Facebook Pixel
Русский военный корабль, иди нах*й.
Пожертвувати на армію
×

Скільки коштуватиме пай землі: допуск іноземців підняв би ціни, а криза може все переграти

Фото: УНІАН

Фото: УНІАН

Ділянка площею 4 га коштуватиме кілька тисяч доларів, але ціни могли бути набагато вище, якщо б ми впустили іноземний капітал. Скільки коштуватиме земля в різних регіонах?


Оцінки щодо вартості одного гектара після відкриття ринку продажу землі (а швидше, часткового відкриття, враховуючи всі нюанси) поки дають обережно. Утім, поступово певні прогнози складаються, адже спочатку коло покупців буде досить вузьким, а ціну визначать такі фактори, як оренда, конкуренція за ділянки і якість самого ґрунту.

QuoteСпочатку вартість землі можна буде позначити як оренду, помножену на 10.

Цифри коливаються, але вже зараз можна назвати регіони, куди варто вкладати гроші «на перспективу», де ціна буде високою і де низькою. Інше питання, що всі прогнози можуть полетіти геть через глобальну кризу, викликану як пандемією, так і іншими об'єктивними факторами.

The Page поспілкувалося зі співавторами земельної реформи і депутатами, які за неї голосували. Вони роз'яснили, якої ж вартості середньої ділянки все-таки слід очікувати і хто насамперед вкладеться в земельний ринок.


Перші два роки, поки діятимуть серйозні обмеження на придбання землі в одні руки, ринку землі як такого ми не побачимо, сказав в коментарі The Page нардеп від «Слуги народу», голова підкомітету з питань місцевих податків та зборів Мар'ян Заблоцький. А ось потім ціна коливатиметься і зростатиме в залежності від того, хто отримає доступ до ринку.

Quote«Перші два роки ринку як такого не буде, бо ми встановили дуже жорсткі обмеження: 100 га в одні руки», — пояснив він The Page.

Ринкова ціна в цей час коливатиметься від $1 тис. до $2 тис. за 1 гектар, вважає парламентарій. При цьому пізніше, коли землю зможуть скуповувати куди більшими площами, вартість гектара явно злетить.

Quote«Тільки-но 2024 року буде знято обмеження щодо 100 гектарів і набудуть чинності 10 тис. га, ціна може піднятися до $3 тис./га», — сказав Заблоцький.

Співавтор земельної реформи і колишній радник прем'єра в уряді Олексія Гончарука Олексій Мушак зробив акцент на тому, що в кожній області ціна буде своєю.

За його словами, є три чинники, що визначають вартість гектара:

  • якість ґрунту;
  • конкуренція в цьому регіоні;
  • скільки наразі дає оренда сама по собі.

Ситуація полягає в наступному, пояснив Мушак The Page: навіть якщо у вас є чудова земля в Сумській області або ще деінде, де нині клімат краще для вирощування різних культур, а оренда на час відкриття ринку буде близько $120/га, то земля гіршої якості, наприклад, у Вінницькій області, але з орендою $200/га виявиться дорожчою.

При цьому в Сумській області можна буде отримати більший урожай, але питання полягатиме в конкуренції в даному регіоні.

Quote«Спочатку вартість землі можна буде позначити як оренду, помножену на 10», — додав Мушак.

За його словами, це те, що ми побачимо найближчим часом, бо ми не допускаємо на ринок бізнес, який дивився на це як на бізнес.

Quote«Тому найближчим часом туди інвестуватимуть гроші люди, які хочуть створити собі, умовно кажучи, окремий пенсійний фонд, — пояснив експерт. — Раніше вони інвестували в нерухомість і депозити, але зараз це складно, тож зараз вони інвестуватимуть в землю. Насамперед їх цікавитиме отримання якогось фіксованого доходу».

Саме перші покупці будуть рахувати і купувати землю умовно за десятирічною вартістю оренди.

Мушак вважає, що ціна по Україні в середньому буде $1,3-1,5 тис., а в окремих областях доходитиме до $2 тис. за гектар. Пай площею 4 га умовно коштуватиме $6 тис. Ціна могла б бути іншою, якби ринок відкрили для фізосіб-підприємців і юросіб, упевнений він.

Quote«Якщо б відкрили ринок для фізосіб і для юросіб, ціна була б десь $1,7-1,8 тис., а якщо б відкрили для іноземців — вона понад $2 тис. коштувала б одразу», — зазначив у коментарі The Page колишній радник прем'єра.

Він підкреслив, що на ринок заходить дуже обмежене коло людей, в яких є кеш і які не знають, куди його подіти. В Україні, як правило, це колишні прокурори, чиновники, судді, рідше бізнес, пояснив Мушак.

Щодо специфіки ціни, то дешевими виявляться мінімум дві області — Херсонська та Волинська. Дорогу землю співавтор земельної реформи очікує в Черкаській, Вінницькій, Хмельницькій та Полтавській областях.

Quote«Є ще й недооцінені області. Це Чернігів і Сумщина. Там зараз найсприятливіші умови для вирощування технічних культур, але оскільки там не було великої конкуренції, ціна оренди є заниженою», — додав Мушак.

Вартість оренди в цих областях зростатиме, як і вартість ділянок, тому зараз це варіант хорошого вкладення на перспективу, вважає він.

Треба розуміти, що прогнози стосовно ціни на землю через економічну нестабільність у світі можуть виявитися неточними, а то і зовсім «ворожінням на кавовій гущі». Таку думку в коментарі The Page висловив депутат з фракції «Європейська солідарність», член бюджетного комітету Олексій Гончаренко.

Quote«Скільки коштуватиме земля, не скаже ніхто. Я не Нострадамус, я передбачити не можу, особливо в нинішніх умовах пандемії та світової економічної кризи», — пояснив депутат.

При цьому він висловив упевненість, що вартість землі в будь-якому випадку буде вищою за нормативну грошову оцінку, яка виставляється як «відсікач» за ціною, позначаючи, що земля не повинна продаватися дешевше. «Вона, очевидно, буде вище», — говорить Гончаренко.

Переоформлять «вічну оренду»

Ціна за гектар землі після відкриття ринку в липні 2021 року залежатиме від багатьох факторів, деякі з яких сьогодні не так просто прогнозувати, сказав The Page і Богдан Яськів, кандидат юридичних наук, керуючий партнер TOTUM LF.

За його словами, ключовими чинниками ціноутворення на ринку будуть: економічне становище в державі, можливість іпотечного кредитування та залучення іноземного фінансового капіталу, кон'юнктура світового ринку продовольства і т. п.

Quote«З початку березня ми чуємо від авторитетних експертів і представників міжнародних фінансових інститутів невтішні прогнози щодо економічного розвитку, і йдеться тільки про масштаб і глибину падіння ВВП багатьох країн», — підкреслює експерт.

Уже зараз ми спостерігаємо явища, які можуть свідчити про початок глобальної економічної рецесії, додав він.

При цьому серед важливих факторів, які впливатимуть на ціну землі, Яськів назвав:

  • якісний стан;
  • вигідність розташування щодо інфраструктури (дороги, елеватори тощо);
  • кліматична зона;
  • цілісність масиву для товарного сільськогосподарського виробництва.

Він також нагадав, що, згідно із законом, ціна не зможе бути нижчою за нормативну грошову оцінку до 1 січня 2030 року, при цьому в Україні вже тривалий час де-факто функціонує «сірий» ринок сільськогосподарської землі.

Quote«На цьому ринку з пайовиками укладено багато договорів емфітевзису на тривалий термін (200, 300 років), оренди на 49 років і ще багато інших договорів. Після відкриття ринку ми будемо бачити багато формальних договорів купівлі-продажу паїв для того, аби поєднати землекористувача і власника в одній особі», — попереджає юрист.

Фактично такі земельні ділянки (паї), нагадує Яськів, під виглядом договорів емфітевзису на 200-300 років де-факто купувалися. Тобто укладалися договори, якими маскувалася і продовжує маскуватися заборонена купівля-продаж.

Ціна за гектар паю при укладенні таких договорів уже сьогодні коливається в межах $0,8 — 2 тис. залежно від вищевказаних характеристик землі.

Quote«Звичайно, в умовах відкритого і легального ринку вартість такої землі може істотно зрости тільки тому, що вона може стати предметом застави і генерувати кредитний ресурс для бізнесу, а також істотно оптимізувати витрати на орендну плату, що впливають на собівартість продукції», — вважає Яськів.

Згідно із законом, розрахунки проводитимуться виключно в безготівковій формі і не буде можливості набуття права власності за відплатними договорами за відсутності у набувача документів, що підтверджують джерела походження коштів.

Quote«Такі вимоги закону можуть вплинути на динаміку угод, ціну і, власне, на кон'юнктуру ринку, адже велика частина економіки держави залишається в тіні і багато гравців не зможуть повноцінно грати прозоро на ринку», — пояснив експерт.

Контекст.

  • 31 березня після тривалого розгляду 700 поправок до проєкту закону №2178-10 про ринок землі Рада його підтримала. Уже після опівночі в присутності президента Володимира Зеленського свої голоси за відкриття ринку землі віддали 259 депутатів: 206 – від «Слуги народу», 23 – від «Євросолідарності», 13 – від «Голосу», 12 – від групи «Довіра» і 5 позафракційних.
  • Головне в законі про ринок землі:
  1. Запуск ринку переноситься на 1 липня 2021 року замість 1 жовтня 2020 року.
  2. Перші три роки (до 2024 року) після запуску ринку купувати землю зможуть тільки фізособи.
  3. Продаж державної та комунальної землі заборонено — ринок стартує з продажу «приватної» землі.
  4. Ліміти на купівлю: в перші три роки — 100 га, далі (коли купувати зможуть юридичні особи) — 10 тис. га;
  5. Доступ до ринку іноземців залежатиме від результатів всеукраїнського референдуму.

Однією з причин підтримки реформи стало те, що отримання нового кредиту для України безпосередньо залежить від відкриття ринку землі й прийняття «антиКоломойського» закону.

Нормативна грошова оцінка (НДО) передбачена законом «Про оцінку земель», в її основу покладено рентний дохід, також враховується якість грунту, розташування ділянки, місцева екологія. Відповідальним за індексацію НДО є Держгеокадастр.

Приєднуйтесь до нас в соцмережах!
Подякувати 🎉
Коментарі
Всі новини