Стан інженерних комунікацій всередині більшості новобудов є прямим наслідком процедури отримання дозволу на будівництво – розділи, які відповідають за інженерні системи на етапі проходження експертизи, повинні бути зроблені лише в стадії П.
Стадія П – це така собі пояснювальна записка про основні параметри інженерних систем та про підходи, за якими забудовник планує зробити їх в майбутньому. Після початку будівництва забудовник має стільки інших проблем, що якість креслень внутрішніх інженерних мереж його хвилює в останню чергу – головне, щоб вони були в наявності.
В першу чергу приділяють увагу тому, що може нести безпосередню небезпеку здоров'ю та життю людей в майбутньому, як от, наприклад, фундаменту, а інженерні системи та їх сумісність між собою залишаються поза увагою.
Яка роль генпроєктувальника під час будівництва
В ідеальному світі компанія-генпроєктувальник має відповідати за проєкт в цілому, узгодження всіх розділів між собою та за процеси погодження документації від початку будівництва до здачі будівлі в експлуатацію.
В реальності за генпроєктувальними організаціями закріплені лише процедурні погоджувальні функції, а щодо розробки проєктів – вони змагаються на загальному тендері від замовника будівництва разом із іншими субпідрядними організаціями. Тендери проводяться замовником на окремі види проєктувальних робіт та в різний період будівництва.
Це призводить до того, що генпроєктувальнику потрібно одночасно мати справу з десятком субпідрядних проєктних організацій, які виграли тендер на окремий розділ та не мають повної картини щодо проєкту в цілому. Оскільки в договорі на генпроєктування не передбачені кошти на координацію робіт сторонніх організацій – і генпроєктувальник і замовник будівництва сповідують формальний підхід до перевірки якості креслень, що призводить до не узгодженої роботи інженерних систем між собою в подальшому.
Які інженерні системи є всередині будівлі
- Системи подачі та розподілу енергоресурсів.
- Системи реагування на пожежі.
- Ліфтове обладнання.
- Зовнішнє та внутрішнє освітлення.
- Відеонагляд, домофонія та контроль доступу.
- Обладнання для доступу в мережу інтернет.
- Загальна диспетчеризація будівлі.
Щоб зрозуміти, що не так з інженерними системами в новобудовах, слід спочатку пояснити між різницю між поняттями автоматизації інженерної системи та її диспетчеризацією, які є взаємопов’язаними, але виконують різні функції.
Під автоматизацією розуміють налаштування автономної роботи системи в штатному режимі, а диспетчеризація відповідає за моніторинг роботи та віддалене керування нею.
Як економія шкодить комфорту мешканців
Ситуація з інженерними системами має прямий причинно-наслідковий зв’язок: якщо ви зекономите на автоматизації систем на початку та змонтуєте обладнання, яке не передбачає віддалений зйом параметрів, то потім не буде чого диспетчеризувати та чим керувати.
Про помилки роботи керуюча компанія буде дізнаватися запізно, обладнання буде потребувати дорогого та довготермінового ремонту замість техобслуговування. Весь цей час мешканці будівлі будуть терпіти незручності.
Типова послідовність дій забудовника
- Замовляє проєктування окремих інженерних систем.
- Замовляє виконання цих систем на об’єкті, згідно проєктам з відміткою «до виконання».
- Замовляє проєкт диспетчеризації будівлі.
- Виконує диспетчеризацію систем в тому обсязі, який дозволяє вже встановлене обладнання.
Послідовність виконання робіт на об’єкті
- Мінімальна автоматизація робиться тільки щоби забезпечити роботу інженерних систем. Критерієм для впровадження автоматизації є «щоб нічого зайвого».
- Підрядники виконують те, що їм замовили, згідно з проєктом.
- Виявляється, що встановлене обладнання не підходить для диспетчеризації.
- Виконуються лише обмежена кількість робіт з диспетчеризації інженерних систем, не кажучи вже про сумісність їх між собою.
- Всі проблеми передаються експлуатуючій організації разом із зданим будинком.
Типовий результат дій забудовника
Забудовник має традиційні проблеми з інженерними системами перед здачею будівлі та перевитрати коштів на виправлення помилок. Керуюча компанія не знає що робити з інженерними комунікаціями, котрі їй передав забудовник. Мешканці мають довготермінові незручності та вимушені платити завищений тариф за експлуатацію будівлі внаслідок чужих помилок.
Як результат – всі зацікавлені особи незадоволені та розчаровані.
Як позбутися проблем з інженерними системами
До кожної будівлі треба відноситися як до живого організму, в якому взаємопов’язані всі процеси. Потрібно приділяти достатньо уваги всім інженерним системам в комплексі та можливості їхньої скоординованої роботи ще на початку будівництва, щоби не мати очікуваних проблем з їх реалізацією наприкінці. Якщо в забудовника немає такого спеціаліста в штаті, то краще доручити це генпроєктувальнику чи найняти для цього окрему спеціалізовану організацію з розширеними повноваженнями.
Неважливо, хто буде відповідати за ув’язування всіх деталей роботи майбутніх інженерних систем – головне, що це дуже відповідальна та кропітка робота, яка дозволить забудовнику зекономити кошти, а мешканцю отримати комфортне перебування в майбутній нерухомості.
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора
