Середня вартість квадратного метра нового житла в Києві станом на травень 2023 складає близько 1200$ або 48 тис. грн.
Ця сума цілком співставна із середньою вартістю нерухомості в Польщі, Угорщині, Румунії чи Болгарії. Цікаво, що в цілому український ринок нерухомості є значно просунутішим, ніж європейський, якщо говорити про концепції забудови та підхід до маркетингу. Ми попереду в усьому, що забезпечує cash flow до фондів спільного інвестування будівництва. В результаті інформаційний простір переповнений обіцянками щасливого майбутнього, за якими губиться інформація про виконання забудовниками обіцянок попередніх років.
Що стосується підходу до самого будівництва, а згодом і до експлуатації будівель – Україна знаходиться критично позаду. В медійному полі всі великі компанії переходять на проєктування за системою BIM, яка дозволяє враховувати всі помилки ще до початку будівництва. А по факту – на старті будівництва 99% об’єктів немає повного пакету креслень та кошторису. Наслідком цього є перевитрата коштів на виправлення прорахунків, яка, до того ж, одразу закладена у вартість кінцевого «продукту».
Чому проблема з обіцянками забудовників звична для України?
Україна, мабуть, посідає перші місця в світі з обіцянок у презентаціях нових ЖК. Наприклад, одна з великих девелоперських компаній України в 2019 році обіцяла запровадити у всіх своїх ЖК систему енергозбереження, яка б дозволяла економити мешканцям до 40% коштів на опаленні. Загалом, з 2019 по 2024 роки планувалося здати в експлуатацію близько 1 млн кв. м енергоефективного житла, але інвестори системи так і не отримали, незважаючи на прямі зобов’язання в інвестиційному договорі.
Як правило, чим ближче до здачі будівлі, тим тоншими стають буклети, а початкові обіцянки змінюються на обіцянки про компенсації через недоробки. Це типова ситуація для багатьох українських ЖК, але це є лише наслідком системної проблеми: щоби бути керівником девелоперської компанії в Україні, не потрібно мати будівельну освіту.
Виконання яких будівельних робіт «під ударом»?
Від браку фінансування страждають розділи, котрі виконуються наприкінці будівництва: диспетчеризація інженерних систем, впровадження обіцянки розумного будинку, благоустрій та ін. Загалом, всі ті дрібниці, які і відповідають за комфорт майбутнього проживання та зручність експлуатації будівлі.
При цьому, диспетчеризація інженерних систем та впровадження елементів розумного будинку займають в кошторисі будівництва лише близько 1%. Але до моменту завершення проєкту бюджети вже витрачені не за призначенням, а забудовник не хоче це все доробляти за рахунок власної рентабельності.
Тому зусилля маркетингу зосереджуються на поясненні ошуканим інвесторам, що:
- під системою «розумний будинок» вони мали на увазі автоматичний збір показників холодної води та відеокамери у під’їздах, а не керування квартирою з мобільного додатку;
- проблеми з інженерними системами всередині та зовні будівлі – це вже проблеми експлуатуючої компанії, хоча по факту керуюча компанія не мала права приймати системи в такому стані;
- благоустрій буде закінчено разом з останньою чергою, а поки ще років п’ять поживіть без доріг та парку.
Крок до змін для забудовників
В контексті прийняття Закону 5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» інвестори та держава отримали більше можливостей для контролю над виконанням забудовником своїх обіцянок. Серед новацій – можливість інвестора розірвати договір при порушенні термінів будівництва більше ніж на шість місяців та обов’язок забудовника підключити будинок до зовнішніх інженерних мереж на постійній основі.
Та для того, щоби гарантувати якісне виконання систем диспетчеризації будівлі та інших інженерних мереж, треба удосконалювати саму процедуру здачі будинків в експлуатацію. Бо зараз на все, що не стосується безпеки конструкції будівлі чи пожежної безпеки, держава дивиться «крізь пальці». Забудовникам легше домовитися про формальний підхід до перевірок, ніж якісно виконувати диспетчеризацію інженерних мереж.
Потрібно на законодавчому рівні закріпити обов’язки та гарантії забудовника щодо якісного виконання інженерних систем будинку, які і забезпечують комфорт мешканців впродовж всього строку подальшої експлуатації будівлі.
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора
Читайте також
