст законопроекта №2178-10 об обороте земель сельскохозяйственного назначения с учетом всех принятых поправок еще не обнародован. При осуществлении этого анализа мы опираемся на текст законопроекта ко второму чтению и сравнительную таблицу к нему, размещенную на сайте ВРУ 30 марта 2020 года, а также на дополнительно одобренные поправки.
  • Подписание закона заблокировано, однако, вероятнее всего, его подпишут и опубликуют.
  • Что касается термина «паи», то здесь и далее имеются в виду земельные участки для ведения товарного сельскохозяйственного производства, выделенные в натуре владельцам земельных долей (паев).

Так что же в законе?

Важнейшие условия открытия рынка земли, которые так долго и отчаянно обсуждались и в зале парламента, и в обществе, и в результате были выписаны в законе, можно разместить на одном листе.

Telegram Logo

Введение рынка земли будет происходить в несколько этапов:

- с 1 июля 2021 (дата вступления закона в силу) только граждане Украины смогут покупать паи, и только до 100 га в одни руки;

- с 1 января 2024 года юридические лица тоже смогут покупать паи, но площадь земель, которая может находиться в собственности одного лица (как физического, так и юридического), увеличится до 10 тыс. га (исключение — банки);

- после референдума юридические лица, созданные в Украине иностранцами, смогут стать владельцами земель с/х назначения.

В отношении юридических лиц, которые могут приобрести право собственности на земли с/х назначения, установлены весомые ограничения. Прежде всего, участниками (акционерами, пайщиками) таких юридических лиц должны быть исключительно граждане Украины и/или государство либо территориальные общины.

Это означает следующее: если в составе участников одного юридического лица есть другие юридические лица, то такое юридическое лицо не будет иметь права приобрести право собственности на участки с/х назначения.

Если гражданин владеет долями, акциями, паями в юридическом лице, которое имеет в собственности участки с/х назначения, то будет считаться, что этому гражданину также принадлежат участки пропорционально размеру его доли, пая или количеству акций, и это количество гектаров будет учитываться при определении общей площади, находящейся в собственности такого гражданина.

Банки смогут приобретать право собственности на земли с/х назначения только в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога и обязаны продать такие паи в течение 2 лет.

Земли государственной и коммунальной собственности продаже не подлежат.

Определен перечень лиц, которые ни при каких обстоятельствах не могут быть собственниками земель с/х назначения.

В частности, это подсанкционные лица и лица, входящие или ранее относящиеся к террористическим организациям; юридические лица, конечными бенефициарами которых являются иностранные государства; граждане государства, признанного Украиной государством-агрессором, или зарегистрированные в оффшорных зонах или в странах, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов согласно списку FATF, а также, если конечного бенефициара невозможно установить.

Заключение соглашений будет происходить только по предварительной проверке общего количества земель, находящихся в собственности конкретного гражданина или юридического лица. При этом расчет только в безналичной форме с предоставлением подтверждения источника дохода.

Цена продажи паев — не ниже нормативной денежной оценки (это правило действует до 1 января 2030 года).

При заключении договоров купли-продажи обязательно применяется преимущественное право (арендатор в случае продажи арендуемого им участка имеет преимущественное право на приобретение). Введена возможность передачи преимущественного права третьему лицу.

Нарушение требований по приобретению прав собственности на участки с/х назначения по площади и по субъекту владельца является основанием для признания соответствующей сделки недействительной, а также для конфискации земельного участка по решению суда.

Запрещаются также любые операции (кроме передачи по наследству) с паями на временно оккупированных территориях и Крыму. Запрет приобретать право собственности на участки с/х назначения будет применяться как один из видов санкций.

Однозначно, что такие условия являются результатом компромисса либерального варианта внедрения рынка земли и консервативного, сторонники которого отрицают возможности продажи сельскохозяйственных земель.

Несмотря на вал критики, которая сейчас распространяется в информпространстве, убеждена, что открытие рынка земли с такими условиями является определяющим положительным шагом для Украины.

Уже сейчас мы сможем спроектировать, какое влияние окажет земельная реформа в таком формате на участников рынка, а также сможем сформировать определенные выводы.

1. На первом этапе открытия рынка земли — это оптимальные условия для баланса интересов всех участников. За этот период владельцы земли, которые хотели продать или купить землю, смогут реализовать свои планы, а остальное население убедится в том, что значительных тектонических сдвигов и массовой скупки земли не произойдет.

2. Для агропроизводителей значительных изменений не предвидится, хотя усиление конкурентной борьбы за ресурсы будет продолжаться, а потому размер арендной платы будет увеличиваться. Возрастет количество единоличников, которые смогут выкупить, сформировать массив и хозяйство самостоятельно. Конкурентная борьба также усилится между местными агропроизводителями (фермерами) и большими агрогруппами (корпорациями), однако это игроки разных весовых категорий, и весомого влияния на ситуацию на рынке не будет.

3. Увеличение ВВП не следует ожидать, поскольку международные компании и корпорации не смогут быть полноценными участниками рынка из-за отсутствия гарантий стабильной и долгосрочной деятельности — ни права залога, ни права собственности на участки с/х назначения для них не предусмотрены.

4. Появится новый механизм для инвестирования — покупка с/х земель. Рантье могут получать до 10% вложенных средств ежегодного дохода в виде арендной платы.

5. Юридические лица, где участниками являются другие юридические лица, не смогут приобрести участки с/х земель. Всех арендаторов (юрлиц агропроизводителей) до 1 января 2024 обяжут показать прозрачную структуру собственности, что означает открытие физических лиц — граждан как участников (акционеров) и отбеливание бюджетирования для надежного подтверждения законности источников доходов.

Грамотное и стратегическое структурирование агрогрупп с защитой прав пользования и собственности станет залогом дальнейшей безопасной деятельности.

6. На период с 1 июля 2021 по 1 января 2024 юридические лица – агропроизводители, арендующие паи, ради собственной безопасности и недопущения усиления конкурентов должны выкупить то предложение участков, которое находится у них в аренде. Однако непосредственно они таким правом не наделены.

Компенсационный механизм, который позволит арендаторам косвенно выкупать арендуемые ими участки, заложен в законе путем внедрения права передачи третьим лицам преимущественного права. С помощью этого положения сегодняшний арендатор — юридическое лицо сможет передать свое преимущественное право на покупку участка третьему лицу — гражданину (скорее всего, это будет связанное лицо), сообщив об этом собственнику земли.

Таким образом, фактически вводится оборот преимущественных прав, который никак не урегулирован, что несет в себе много рисков (возможна неоднократная продажа преимущественного права недобросовестными арендаторами, обман и конфликты из-за нарушения преимущественных прав, поскольку сведения о стоимости участков по договорам останутся скрытыми, и у арендатора не будет доказательств цены продажи и нарушения его преимущественного права и т.д.).

Особенно важно правильно воспользоваться преимущественным правом для компаний с иностранными инвестициями, поскольку, в отличие от украинских владельцев, им трудно найти и довериться гражданам Украины, которые могут выступить покупателями земель.

7. Многие эксперты говорят о предстоящей массовой скупке земель на подставных лиц до 100 га в одни руки. Такую возможность не следует отвергать, ибо механизмов гарантий защиты прав «реального владельца» достаточно, однако сомнительно, что такие схемы приобретут массовый характер.

Требование закона о безналичном расчете и необходимости подтверждения источника происхождения средств будет достаточно сдерживающим фактором.

8. В конечном варианте парламентарии законопроекта отказались от ограничений максимального количества земель в собственности на местном уровне до 35% территории местных общин.

Таким образом, отдельные владельцы смогут скупить до 10 тыс. га и монопольно контролировать рынки земли отдельных ОТГ, влиять на других владельцев, арендаторов и органы местного самоуправления. Монополизация земель на местном уровне не позволит увеличить поступления в местные бюджеты, диверсифицировать локальные виды деятельности и будет негативно влиять на развитие общин.

9. С введением рынка земли с 1 июля 2021 перестанет действовать действующий запрет на изменение целевого назначения паев. Девелоперы, застройщики, производственники могут уже сейчас прицениваться и выбирать территории для потенциальной жилой, производственной застройки и другого, отличного от с/х использования таких земель.

Что касается привлекательных участков, то оживится уже подзабытый спекулятивный сектор. Хотя эти земли и будут находиться в частной собственности, но роль местных общин возрастет, поскольку именно от их видения будет зависеть, какими будут градостроительные решения. Будущее развитие общин во многом будет определяться тем, насколько взвешенное и удачное решение будет принято на этом этапе.

При этом, несмотря на запрет на продажу земли государственной и коммунальной собственности, местные общины или государство могут передавать такие земли в аренду с изменением целевого назначения для реализации инвестиционных проектов. Таким образом, конкуренция на поле привлечения инвесторов будет только расти.

10. Новый исток массовой приватизации земли. Запуск рынка земли происходит на фоне формирования новых территориальных общин. Все земли с/х назначения государственной собственности должны быть переданы территориальным общинам после создания ОТГ, которое должно завершиться в этом году.

При увеличении земельного фонда местные советы обычно сразу начинают «распаевывать» такие земли. Это неплохой шанс для всех, кто еще не воспользовался правом бесплатной приватизации, получить земельный надел. Одновременно это большое испытание для общин, чтобы удачно распорядиться землями, учитывая перспективное развитие.


Больше года осталось государству и другим участникам рынка, чтобы подготовиться к новым условиям. Самое время владельцам проверить свои документы, арендаторам — структурироваться и наладить диалог с владельцами паев, общинам — определяться по перспективному развитию, а государству — создать надежные механизмы защиты прав собственности.

The Page Logo
У вас есть интересная колонка для The Page?
Пишите нам: [email protected]
Warning icon Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter Cmd + Enter Ctrl + Enter

Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора

Комментарии

Все новости