Нерухомість у країнах Карибського регіону цікавить іноземних інвесторів, які купують тут другі паспорти. Яким є рівень місцевих цін, що й де вигідніше купувати, які податки сплачувати?
На світовому ринку інвестиційних програм відомо п'ять країн Карибського регіону, які продають власне громадянство в обмін на інвестиції в економіку.
Умовами придбання другого паспорта тут здебільшого є або безповоротні внески в спеціально створені національні фонди, або купівля місцевої нерухомості.
З-поміж нерухомості, що пропонується інвесторам, переважають об'єкти туристичної інфраструктури.
У зв'язку із цим у клієнтів нашого еміграційного центру виникають питання щодо нерухомості в цих крихітних острівних державах.
Якими є ціновий рівень і доходи від оренди, які податки доведеться платити? Відповіді на ці та деякі інші питання містяться в матеріалі.
Де розташована нерухомість. Короткий опис країн регіону
Карибський регіон розташований у західній частині Атлантичного океану. Він складається з безлічі островів, на яких виникли переважно крихітні держави. Ось та п'ятірка, яка нас цікавить:
- Антигуа та Барбуда;
- Гренада;
- Домініка (не плутати з Домініканою!);
- Сент-Кітс і Невіс;
- Сент-Люсія.
Тільки в них у цій частині світу є свої розроблені інвестиційні програми, які успішно працюють.
З їхньою допомогою влада цих крихітних (як за площею, так і за кількістю населення) острівних держав залучає в економіку додаткові кошти. Ця частина доходу має для їхнього розвитку чимале значення.
Крім інвестицій, важливе місце в їхній економіці посідає туризм. Тут увесь рік тепло, панує тропічний клімат.
Острови добре відомі своїми пляжами, відмінними бухтами для стоянки розкішних яхт. Готелі різного рівня, а також шикарні вілли — типова картина місцевого узбережжя.
Відповідно серед нерухомості, що пропонується інвесторам для придбання, тотально переважають саме об'єкти туристичної інфраструктури.
Важливо! У цьому раю є своя маленька «ложка дьогтю». Усі названі держави розташовані в зоні дії сезонних тропічних циклонів, що час від часу навідуються сюди. Іноді ці циклони приносять значні руйнування. Виняток становить хіба що Гренада — вона міститься на периферії циклонічних шляхів. Утім, солідні вілли та міцні готелі пошкоджуються циклонами набагато менше, ніж тендітні будинки місцевих жителів.
Купівля паспорта на Карибах і придбання нерухомості. Як вони пов'язані
Уже згадувалося про те, що іноземці купують нерухомість на Карибах переважно в рамках участі в інвестиційних програмах.
Ці програми користуються популярністю з кількох причин. Ось основні:
- вартість місцевого громадянства за мірками світового ринку є порівняно невисокою;
- опції програм прості та зрозумілі;
- строки оформлення паспортів невеликі, обчислюються кількома місяцями;
- усі названі країни входять до Британської Співдружності націй, а це означає, що «вага» їхніх паспортів є дуже високою. Зокрема, вони дають змогу без віз відвідувати всі країни Шенгену, а також Велику Британію протягом 180 днів на рік;
- з карибським паспортом, особливо маючи тут нерухомість, досить легко отримати мультивізу до США та Канади;
- у цих країнах діють пільгові податкові закони. Особливо це є справедливим щодо учасників інвестиційних програм, які оформили місцеве резидентство.
Купівля нерухомості — популярний спосіб придбання місцевого громадянства, а в Гренаді він є найпоширенішим. Тому ринок житла на островах відрізняється динамічним розвитком, а ціна квадратного метра стає дедалі більшою.
Проте в цьому питанні спостерігається певна циклічність: періодично його вартість знижується, щоби незабаром знову почати зростання. Найчастіше такі короткочасні відкати виникають після руйнівних циклонів.
Зараз вартість житла на Карибах (якщо говорити про сучасні туристичні об'єкти) коливається в межах $5 — 8 тис. за квадратний метр. Доходи від його оренди становлять 3 — 5%, хоча взимку, у сухий туристичний сезон (зима та весна), вони можуть зростати вдвічі.
Важливо! Зазначені суми стосуються елітних об'єктів туристичної нерухомості. Саме їх дозволено купувати інвесторам, вибираючи зі списків, заздалегідь складених урядами держав. Середні ціни на житло в цих країнах зазвичай є помітно нижчими.
Розміри інвестицій у нерухомість на Карибах за програмами продажу громадянства
Кожна з програм передбачає внесення певного обов'язкового мінімуму, що дає змогу заявнику стати володарем другого паспорта.
Варто зауважити, що в деяких країнах купувати можна не тільки цілі об'єкти, але й акції в девелоперських проєктах (так звану пайову участь). Особливо поширений цей спосіб у Гренаді.
Увага! Умови програм не дозволяють інвестору продавати нерухомість раніше, ніж через 5-7 років після здійснення операції. Проте зовсім нещодавно Домініка, намагаючись усунути негативні наслідки епідемії коронавірусу, ухвалила поправку, що дозволяє продаж нерухомості вже через 3 роки.
Якими ж є розміри цього мінімуму? Нижню межу цін демонструють Антигуа та Барбуда, Домініка, а також Сент-Кітс і Невіс. У цих країнах придбати житло (або частку в проєкті) можна за $200 тис.
Найдорожчий пакет — у Сент-Кітс і Невіс: $400 тис. за умови, що купується цілий об'єкт, а не частка.
«Посередині» перебувають Гренада (пайова участь за $220 тис.) і Сент-Люсія (від $300 тис.) Більш точні й докладніші відомості про ціни в кожній із країн можна дізнатися на нашому сайті.
Нерухомість куплено. Що далі?
Інвестори купують нерухомість на Карибах здебільшого не для власного користування. Іноді її використовують сезонно — для відпочинку сім'ї.
Але найчастіше куплені «квадратні метри», поки не з'явиться можливість їх продати, здають в оренду. Її прибутковість є досить привабливою.
Наприклад, ось які цифри наведено на сайті Global Property Guide:
Важливо! Ми вже згадували про те, що на островах, попри цілорічне тепло, спостерігаються свої піки та спади туристичного сезону. І хоча потік туристів не припиняється весь рік, усе ж вигода від оренди житла у високий сезон більша за середньорічну.
Щоби надати нашій картині більшої практичності, наведемо також дані з бази Numbeo:
Звісно, оренда розкішних вілл та апартаментів (а саме вони часто потрапляють до списку дозволених до купівлі об'єктів) у багато разів перевищує ці цифри.
Ціни на карибську нерухомість
Якщо вже ми згадали про вілли, варто вказати хоча б приблизні цифри, на які варто орієнтуватися покупцеві. Наприклад:
- невелика вілла з двома спальнями на березі океану обійдеться в $1-2 млн;
- апартаменти площею 60-120 м² коштуватимуть від $400 тис. до 1 млн (залежно від країни та віддаленості від хороших пляжів);
- велику віллу, яка зазвичай має власний причал, може бути оцінено в $10 млн і навіть більше.
Навіть всередині однієї країни, попри крихітні розміри, розкид цін може бути колосальним.
Чинники вибору нерухомості на Карибах
Отже, ми переконалися, що мінімальні розміри інвестицій, пропоновані програмами, є набагато скромнішими за вартість повноцінних об'єктів нерухомості.
З цієї причини більшість інвесторів прагнуть купувати не готове житло, а частку в девелоперських проєктах.
Цікаво! Деякі країни дозволяють також придбання порожніх ділянок під будівництво або навіть окремих причалів для яхт. Але ця практика дозволена не скрізь.
Купівля частки є зручним і безпечним рішенням. Цьому сприяють деякі важливі чинники:
- зазвичай продаються частки у великих проєктах. Найчастіше це елітні готельні комплекси, що будуються під егідою солідних міжнародних компаній;
- до зведення таких комплексів залучаються забудовники з міцною, нерідко світовою репутацією;
- поруч із такими комплексами завжди будуть хороші дороги, сучасна соціальна інфраструктура, торговельні площі та розважальні центри;
- інвестору не треба піклуватися про свою нерухомість. Усі витрати, а також клопоти з утримання бере на себе керуюча компанія;
- подібні комплекси порівняно мало потерпають від руйнівної дії циклонів;
- попит на таку нерухомість високий. Її оренда приносить стійкий прибуток, а ліквідність купленої частки завжди є хорошою;
- юридична чистота об'єктів, що містяться в списках, затверджених урядами країн, зазвичай є бездоганною.
Важливо! Вибрати об'єкт для купівлі можна дистанційно. Утім, у такий спосіб можлива й купівля на Карибах другого паспорта.
Процес оформлення нерухомості
Уся процедура проходить значно простіше, якщо придбання нерухомості відбувається в рамках участі в інвестиційній програмі.
На отримання ліцензії йде кілька місяців.
У цьому разі оформлення угоди проходить уже після підтвердження заяви про громадянство. Отже, інвестор купує нерухомість уже як звичайний громадянин тієї чи іншої країни.
Але якщо покупець залишається іноземцем, йому спершу потрібно придбати ліцензію на володіння землею (Alien Landholding License). Зазвичай за неї доведеться внести від 5 до 10% суми угоди.
Варто зауважити, що на отримання ліцензії йде кілька місяців!
Маючи на руках ліцензію, покупець переказує забудовнику або власнику завдаток. Його розмір — 10-15% повної вартості об'єкта. Після внесення завдатку об'єкт знімається з продажу — його зарезервовано.
Тільки-но всі гроші буде перераховано повністю, оформляється договір купівлі-продажу, на що зазвичай іде не більш як тиждень.
Важливо! Якщо йдеться про купівлю нерухомості як спосіб отримання громадянства, інвестор виплачує додаткові збори. Їхній розмір коливається від $25 тис. у Домініці до $50 тис. у Гренаді та Сент-Люсії.
Кілька слів про витрати на утримання нерухомості
Одразу скажемо: якщо інвестор придбав паспорт однієї з карибських країн і оформив податкове резидентство, він звільняється від сплати податків на дохід від надання своєї нерухомості в оренду.
Для нерезидентів цей податок становить від 10 до 30% (залежить від країни, а також характеру нерухомості).
Решта податків розподілено так:
- мінімальний податок на майно — в Сент-Кітс і Невіс (0,002%). В інших країнах він може варіюватися в межах від 1,5 до 5%;
- комунальні платежі найнижчі в Гренаді, а найвищі — в Сент-Кітс і Невіс ($83 і $260 відповідно, якщо йдеться про апартаменти площею приблизно 70 м²);
- оформлення обов'язкової страховки на нерухомість становить близько 0,2% її повної вартості;
- послуги керуючої компанії зазвичай дорівнюють 1-2% вартості житла. Якщо йдеться про частку в девелоперському проєкті, керуюча компанія ділить із власником доходи від оренди порівну й так покриває свої витрати.
Витрати в разі продажу нерухомості
Продаючи колись куплену нерухомість на Карибах, інвестор зобов'язаний сплатити гербовий збір. Це відсоток від вартості об'єкта, і він сильно відрізняється залежно від країни й від того, є ви резидентом чи ні. Ситуацію з гербовими зборами показує таблиця:
Сюди треба додати також послуги агента з нерухомості. Вони можуть складати від 5 до 7% вартості об'єкту, що продається.
Важливо! У зазначених країнах немає податку на приріст капіталу. Тож якщо вам вдалося продати житло дорожче, ніж воно купувалося, сплачувати податок не доведеться.
Висновок. Звісно, у цій статті надано лише найзагальніші відомості про нерухомість у регіоні. Щоби вирішити, у якій країні найкраще придбати нерухомість або навіть оформити громадянство, потрібно враховувати набагато більше чинників. Ці держави багато в чому схожі, але в них також є серйозні відмінності.
Утім, говорячи про нерухомість, зазначимо, що найбільше готельних комплексів і респектабельних вілл зосереджено в Сент-Кітс і Невіс та Антигуа та Барбуді.
Кілька солідних комплексів зводиться зараз у Гренаді. Але Домініка та Сент-Люсія теж прагнуть не відставати від сусідів.
Проте завжди треба пам'ятати, що купувати частку в курортному комплексі на початковій стадії його зведення значно вигідніше, ніж на пізніших етапах, коли житло вже готове до експлуатації.
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора