Осталось менее 50 дней до открытия рынка земли в Украине. 1 июля вступает в силу закон № 552 о революционных изменениях в обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Недавно Верховная Рада приняла новый закон об усовершенствовании системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений (законопроект № 2194). Нормативно-правовое поле для миллионов владельцев и арендаторов сельхозземель кардинально меняется. Праздно ждать июля — худшая из стратегий. К знаменательному событию нужно готовиться заранее.
Земельные арендные новеллы
Правовые основы аренды сельскохозяйственной земли установлены преимущественно Земельным кодексом Украины, принятым в далеком 2001 году. В течение двух десятилетий в «земельную конституцию» вносилось множество изменений, но аграрии и другие заинтересованные субъекты успевали к ним привыкнуть. Сейчас ситуация неординарная. Принятые законы меняют нормативный «ландшафт» до неузнаваемости.
Существенные новации для землевладельцев и пользователей земельных участков принесли прошлогодние законы:
- «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» (№ 552-IX);
- «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно планирования использования земель» (№ 711-IX);
а также закон
- «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений»,
принятый 28 апреля 2021 года (законопроект № 2194, готовится к подписанию председателем Верховной Рады).
На многочисленных арендаторов земли ждут, в частности, законодательные нововведения:
- 1) предоставляется право как гражданам Украины уже с 1 июля 2021 года покупать землю сельскохозяйственного назначения площадью до 100 га;
- 2) предусматривается возможность отчуждения и передачи в залог права аренды на земельные участки пользователями без согласования с собственниками земли;
- 3) вводится порядок реализации преимущественного права (ПП) арендаторами по приобретению земельных участков, которыми они пользуются;
- 4) вводится двухочередность субъектов с преимущественным правом на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения, первенство из которых предоставляется лицу, имеющему специальное разрешение на добычу здесь полезных ископаемых, и только потом наступает очередь воспользоваться преимущественным правом у арендатора земельного участка;
- 5) «очередникам» предоставляется возможность отказываться от своего преимущественного права на приобретение земли или передавать такое право другому правомочному лицу (согласно договору, который подлежит государственной регистрации);
- 6) устанавливается финансовое условие для реализации преимущественного права — его обладатель должен заплатить цену, установленную продавцом или зафиксированную на земельных торгах;
- 7) на нотариусов возлагается обязанность информировать владельца земельного участка о желании субъекта преимущественного права приобрести землю в приоритетном порядке;
- 8) детализируется порядок земельных торгов, устанавливается ограничение в размере 20 га максимальной площади участка государственной или коммунальной собственности, право аренды на которую может выставляться на торги;
- 9) землепользователям (как и владельцам земли) предоставляется право осуществлять снятие и перенесение грунтового покрова земельных участков только на основании проекта землеустройства.
Получается, что опасения многих арендаторов о возможной потере арендованных участков с открытием рынка земли преувеличены. По крайней мере, на законодательном уровне предусмотрено преимущественное право покупки арендованной земли именно за арендаторами.
Как это право будет реализовываться на практике, станет ясно через несколько месяцев. Скорее всего, главной проблемой станет дефицит средств у арендаторов для покупки земли.
«Законом № 552-IX относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения и законом относительно совершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений, принятым 28 апреля 2021 года, было введено много новелл по реализации преимущественного права на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения. Установленные этими законами положения относительно очередности реализации такого права, возможности его передачи третьему лицу и некоторые другие нормы являются новыми для украинского законодательства и практики его применения и будут требовать дальнейшего серьезного анализа, в том числе на уровне судебной практики».
Андрей Гребенкин
Старший юрист киевского офиса юридической фирмы Baker McKenzie
С открытием рынка земли миллионы владельцев земельных участков ожидают невиданные изменения в земельном законодательстве. Землевладельцы смогут стать полноценными участниками нового рынка, получив вожделенные права и сопутствующие обязанности:
- а) новым законодательством наконец предоставляется право продать собственный земельный участок или подарить его, обменять, передать в залог, внести в уставный капитал;
- б) собственников земли закон обязывает заранее регистрировать свое намерение о продаже участка в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (извещать субъектов преимущественного права в отношении таких намерений должны нотариусы);
- в) устанавливается круг лиц, которым можно дарить частную землю или отчуждать по договору пожизненного содержания или наследства: кто-то из супругов или другой родственник, начиная от детей и заканчивая племянниками;
- г) предоставляется право переместить плодородный слой почвы в пределах одного приусадебного, дачного или гаражного участка без разработки проекта землеустройства;
- д) ограничивается площадь земельного участка, предоставляемого в аренду гражданам для огородничества, — не более 0,6 га;
- е) предусматривается возможность отчуждения частных земельных участков сельскохозяйственного назначения путем обращения взыскания на них.
Итак, нововведений множество. В мае — июне могут добавиться новые, если парламент примет очередные законопроекты по земельной «дорожной карте». Однако опыта реализации земельной реформы рыночного толка в стране мало. Поэтому к чему стоит готовиться всем в июле? И чего ожидать многочисленным арендаторам, которые уже засеяли землю под новый урожай?
Ожидания и советы арендаторам и землевладельцам
С приближением открытия рынка сельскохозяйственной земли активизировался диалог между арендаторами и собственниками земельных участков. Арендаторы пытаются пролонгировать договоры аренды, зафиксировать цену за пользование землей, узнать о намерениях арендодателей о продаже их участков. Но, как рассказывают сами аграрии, далеко не все из этого им удается. Владельцы паев не спешат заключать новые договоры, с продажей большинство из них еще не определились, а относительно цены аренды ведется диалог.
«В связи с открытием вскоре рынка сельхозземель арендодателям и арендаторам следует готовиться к тому, что плата за аренду земли сельскохозяйственного назначения начнет расти», — говорит экс-глава Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра Денис Башлык.
И апеллирует к международному опыту, который, по словам эксперта, демонстрирует, что открытие рынка земли положительно влияет на развитие рынка аренды.
«То есть цена аренды земли в таких случаях обычно растет. Потому что у владельца земли появляется альтернатива: либо сдать свой участок в аренду снова, либо продать его. Происходит трансформация от так называемого рынка покупателей к рынку продавцов».
Денис Башлык
сооснователь Land Club, экс-глава Госслужбы по вопросам геодезии, картографии и кадастра
Действительно, сейчас мы видим, что во многих странах, в частности бывшего социалистического лагеря, которые активизировали рыночные земельные реформы со вступлением в Евросоюз в 2004 — 2007 годах, арендная плата за землю до сих пор продолжает расти. К примеру, в Чехии и Венгрии она увеличилась за 2019 год в среднем на 7-8 евро за гектар, достигнув, по данным Евростата, 121 и 173 евро соответственно.
Предполагает активизацию диалога между арендатором и арендодателем по поводу пересмотра арендной платы в связи с открытием рынка земли и специалист Baker McKenzie Андрей Гребенкин. Впрочем, по его мнению, автоматического роста цен не произойдет.
«Возможность сторон инициировать пересмотр, в том числе возможность арендодателей инициировать пересмотр арендной платы в сторону увеличения, будет зависеть от условий каждого конкретного договора», — отмечает Гребенкин.
Больше всего вопросов сегодня вызывает новая страница земельной реформы в Украине — июльский старт официальной купли-продажи сельскохозяйственной земли. А особенно новые положения законодательства относительно выделения определенных категорий потенциальных покупателей земли с преимущественными правами приобретения земли, так называемой «очередности» претендентов на землю и порядка действий участников будущих земельных сделок.
Большинство этих новаций вводит новый апрельский закон о совершенствовании системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений (законопроект № 2194) и в первую очередь пункты 32 — 41 данного закона относительно изменений в статьи 130 — 149 Земельного кодекса.
В частности, в Кодексе появляется новая объемная статья 1301, посвященная исключительно преимущественному праву покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения, определению лиц первой и второй очереди с таким правом, а также формированию механизмов реализации преимущественных прав.
«Понятие очереди является условным и не предусматривает каких-либо дополнительных действий от субъекта преимущественного права», — отмечает юрист, эксперт по земельным вопросам ОО «Всеукраинская Аграрная Рада» Виктория Киприянова.
Предусмотрены две очереди на покупку земли сельскохозяйственного назначения, объясняет эксперт.
Первая очередь — это лица, имеющие специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения, если в соответствии с информацией, полученной из Государственного земельного кадастра, такой земельный участок находится в пределах участка недр, предоставленного такому лицу в пользование, кроме земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества (здания, сооружения), находящиеся в собственности лица, использующего земельный участок на правах собственности, аренды, эмфитевзиса, суперфиция, а также кроме земельных участков для садоводства.
Законом предоставлен исчерпывающий перечень по видам полезных ископаемых: это цветные, благородные, редкометалльные и редкоземельные металлы, радиоактивные металлы, электро- и радиотехническое сырье, добавляет Виктория Киприянова.
Вторая очередь — это непосредственно арендатор земельного участка, продолжает объяснять юрист ВАР. Субъект преимущественного права второй очереди может реализовать такое право в случае отсутствия субъекта первой очереди или его отказа от реализации такого права.
«Сразу стоит развеять миф о том, что все земли заберут под добычу недр и арендаторы будут лишены преимущественного права. Чтобы получить разрешение на добычу недр, нужно пройти сложную процедуру. Кроме того, речь не идет о разрешении на разработку месторождений или добычу газа, нефти или угля».
Виктория Киприянова
Юрист, эксперт по земельным вопросам ОО «Всеукраинская Аграрная Рада»
Информацию о наличии или отсутствии субъекта преимущественного права покупки должен проверять нотариус, который будет заверять договор купли-продажи. Если в Государственном земельном кадастре и Государственном реестре прав информация о субъектах права отсутствует, то участок может быть продан владельцем любому другому лицу, имеющему такое право.
У агропроизводителей и владельцев земли также возникает немало вопросов о необходимости прописывать намерения сторон в текстах договоров аренды в случае продажи участка собственником.
По этому поводу старший юрист Гребенкин советует арендаторам избегать оснований для пересмотра договоров аренды в случае смены собственника земли.
«Вследствие открытия рынка земли некоторые арендодатели будут стремиться продать принадлежащие им участки. В таком случае земельный участок может быть отчужден третьему лицу или приобретен арендатором в результате реализации им своего преимущественного права на покупку. В связи с этим в случае отчуждения земельного участка третьему лицу для арендаторов будет важно отсутствие в договоре аренды такого основания для его изменения или прекращения, как смена собственника».
Андрей Гребенкин
Старший юрист киевского офиса юридической фирмы Baker McKenzie
О необязательности фиксации в договорах аренды преимущественного права покупки земли со своей стороны отмечает Виктория Киприянова.
«Отсутствие в договоре аренды условия о преимущественном праве на выкуп земли арендатором не лишает его такого права. Будет действовать общая норма законодательства. Другая ситуация, если стороны при заключении договора аренды сразу предположили, что арендатор не будет иметь преимущественного права на покупку».
Виктория Киприянова
Юрист, эксперт по земельным вопросам ОО «Всеукраинская Аграрная Рада»
Другие практические советы участникам рынка земли 
публикует в отдельных персональных комментариях наших экспертов.
«Накануне открытия рынка сельхозземель обращаю внимание арендодателей и арендаторов на такой важный аспект, как необходимость успеть привести все участки в хорошее состояние в юридическом смысле. В частности, надо зарегистрировать действующие договоры аренды в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и зарегистрировать земельные участки в Государственном земельном кадастре, если это еще не сделано. Также необходимо проверить участки на наличие ошибок или накладок в Государственном земельном кадастре. То есть история всех участков должна быть полностью белой во всех реестрах, участки должны быть подготовлены к открытию рынка земли. Это может предупредить мошеннические и другие действия с этими участками со стороны третьих лиц с целью завладения вашей землей».
История всех участков должна быть полностью белой во всех реестрах.
Арендаторам советуют провести аудит действующих договоров и выяснить, не могут ли некоторые положения им навредить.
«В контексте открытия рынка сельхозземель арендатор может осуществить аудит действующих договоров аренды на предмет наличия в них положений, которые могут негативно повлиять на арендатора. По результатам такого аудита арендатор сможет в полной мере оценить риски открытия рынка и принять меры для их уменьшения.
Кроме того, арендатору следует проанализировать, имеются ли обстоятельства, которые могут помешать реализации им преимущественного права на приобретение земельного участка (вроде нахождения земельного участка в пределах участка недр, предоставленного в пользование другому лицу), если арендатор не исключает реализацию такого права в будущем.
Несмотря на замечания главного юридического управления аппарата Верховной Рады, изложенные на 30 страницах, закон о совершенствовании системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений содержит ряд проблемных положений. Впрочем, несмотря на это, 284 депутата проголосовали за его принятие. Не исключено, что после вступления закона в силу поднятые в замечаниях вопросы будут предметом рассмотрения в рамках правоприменительной практики».
Арендатору следует проанализировать, имеются ли обстоятельства, которые могут помешать реализации им преимущественного права на приобретение земельного участка.
Также юристы напоминают, что преимущественное право покупки существует только в случае продажи земельного участка.
«Законодательством предусмотрено: если субъект преимущественного права в силу закона не может приобретать землю в собственность, он может передать свое преимущественное право покупки такого земельного участка другому лицу, которое в соответствии с законом может приобрести в собственность этот земельный участок. Напомню, что до 1 января 2024 года это может быть исключительно физическое лицо — гражданин Украины. Передача преимущественного права должна происходить на основании договора, а факт передачи регистрируется в Государственном реестре вещных прав. О передаче преимущественного права арендатор обязан уведомить собственника земельного участка.
Стоит обратить внимание, что преимущественное право покупки существует только в случае продажи земельного участка. Если отчуждение происходит другим способом, например, дарения, мены, наследования, то преимущественное право отсутствует. Кроме того, если у владельца будет большое желание продать участок другому лицу, то грамотный юрист всегда найдет способ обойти такое преимущественное право. В то же время законодательством будет предусмотрено право лица, преимущественное право которого нарушено, обратиться в суд с иском о переводе прав покупателя».
Если у владельца будет большое желание продать участок другому лицу, то грамотный юрист всегда найдет способ.
Итак, будущим владельцам земельных участков и их арендаторам есть к чему готовиться. Времени для проверки всех юридических нюансов осталось немного.
Читайте также
