Що чекає на український ринок нерухомості: погляд зсередини

Співзасновник і керуючий партнер групи компаній DIM

Перед українськими девелоперами давно назріла дилема: будувати тут і зараз в умовах низьких продажів, виконувати взяті на себе зобов’язання, підтримувати економіку, генерувати робочі місця, сплачувати податки, або ж вибрати позицію «хатоскрайності» та пристосування, ледве ворушачи кранами й створюючи видимість будівництва в надії, що часи зміняться і гроші від інвесторів потечуть рікою.

Тут важлива ремарка. Я дійсно вірю в потенціал ринку і те, що попит з перемогами ЗСУ на полі бою, відвойовуванням та поверненням наших територій та стабілізацією внутрішньої ситуації в країні, яка поверне чимало українців додому, буде відновлюватись. Поступово й важкою працею всіх — держави, девелоперів, банківського сектору, але буде.

Але попит цей концентруватиметься на об’єктах кількох форматів тих компаній, які, попри виклики війни, продовжували будувати якісний і ціннісний продукт. Тож масмаркет та ті, хто вирішив пересидіти складні часи на лаві запасних, навряд вже повернуться до основного складу.

Як відновлюватиметься попит на житло

Переді мною ніколи не стояло питання «будувати чи ні», адже я одразу обрав перший шлях. Він про безупинний рух вперед з вірою в ринок, продукт, покупця, інвестиційний потенціал галузі та розвиток країни в цілому, про виконання взятих на себе зобов’язань та перелаштування усіх процесів під нові реалії. Не буду приховувати: це складно й несе з собою купу викликів, передусім фінансових, адже тільки потужна бізнес-модель витримає часи зневіри покупця та інвестора в галузі. Але маючи експертизу та досвід в ринку, я знаю, що цей період тимчасовий: за будь-яким спадом, рецесією та смутком йде період відновлення, а потім піднесення.

Поясню мовою цифр. В умовах, коли в країні зруйновано, за попередніми оцінками, понад 40 млн кв.м житла, а динаміка будівництва за 2022 рік зменшилась на 38% проти 2021-го й становила лише 7,1 млн кв.м проти 11,4 млн кв.м роком раніше, нам знадобиться не один рік, щоб відновити втрачені обсяги та вийти на потрібний рівень будівництва.

Я не вірю в швидкі репарації від агресора, проте знаю закони ринку: враховуючи нову геополітичну місію, підтримку та кредит довіри до нас у світі, інвестиційна привабливість України стрімко зростає. І нерухомість буде одним із ключових активів для українських та міжнародних інвесторів. Окрім того, держава вже тестує перші програми фінансової підтримки на придбання квартир для тих, хто найбільше цього потребує. Це ще один драйвер, який може підживити реальний попит.

Що чекає на ринок нерухомості в Україні

Майбутнє ринку, на мою думку, безпосередньо залежатиме від чотирьох факторів, а саме:

вибору девелоперів (продавати квадратні метри чи стиль життя, концептуальний та наповнений сенсами простір, інвестувати в розвиток території чи вижимати все від майданчика без зайвих вкладень тощо);
внеску держави (створення прозорих, зрозумілих правил гри для всіх без винятку, подолання корупційних ризиків, фінансову, податкову, юридичну підтримку ринку);
об’єктивної ситуації на полі бою (терміну настання нашої кінцевої та беззаперечної перемоги);
наслідків, які матиме тривалість війни для української економіки.

Ми в компанії вже давно наполягаємо на своєму: неможливо будувати і продавати просто «квадрати», «квартири», «стіни», «дах над головою», адже людям потрібне інше — комфортний, безпечний соціальний простір для життя, становлення та персонального розвитку, виховання дітей та бізнесу. Територія розвитку, в якій комфортно і безпечно бути собою, в якій продуманий кожен метр, де ціна і цінність відповідають реальним потребам, а не бажанням забудовника скоротити витрати, але продати дорожче.

Яке житло точно купуватимуть в Україні

Саме зараз, в умовах обмеженого попиту, коли покупець як ніколи обережний і тричі (це не жарт: за нашими спостереженнями, сьогодні покупець в середньому тричі повертається до відділу продажу перед тим, як зважитись на угоду) думає, чи варто зараз інвестувати в квадрати, переконуємось в правоті цієї думки. Попри відверто складний період для первинного ринку України, ми вже другий місяць поспіль фіксуємо поступове відновлення реального попиту, який конвертується в угоди. Поки що відсоток цього відновлення невеликий і заледве сягає чверті від довоєнного, однак я хочу, щоб ви зафіксували для себе важливі речі.

По-перше, на ринку є покупець. Вже сьогодні він готовий голосувати грошима за продукт, в який вірить, бачить цінність та потенціал. Йдеться передусім про запит на формат заміського еко-кластера з міксом інфраструктури на території, яка закриває усі базові та додаткові потреби людей за містом в нових реаліях, потужним рекреаційним потенціалом, welness-інфраструктурою. Комплекси в форматі поліфункціональних кварталів з соціальними центрами тяжіння, які будуть посилювати переосмислену під час війни значущість ком’юніті, взаємодії та спілкування із сусідами. Людям стало особливо важливо, хто живе поруч.

По-друге, запит на енергоефективні рішення та енергетичну незалежність комплексу, коли девелопер убезпечив і себе, і майбутніх мешканців від потенційного подорожчання носіїв, передбачив, як виходити з екстрених ситуацій та в цілому почав реалізовувати рішення з застосуванням альтернативних джерел енергії, за останні півроку значно підвищився. Ця тенденція лише набиратиме обертів в умовах, коли наша енергетична галузь пережила і продовжує переживати шалені трансформації.

По-третє, людям важливо бачити реальну динаміку на майданчиках. На вагу із ціною квадратного метра та цінністю, яка закладена в продукт. Зараз саме ті часи, коли все стає очевидним: хто будує, а хто лише на словах, хто інвестує і розвиває територію, а хто звик вижимати максимум із майданчика та підвищувати маржинальність: знижувати собівартість, але тягнути ціни догори, ховаючись за ринковими факторами й тягнучись за дійсно класним продуктом.

Сьогодні покупець бачить все, що від нього намагались приховати роками. І це чудово: настає ера концептуального та ціннісного продукту в девелопменті, а ринок тим часом чекає переформатування. Тож попереду боротьба форматів та концепцій за увагу та серце (а отже і гаманець) покупця.