У Франківську створили інноваційний хаб, який повністю перезавантажує економіку та соціальну сферу міста.
За цим проєктом слідкує вся країна, у Європі його підтримують і готові перейняти досвід. Atlantic Council назвав його «найбільш разючим проєктом громадянського суспільства в Україні», конкурс ООН Partnership For Sustainability Award визнав його найкращим у категорії «Економічний розвиток».
Promprylad.Renovation — це не тільки історія трансформації великої промзони в центрі Івано-Франківська на інноваційний центр. Це й історія про те, як навчити взаємодіяти бізнес, владу та громадських активістів заради оновлення економіки регіону. Недаремно Promprylad.Renovation презентували в Давосі, Стенфорді, Оксфорді, Палаті лордів Великої Британії.
Це також історія про відповідальні імпакт-інвестиції. За 5 років проєкту залучено понад $10 млн від 1 тис. інвесторів з України та 28 країн світу: будь-хто сюди може інвестувати кошти заради створення суспільних благ і отримувати від діяльності проєкту дивіденди.
Як перетворити столітній завод на драйвер економіки регіону, не залучаючи олігархів, чому саме Франківськ і чи можна його досвід масштабувати, читайте в інтерв'ю із СЕО проєкту Promprylad.Renovation Юрієм Филюком.
Реновація по-франківськи: скільки коштує трансформувати завод
За 5 років існування Promprylad.Renovation залучено понад $10 млн від 1000 інвесторів з України та 28 країн світу. Фото: Архітектурне бюро «ФОРМА»
5 років тому в центрі Франківська стояв велетенський напівзакинутий завод. Сьогодні на його відновлених площах відбуваються основні події міста та регіону. Як з’явився такий концепт?
До створення проєкту Promprylad.Renovation ми пішли еволюційним шляхом. Ми з командою працювали в Києві, у фінансовому секторі. А в 2009 році під час загострення світової економічної кризи тимчасово довелося заморозити бізнес і все переосмислити.
«Тепле Місто» – перша організація з бізнесменів та активістів, яка пропонувала креативні рішення для розвитку міста.. Фото: Promprylad.Inovation
Тоді я запропонував поїхати до Франківська, бо сам родом звідси. Щоб не сумувати, ми почали відкривати ресторани. Але потім стало ментально тісно. Ми постали перед вибором: або їхати на амбітніші ринки, або розкачати місто, щоб тут стало безкомпромісно цікаво.
Я зайнявся проєктами розвитку громадянського суспільства, розбудовуючи взаємодію в трикутнику: бізнес — місцева влада — громадянське суспільство. Так з’явилося «Тепле Місто» — організація, яка пропонувала нові рішення для розвитку міста. За вісім років ми реалізували близько 500 проєктів у напрямках освіти, мистецтва, економіки, урбаністики, енергоефективності, мобільності, соціального підприємництва.
Нам було цікаво шукати економічно сталі моделі, які слугують суспільним інтересам. Одним із таких прикладів став громадський ресторан Urban Space 100: 100 людей скинулися по $1 тис. і на спільний бюджет у $100 тис. запустили заклад. І от уже вісім років ресторан працює за схемою: 80% від чистого прибутку рішенням 100 засновників перерозподіляється на проєкти соціального розвитку міста.
«Урбан» став знаковим місцем: тут формувався порядок денний, ми бачили, що місто змінюється на очах. З цих коштів профінансовано вже понад 130 проєктів, проведено понад 1000 подій, які відвідало орієнтовно 700 тис. гостей.
Нас надихнув цей успіх. На «Урбані» ми відтестували, як можуть поєднуватись економічні інтереси та розвиток міста. Далі з’явилась ідея відновлення старого заводу в центрі міста і перетворення його на інноваційний хаб.
Це був виклик: не можна порівняти «Урбан» площею 70 кв.м, і «Промприлад» на майже 40 тис. кв.м. Щоб підняти такий масштабний проєкт, необхідно було шукати інші фінансові інструменти. Тоді інтуїтивно прийшли до змішаної моделі, яка називається імпакт-інвестмент, де бізнес слугує одночасно і комерційним, і великим суспільним інтересам. Але про це нам уже розповіли наші нинішні партнери в Стенфорді.
Розкажіть про ваш досвід девелопменту та реновації: що залишилося від старого заводу?
До 2024 року, залучивши понад 700 млн грн, ми плануємо повністю переобладнати чотири будівлі заводу, побудувати два новітні корпуси, створити парк.
Загальна площа об’єкту після завершення робіт складатиме 38 тис. кв.м. Фото: Promprylad.Inovation
Від заводу ми отримали 28 тис. кв.м приміщень, які реконструюємо. Ми переосмислюємо сам простір: комбінуємо елементи відновлення старих конструктивів і абсолютно сучасні рафіновані вставки. Ще 10 тис. кв.м добудуємо. Загалом площа об’єкта після завершення робіт становитиме 38 тис. кв.м.
«Промприлад» має 100-літню історію, нам важливо було забезпечити певну наступність від минулого до сучасності. Це було класичне містоутворювальне підприємство, яке експортувало свої вироби — газові промислові лічильники — до понад 60 країн світу. У найкращі часи там працювало 5 тис. людей, була величезна інфраструктура, навіть власна кіностудія. Навіть тепер кожен третій мешканець Івано-Франківська має родинні зв’язки із заводом.
На історичному етапі індустріалізації завод був центром розвитку міста: там працювали найкращі фахівці, були найкращі зарплати. Фактично нині ми відновлюємо колишню славу заводу, але в інших реаліях, з іншими сенсами, з’єднуючи регіон із глобальним світом.
Тепер ми живемо в постіндустріальний період, тому робимо ставку на інші драйвери економіки.
Ми свідомо залишали елементи живого архітектурного коду. Інколи жартома питають: коли ви плануєте на пілотному поверсі стелю відремонтувати? Вона в нас із залишками штукатурки радянських часів. Але було б нерозумно повністю позашивати все в гіпсокартон і зробити класичний офісний простір ноу-нейм. Навпаки, ми використовуємо, наприклад, старі склоблоки із заводу: розбираємо та збираємо назад перестінки в інтер’єрі. Наразі, до речі, це модний лофт-тренд, до того ж це екологічно.
Логотипом інноваційного хабу став орнамент із плитки старого заводу. Фото: Promprylad.Inovation
Скільки коштуватиме вся реновація об’єкта?
Натепер ми реконструювали 6200 кв.м. Нині триває активна фаза будівництва наступної черги — це ще 11 700 кв.м. Загальний бюджет проєкту (усі 38 тис кв.) — понад $30 млн. У цю суму входить як викуп об’єкта, так і реконструкція приміщень, які ми здамо в оренду. Є також функції, які ми робимо під ключ, оскільки це власний бізнес: готель-хостел, коворкінг, подієві майданчики, якими ми будемо управляти самі.
Три роки тому ви запустили пілотний поверх. Хто створював концепт? І за якими принципами будується екосистема?
Для нас важливо, що проєкт сам безпосередньо всередині себе створює 12 тис. кв.м соціальної інфраструктури: це мейкерспейс, інкубатори для розвитку малого та середнього бізнесу, дитячий розвитковий центр, великий мистецький центр, кіноцентр, лабораторії, зокрема наукові. Будь-хто — від малого до пенсіонера — зможе щось знайти для себе, чомусь навчитися та чимось тут на місці займатися.
Літня тераса стала улюбленим місцем для культурного дозвілля міста: тут відбуваються концерти, вечірки та літературні читання. Фото: Промприлад.Реновація
Це інфраструктура, якої раніше не було у Франківську, як і в більшості українських міст — немільйонників. Отже, ми створюємо можливості, щоб люди мали більше шансів реалізуватися в рідному місті та не було потреби виїжджати за кордон.
Також бізнесу ми здаємо в оренду офіси та коворкінг, подієві майданчики.
Усі ці проєкти — елементи єдиної екосистеми, яка спрямована на розвиток міста. Наразі відновили перший корпус і кілька поверхів здали в оренду — для бізнесу та соціальних проєктів. Нам украй важливо підбирати операторів, цінності яких збігаються з нашими, які тяжіють до відкритості, взаємодіють один з одним і підсилюють один одного. Адже в синергії можна отримати щось більше.
Ми аналізували, які основні елементи можуть створювати «бульйон», у якому можуть народжуватися нові ідеї, бізнеси, організації. До цих слотів ми підбираємо орендарів. Ми практикуємо диверсифікований підхід: для когось можемо давати приміщення в оренду за зниженими орендними ставками. Це малоприбуткові та неприбуткові організації, род діяльності яких — мистецтво, освіта, інкубатори для розвитку малого та середнього бізнесу.
Якірні гравці будуть платити менше, хтось — дорожче. Фітнес-центр чи кінотеатри завжди будуть платити менше, ніж ритейлери. Але вони — магніт, що приваблює відвідувачів. У нас магнітами виступають освіта, наука, мистецтво, розвиток.
На заводі почали проводити постановки місцевого драмтеатру. Першу дію «Ромео і Джульєтти» показують у механічному цеху «Промприладу». Фото: Promprylad.Inovation
Імпакт-інвестування: що це таке, плюси та мінуси моделі
Бізнес-модель Promprylad.Renovation передбачає змішане фінансування: імпакт-інвестиції, гранти, кошти міжнародних партнерів, кредит. Крім того, саме на «Промприладі» ви, здається, перші в Україні застосували імпакт-інвестування.
Ми точно перші, хто системно та масштабно до цього підійшов. Сам тренд народився в Штатах. Але його підхоплюють і європейці, і все активніше він проявляється в Україні. Ми свідомо сприяємо тому, щоб цей вид бізнесу розвивався.
Головна ідея імпакт-інвестування полягає в тому, що вкладники отримують економічну додану вартість та водночас створюють благо для суспільства. Тобто проєкт має велику соціальну складову.
«Промприлад» став майданчиком для міжсекторальних взаємодій і вибудовування спільної загальноміської стратегії. Фото: Promprylad.Renovation
Досі у світі бізнесу було умовно дві крайні точки. З одного боку — капіталізм старої форми, який вимірюється тим, яку найбільшу економічну додану вартість ми видаємо на одиницю простору за одиницю часу. Десь у дужках можна було прочитати: «Не питайте, як ми цього досягнемо», тому цей підхід призвів до глобальних викликів — проблем екології, постправди, суспільного розшарування.
Друга протилежна категорія — соціальні проекти, громадянське суспільство, філантропи, коли бізнес віддає умовну десятину на благодійність і певною мірою намагається вирішувати проблеми суспільства. Але ця модель уже не здатна з ними впоратися, а надто тому, що їх накопичення також триває.
Тому і почався пошук серединної моделі, коли бізнес намагається щонайменше не створювати нових проблем і водночас вирішувати частину важливих соціальних і екологічних викликів, що накопичилися.
Такі відповідальні бізнеси менш рентабельні, тому що частина маржинальності йде на вирішення глобальних або місцевих завдань. З іншого боку, вони стійкіші, краще інтегруються в суспільну тканину. Проєкт «Промприлад» став прикладом у цьому плані.
З юридичного погляду це виглядає так: у нас є холдингова компанія, що володіє активом (заводом), який поступово розвивається через появу нових площ і функцій. 70% холдингу належить інвесторам, яких ми структуруємо через корпоративний інвестфонд. 30% належить внутрішньому благодійному фонду «Промприладу», яким, у свою чергу, управляє консорціум громадських партнерів: «Тепле Місто», Львівська бізнес-школа УКУ, шведська компанія BeetRoot Academy і Metalab — наші урбаністи. Ці організації шукають грантові можливості та підтримку з боку бізнесу для створення прямої соціальної інфраструктури.
Коли весь об'єкт запрацює повною мірою, 70% чистого прибутку повертатиметься інвесторам у вигляді дивідендів, 30% іде на благодійний фонд і розподіляється на підтримку освіти, мистецтва, розвитку нової економіки, науки, урбаністики.
Отже, проєкт одночасно допомагає розвивати і економічні параметри, і соціальну інфраструктуру, яка насправді теж важлива для економіки.
Ми віримо, що настане момент, коли лише імпакт-орієнтований бізнес і залишатиметься на ринку. Інші моделі бізнесу поступово відійдуть. Нам у Стенфорді ще чотири роки тому пояснювали, що американські венчурні фонди до класичного оцінювання будь- якого інвестпроєкту, що бере до уваги повернення капіталу, ризик, ліквідність, обов’язково додають також імпакт. Пояснення цьому прості: бізнес, який не дбатиме про екосистему, у якій він працює, не вирішуватиме трохи більше, ніж свої прямі інтереси, просто програватиме конкуренцію іншим.
Як виявилось, для реновації заводу не потрібно залучати олігарха: будь-хто може інвестувати у проєкт. Фото: Promprylad.Inovation
Хто ваші інвестори та коли вони зможуть отримати перші дивіденди?
Згідно з бізнес-планом, прогнозні цифри — в діапазоні від 9 до 12% річних залежно від інвестиційного етапу. Хто раніше інвестував, той матиме більшу відсоткову базу. До того ж щороку ми робимо переоцінювання вартості активів. Тож ринкова вартість частки кожного інвестора пропорційно зростатиме. І є можливість у будь-який момент вільно продавати свою частку на вторинному ринку.
До початку 2023 року операційний прибуток ми реінвестуємо в подальше будівництво. Коли об’єкт буде цілком введено в експлуатацію, розпочнеться виплата дивідендів.
Станом на лютий 2022 до нас долучилося 1140 інвесторів. Статистично це 75% чоловіків і 25% жінок. Близько 30% із них працюють в ІТ-сфері. Середній вік — 36 років. Маємо інвесторів з усіх регіонів України та 28 країн світу. З погляду багатьох це інвестиція в майбутнє України. Освіта, інкубація, можливості розвитку бізнесу та повернення талантів — найважливіші аспекти, які будуть каталізаторами змін.
Мій загальний вклад у проєкт становив близько $700 тисяч. Я продав свій основний актив у бізнесі. Професійним інвесторам важливо бачити, що ти віриш у проєкт, але водночас, як і за будь-якої інвестиції, ризикуєш нарівні з усіма.
Які основні підсумки 5 років проєкту Promprylad.Renovation?
Перші два роки це була теоретична робота: багато досліджень, стартове фінансування, пошук партнерів. Активна фаза, коли ми зайшли на об'єкт, почалася три роки тому. Завдяки «Теплому Місту», Urban Space 100, іншим ініціативам дуже швидко з’явилася динаміка. І нині проєкт став наймасштабнішим майданчиком, на якому відбуваються найважливіші події в місті.
За три роки «Промприлад» став наймасштабнішим майданчиком, на якому відбуваються найважливіші події у місті. Фото: Promprylad.Inovation
Для нас важливо, що у 2020 році український «Форбс» поставив Франківськ на перше місце в рейтингу привабливості у веденні бізнесу, згадуючи Promprylad.Renovation та Urban Space 100 серед головних каталізаторів розвитку. Минулого року наше місто також очолило рейтинг видання DOU як найкомфортніше місто для ІТ-спеціалістів.
Окрім того, наприкінці 2021-го стартувало розроблення стратегії Івано-Франківська. Ініціювали процес представники різних секторів: міська влада, «Тепле Місто», асоціація бізнесу, асоціація науковців, Івано-Франківський драмтеатр та інші. Усі підготовчі роботи та сама презентація відбулися на Promprylad.Inovation. Тобто проєкт «Промприлад» справді став майданчиком міжсекторальних взаємодій і вибудовування спільної загальноміської стратегії — це вже важливий результат. Хоча попереду ще п'ять років роботи до повного запуску проєкту, фундамент уже закладено.
Найбільше досягнення те, що за цей відрізок часу в суспільства змінилося ставлення до ініціативи як такої. Раніше, якщо хтось виходив з ініціативою у публічний простір, його запльовували. Бо в пострадянський період суспільство було травмоване в плані довіри і бачило всюди або приховані загрози, або політичні ризики.
Але відсутність ініціативи унеможливлює рух і розвиток для позитивних змін. Наші перші проєкти теж наштовхувалися на тотальну недовіру та критику. Але крок за кроком — і на 4-5 рік ми відчули, що ставлення до нас кардинально змінилося.
Якби таке живе громадянське суспільство встигло сформуватися на сході України, у нас ніколи б не забрали частину Донбасу, вважає Филюк. Фото: Promprylad.Inovation
Зараз, окрім Promprylad.Renovation і «Теплого Міста», в місті є багато течій і рухів, інвестиційних кейсів, проєктів нового громадянського суспільства. Це живий організм, який є запорукою безпеки та розвитку країни.
Я переконаний, що, якби таке живе громадянське суспільство встигло сформуватися на сході України, у нас ніколи б не забрали частину Донбасу.
Як створити проєкт, який неможливо рейдернути
У вас багато партнерів із Європи. Чому «Промприлад» приваблює європейців? Реновація мала б бути цікава пострадянським містам, переповненим такими ж запущеними заводами.
Першим іноземним партнером стала компанія SRI International — Стенфордський інститут досліджень, який із нами співпрацює щодо цього проєкту, — і це був також її перший досвід співпраці на пострадянському просторі.
Це організація з мільярдними бюджетами, яким належить патент на винахід інтернету, банківські кредитні картки, проєкти роботизації, власні космічні програми. Вона співпрацює з Пентагоном та урядом США. І ось уявіть, що звертається до них маленька громадська організація з України, з Івано-Франківська.
Півроку ми вели із SRI International грамотний діалог. А коли підписали перші домовленості, я сам запитав, чому компанія нас підтримала. Нам відповіли: «Тому що ви інтуїтивно відчули світовий тренд імпакт-інвестменту. У світі до цього прийшли з голови — шукали теоретичні моделі, а у вас це від потреби та вже якоюсь мірою почало реалізовуватися. Ба більше — з’явилося саме на ринку з високою турбулентністю з великими ризиками. До того ж модель почала виглядати як інструмент вирішення цієї турбулентності».
Промприлад має десятки міжнародних партнерів та інвесторів. Його офіційно підтримують уряди Канади та Швеції. Фото: Promprylad.Inovation
Через це у Стенфорді й пішли з нами на співпрацю. Не пожаліли бідних українців, а сказали, що це один із найцікавіших експериментів, у якому вони хочуть взяти участь.
По суті, ми збудували з початку дуже стабільну фінансову модель. Проєкт захищений завдяки тому, що в нас велика соціальна функція, дуже багато різних партнерів — як міжнародних, так і внутрішніх. Це такий собі community-driven проєкт. Рейдернути його або атакувати під якимсь кутом просто немає сенсу.
З іншого боку, проєкт «Промприлад» об’єднує та створює низку можливостей для розвитку всього ринку: будь-хто може до нього доєднатися і отримувати свою додану вартість.
Будь-хто може інвестувати в проєкт і отримувати свою додану вартість. Фото: Promprylad.Renovation
Щодо нинішнього контексту. Загроза вторгнення РФ впливає на вас, на країну з погляду інвестиційної привабливості?
Безумовно, інвестори на це реагують. Ми потрапили в таку зону турбулентності, коли намічався викуп об’єкта. Ми якраз чекали на перший транш — $1 млн — від першого інвестора зі США. Кошти були вже закумульовані. Але контракт зірвався через те, що в цей момент президент Порошенко оголосив воєнний стан в Україні, хоча тоді не було такої загрози, як тепер. Американці просто бачать у новинах, що тут вводиться воєнний стан, тож не витримали. І в нас тоді був місяць, щоб укласти угоду та не втратити доробок за три роки. Було непросто, але ми змогли.
Це не перша загроза, яка раптово постала перед країною. Переконаний, що нам треба прийняти факт, що турбулентність нікуди не зникне і це надовго. До того ж турбулентність стосується не тільки України, а й усього світу. Тому ми від самого початку будували на «Промприладі» стабільну модель розвитку проєкту.
У чому секрет стабільності цієї моделі?
По-перше, ми «білі»: проєкт абсолютно прозорий, структурований за всіма міжнародними параметрами. Це допомагає уникнути багатьох ризиків, адже будь-які атаки на бізнес відбуваються через його слабкі місця. Але для нас від самого початку це було ціннісною рамкою і запорукою міжнародної репутації.
По-друге, є велика соціальна складова проєкту, а це вже цінність для суспільства. Якщо хтось, наприклад, атакує проєкт — він напряму атакує і інтереси суспільства, пов’язані з цим проєктом. Ціна такої атаки буде надто висока.
По-третє, диверсифікація. Немає одного власника проєкту, який реалізує через нього свої політичні чи економічні амбіції. І, відповідно, на якого можна натиснути. Натомість у нас понад тисячу інвесторів і немає нікого, хто має контрольний пакет: максимальна частка в руках — до 5%. Отже, проєкт, який належить суспільству, важко атакувати. Уся громада активізується проти того, хто це буде робити.
При вході на «Промприлад» росте канадський клен — подарунок від посольства Канади. Фото: Promprylad.Inovation
По-четверте, велика кількість локальних і міжнародних партнерів — це теж різні рівні захисту. На вході до «Промприладу» в нас росте канадський клен — подарунок від посольства Канади. Далі будуть з’являтись інші «дипломатичні» дерева. Долучитися до проєкту погодились уряд Швеції та Канади. Також ми маємо підтримку Британії, США, Швейцарії, Німеччини.
І по-п’яте, не менш важливо те, що наш проєкт ні з ким не конкурує напряму. Навпаки, якщо хтось хоче робити щось подібне, ми за наявності вільного часу виходимо з цією особою на діалог і допомагаємо їй, обмінюючись досвідом. Для нас успіх будь-кого в регіоні — це і наш успіх. Тому що цей проєкт створювався саме для проактивних людей із відкритими цінностями.
писало про те, що Promprylad.Renovation буде представлено на українському стенді на міжнародній виставці з нерухомості MIPIM. Який буде ваш головний меседж?
По-перше, Україна може бути трендсеттером нових моделей, зокрема в девелопменті, і вже є ним.
По-друге, наша модель дає змогу виходити на ринки, які ще недосформовані або мають високі ризики та турбулентності, та будувати там сталі, успішні девелоперські проєкти. Приклад Франківська та Promprylad.Renovation це доводить.
По-третє, ми завжди дивимося вперед. На таких майданчиках треба бути присутнім, щоб обмінюватись ідеями та показувати, що ми — проактивний суб’єктний гравець на цьому ринку.
Промприлад має десятки міжнародних партнерів та інвесторів. Його офіційно підтримують уряди Канади та Швеції. Фото: Promprylad.Inovation
У вас є бачення, що буде з проєктом «Промприлад» через 10-20 років?
Протягом двох наступних років ми маємо закінчити останній етап реновації — збудувати весь обсяг проєкту та вивести його на планові фінансові та імпакт-показники. Інвестори отримуватимуть звіти і щодо фінансових, і щодо нефінансових результатів. І будуть бачити, скільки отримали економічної доданої вартості та скільки їхня інвестиція створила паралельно облікованих позитивних змін у місті, регіоні, країні.
Після стабілізації продовжиться робота з розвитку живої екосистеми.
Натепер я СЕО цього проєкту, але після повного запуску в якийсь момент я буду передавати повноваження наступному керівнику. Імовірніше за все, я переключуся на інші проєкти.
Щоб масштабувати майданчики для змін на всю країну?
Моє загальне бачення: у наступні 15 років я маю наміри в спокійному режимі запустити ще 25 таких «промприладів» в Україні.
Тоді цей ефект пошириться на всю країну. І не тільки в Україні.
Чому Франківськ, а не, наприклад, Київ?
Досвід «Промприладу» планують масштабувати на всю країну. Фото: Promprylad.Inovation
По-перше, Україна і так занадто центрична. Є країни, які свідомо децентралізуються, рівномірно розвивають всю свою тканину, адже це здоровіше. У нас один лише Київ акумулює щонайменше половину всіх ресурсів країни — фінансових та інтелектуальних.
По-друге, у Франківську створилися природні передумови для змін. Так склалося, що громадські ініціативи почали стартувати саме тут: різні команди генерують різні сенси та різні моделі розвитку країни.
Ми — принципово відкрита модель: усі наші розробки (бізнес-модель, дослідження) є в загальному доступі — будь- хто може їх брати та відтворювати.
Що більше буде подібних проєктів в Україні, то швидше ми досягнемо загального результату змін. Якщо на мапі країни з’явиться ще одне місто, яке буде пропонувати країні зміни та рішення, це буде чудово.
Читайте також
