Почем пай земли: допуск иностранцев поднял бы цены, а кризис может все переиграть

Автор

Александр Захаров

Участок площадью 4 га будет стоить несколько тысяч долларов, но цены могли бы быть намного выше, впусти мы иностранный капитал. Почем будет земля в разных регионах?

Оценки стоимости одного гектара после открытия рынка продажи земли (а скорее, приоткрытия, учитывая все нюансы) пока дают осторожно. Тем не менее постепенно определенные прогнозы складываются, ведь первоначально круг покупателей будет достаточно узким, а цену определят такие факторы, как аренда, конкуренция за участки и качество самого грунта.

Первоначально стоимость земли можно будет обозначить как аренду, умноженную на 10.

Цифры колеблются, но уже сейчас можно назвать регионы, куда стоит вкладывать деньги «на перспективу», где цена будет высокой и низкой. Другой вопрос, что все прогнозы могут полететь к чертям из-за глобального кризиса, вызванного как пандемией, так и другими объективными факторами.

Тем не менее пообщалось с соавторами земельной реформы и депутатами, которые за нее голосовали. Они разъяснили, какой же все-таки стоимости среднего участка следует ожидать и кто в первую очередь вложится в земельный рынок.

Первые два года, пока будут действовать серьезные ограничения на покупку земли в одни руки, рынка земли как такового мы не увидим, сказал в комментарии нардеп от «Слуги народа», глава подкомитета по вопросам местных налогов и сборов Марьян Заблоцкий. А вот потом цена будет колебаться и расти в зависимости от того, кто получит доступ к рынку.

«Первые два года рынка как такового не будет, потому что мы установили очень жесткие ограничения: по 100 га в одни руки», — пояснил он .

Рыночная цена в это время будет колебаться от $1 тыс. до $2 тыс. за 1 гектар, считает парламентарий. При этом позже, когда землю смогут скупать куда большими площадями, стоимость гектара явно взлетит.

«Как только с 2024 года будут сняты ограничения по 100 гектаров и вступят в силу 10 тыс. га, цена легко может подняться до $3 тыс./га», — сказал нам Заблоцкий.

Соавтор земельной реформы и бывший советник премьера в правительстве Алексея Гончарука Алексей Мушак сделал акцент на том, что в каждой области цена будет своей.

По его словам, есть три фактора, определяющие стоимость гектара:

качество почвы;
конкуренция в этом регионе;
сколько в данный момент дает аренда сама по себе.

Ситуация состоит в следующем, пояснил Мушак : даже если у вас есть отличная земля в Сумской области или где-то еще, где нынче климат лучше для выращивания различных культур, а аренда к моменту открытия рынка будет около $120/га, то земля хуже качеством, например, в Винницкой области, но с арендой в $200/га окажется дороже.

При этом в Сумской области можно будет получить больший урожай, но вопрос будет в конкуренции в данном регионе.

«Первоначально стоимость земли можно будет обозначить как аренду, умноженную на 10», — добавил Мушак.

По его словам, это то, что мы увидим в ближайшее время, поскольку мы не допускаем на рынок бизнес, который смотрел бы на это как на бизнес.

«Поэтому в ближайшее время туда будут инвестировать деньги люди, которые хотят себе создать, условно говоря, отдельный пенсионный фонд, — пояснил эксперт. — Раньше они инвестировали в недвижимость и депозиты, но сейчас это сложно, поэтому сейчас они будут инвестировать в землю. В первую очередь их будет интересовать получение какого-то фиксированного дохода».

Именно первые покупатели будут считать и покупать для себя землю условно по десятилетней стоимости аренды.

Мушак считает, что цена по Украине будет в среднем $1,3-1,5 тыс., а в отдельных областях будет доходить до $2 тыс. за гектар. Пай из 4 га условно будет стоить $6 тыс. Цена могла бы быть иной, если бы рынок открыли для физлиц-предпринимателей и юрлиц, уверен он.

«Если бы открывали рынок для физлиц и для юрлиц, цена была бы где-то $1,7-1,8 тыс., а если бы открыли для иностранцев — то она бы за $2 тыс. стоила сразу», — отметил в комментарии бывший советник премьера.

Он подчеркнул, что на рынок заходит очень ограниченный круг людей, у которых есть кеш и которые не знают, куда его деть. В Украине, как правило, это бывшие прокуроры, чиновники, судьи, реже бизнес, пояснил Мушак.

Что касается специфики цены, то дешевыми окажутся минимум две области — Херсонская и Волынская. Дорогую землю соавтор земельной реформы ожидает в Черкасской, Винницкой, Хмельницкой и Полтавской областях.

«Есть еще и недооцененные области. Это Чернигов и Сумщина. Там сейчас наиболее благоприятные условия для выращивания технических культур, но поскольку там не было большой конкуренции, цена аренды занижена», — добавил Мушак.

Стоимость аренды в этих областях будет расти, как и стоимость участков, поэтому сейчас это вариант хорошего вложения на перспективу, считает он.

Надо понимать, что прогнозы о цене земли из-за экономической нестабильности в мире могут оказаться неточными, а то и вовсе «гаданием на кофейной гуще». Такое мнение в комментарии высказал депутат из фракции «Европейская солидарность», член бюджетного комитета Алексей Гончаренко.

«Сколько будет стоить земля, не скажет никто. Я не Нострадамус, я предсказывать не могу, особенно в нынешних условиях пандемии и мирового экономического кризиса», — пояснил депутат.

При этом он высказал уверенность, что стоимость земли в любом случае будет выше, чем нормативно-денежная оценка, которая выставляется как «отсекатель» по цене, обозначая, что земля не должна продаваться дешевле. «Она, очевидно, будет выше», — говорит Гончаренко.

Переоформят «вечную аренду»

Цена за гектар земли после открытия рынка в июле 2021 года будет зависеть от многих факторов, некоторые из которых сегодня не так просто прогнозировать, сказал и Богдан Яськив, кандидат юридических наук, управляющий партнер TOTUM LF.

По его словам, ключевыми факторами ценообразования на рынке будут: экономическое положение в государстве, возможность ипотечного кредитования и привлечения иностранного финансового капитала, конъюнктура мирового рынка продовольствия и т.п.

«С начала марта мы слышим от авторитетных экспертов и представителей международных финансовых институтов неутешительные прогнозы экономического развития, и речь идет только о масштабе и глубине падения ВВП многих стран», — подчеркивает эксперт.

Уже сейчас мы наблюдаем явления, которые могут свидетельствовать о начале глобальной экономической рецессии, добавил он.

При этом среди важных факторов, которые будут влиять на цену земли, Яськив назвал:

качественное состояние;
выгодность расположения по отношению к инфраструктуре (дороги, элеваторы и т.д.);
климатическая зона;
целостность массива для товарного сельскохозяйственного производства.

Он также напомнил, что, согласно закону, цена не сможет быть ниже нормативно-денежной оценки до 1 января 2030 года, при этом в Украине уже длительное время де-факто функционирует «серый» рынок сельскохозяйственной земли.

«На этом рынке с пайщиками заключено много договоров эмфитевзиса на длительный срок (200, 300 лет), аренды на 49 лет и еще много других договоров. После открытия рынка мы будем видеть много формальных договоров купли-продажи паев для того, чтобы совместить землепользователя и собственника в одном лице», — предупреждает юрист.

Фактически такие земельные участки (паи), напоминает Яськив, под видом договоров эмфитевзиса на 200-300 лет де-факто приобретались. То есть заключались договоры, которыми маскировалась и продолжает маскироваться запрещенная купля-продажа.

Цена за гектар пая при заключении таких договоров уже сегодня колеблется в пределах $0,8 — 2 тыс. в зависимости от вышеуказанных характеристик земли.

«Конечно, в условиях открытого и легального рынка стоимость подобной земли может существенно возрасти только потому, что она может стать предметом залога и генерировать кредитный ресурс для бизнеса, а также существенно оптимизировать расходы на арендную плату, влияющие на себестоимость продукции», — считает Яськив.

Согласно закону, расчеты будут проводиться исключительно в безналичной форме и не будет возможности приобретения права собственности по возмездным договорам при отсутствии у приобретателя документов, подтверждающих источники происхождения средств.

«Такие требования закона могут повлиять на динамику сделок, цену и, собственно, на конъюнктуру рынка, ведь большая часть экономики государства остается в тени и многие игроки не смогут полноценно играть прозрачно на рынке», — пояснил эксперт.

Контекст.

31 марта после затянувшегося рассмотрения 700 поправок к проекту закона №2178-10 о рынке земли Рада его поддержала. Уже за полночь в присутствии президента Владимира Зеленского свои голоса за открытие рынка земли отдали 259 депутатов: 206 – от «Слуги народа», 23 – от «Евросолидарности», 13 – от «Голоса», 12 – от группы «Довира» и 5 внефракционных.
Главное в законе о рынке земли:

Запуск рынка переносится на 1 июля 2021 года вместо 1 октября 2020 года.
Первые три года (до 2024 года) после запуска рынка покупать землю смогут только физлица.
Продажа государственной и коммунальной земли запрещена — рынок стартует с продажи «частной» земли.
Лимиты на покупку: в первые три года — 100 га, далее (когда покупать смогут юрлица) — 10 тыс. га;
Доступ к рынку иностранцев будет зависеть от результатов всеукраинского референдума.

Одной из причин поддержки реформы стало то, что получение нового кредита для Украины напрямую зависит от открытия рынка земли и принятия «антиКоломойского» закона.

Нормативно-денежная оценка (НДО) предусмотрена законом «Об оценке земель», в ее основу положен рентный доход, также учитывается качество грунта, местоположение участка, местная экология. Ответственным за индексацию НДО является Госгеокадастр.