Регулярні наїзди та шантаж. Що відбувається на ринку нерухомості напередодні виборів

оглядачка ринку нерухомості

Напередодні місцевих виборів, які пройдуть по всій Україні, ринок нерухомості накрила чергова хвиля мітингів на будівельних майданчиках.

На тлі сумних звісток про банк «Аркада» так звані активісти, пам'ятаючи про ще не розв'язані проблеми зі спадщиною «Укрбуду», на подібному ґрунті намагаються гучними гаслами сколотити собі на швидку руку трохи голосів виборців.

Втім, електорат — це не головна мета лідерів протестувальників. Адже у них давно вже є звичний спосіб заробітку — збір грошей із забудовників, щоб ніхто не приходив.

Все зводиться до одного: потрібно заплатити, щоб не ламали паркан, щоб не трощили техніку, не кричали гасла.

Повірте, з цим стикалися всі. Просто одні забудовники про це готові розмовляти — відкрито або не під запис. А деякі вважають за краще відмовчуватися.

Пару місяців тому, займаючись розгорнутим матеріалом про те, скільки коштують проплачені мітинги проти забудовників, я поспілкувалася практично з усіма великими будівельними компаніями.

Всі вони не з чуток знають і про «громадських» активістів, і про «політичних лідерів», і про «експертів містобудівної справи», які атакують будівництва.

Все зводиться до одного: потрібно заплатити озвучену суму, щоб не ламали паркан, не трощили техніку, не кричали гасла.

Подібним займаються м'язи протесту в прямому значенні цього слова. Зазвичай це підкачані та сильні хлопці, а в перших рядах можуть бути жінки та чоловіки старшого віку як уособлення «стурбованих киян».

Беруть гроші й за те, щоб припинити ініціювати всілякі перевірки. Тут здебільшого можна й експерта якогось залучити. Та й самі лідери протестувальників за останні роки набили руку в складанні необхідних документів, гальмуючи у такий спосіб процес і не даючи працювати.

Але найголовніша мета «відкупу» — щоб навколо будівництва та бренду девелопера не створювалося негативного інформаційного поля в онлайні, яке вже дуже шкодить репутації компанії. Причому створять, якщо захочуть, як то мовиться, на порожньому місці.

Є два формати оплати за мітингувальників. Старий спосіб полягав у фіксованій сумі з квадрата. Однак з огляду на те, що зараз обсяги будівництва з багатьох причин загалом на ринку знижуються, довелося змінити тактику.

Останні цінники, за розповідями девелоперів, озвучували на рівні від $250 тис. до $600 тис. За ці гроші транспаранти згортаються, грамофони вимикаються, і братія йде до наступної компанії.

Це може тривати вічно. Особливо, якщо девелопер погодиться заплатити, адже апетит приходить під час їжі.

Розв'язати це питання раз і назавжди міг би нормальний, адекватно складений Генеральний план Києва, у якому б враховувалися і плани розвитку міста, і приріст населення, і баланс житло/соціальні об'єкти, і транспортна інфраструктура, і реновації застарілих промзон, які не потрібні сучасному європейському Києву. Питання лише в тому, що і як на них будувати.

Ну і, звісно, час вже ринку (маю на увазі ті компанії, які будують нормальне, сучасне житло, що користується попитом у покупця) перестати бути ввічливими «ждунами», якими їх зробила тривала реформа Державної архітектурно-будівельної інспекції.

Останні цінники озвучували на рівні від $250 тис. до $600 тис.

У нас серйозні проблеми з видачею дозвільної документації та введенням будинків в експлуатацію у 70% саме через те, що процес узгодження просто затягується, відкладається та переноситься.

Повернемося до активістів. Найбільш ходовими «претензіями» цьогоріч стали, як водиться, дозвільна документація, вирубка вікових сосен і, звісно, титул «черговий Укрбуд/Аркада» до всіх, до кого приходили.

Причому досить часто ніяких вікових сосен на дільницях немає. З місцевими жителями сусідніх будинків нормальний забудовник знаходить спільну мову, інвестуючи в район. Йдеться про прокладання інженерних мереж, реконструкцію парку, дорожнє покриття нове тощо. А заяви про «черговий Укрбуд» тягнуть на статтю про наклеп.

Останній яскравий приклад цього — мітинги під чотирма майданчиками компанії «Інтергал-Буд» минулого тижня. Гучні гасла та двозначні заяви, що з'явилися на цьому тлі у ЗМІ, які не підкріплені, наскільки мені відомо, жодним достовірним підтвердженням, дуже скидаються на спробу дискредитації забудовника.

З огляду на те, що маніпуляція фактами та поширення неправдивої інформації — один із потужних засобів інформаційних атак, від якого страждає не тільки репутація забудовника, але й кінцевий споживач, пропоную невеликий чек-лист, як розпізнати медійне кілерство проти забудовника.

По-перше, завжди все перевіряти самостійно щонайменше із 2-3 джерел. Зокрема, якщо немає ніяких фактів, що вказують на проблеми з дозвільною документацією, про яку обов'язково йтиметься. Покупцеві у такому разі слід вивчити дозвільну документацію самостійно, ще краще — попросити витлумачити фахівця з галузі.
Документи повинні бути у відкритому доступі на сайті, у відділі продажів їх теж зобов'язані показати. Дивитися насамперед потрібно на документи на землю, цільове призначення ділянки, містобудівні умови й обмеження, дозвіл на будівництво, ліцензію генпідрядника.
По-друге, якщо йдеться про фінансові піраміди, оборудки, відмивання грошей, але немає фактів або їх складно перевірити, то вам варто спочатку почути позицію другої сторони — забудовника, попросити його надати спростування, якщо він самостійно цього не зробив публічно. Потім проконсультуватися з юристом, чи є якісь ознаки, що вказують на фінансову піраміду, та інше.
До речі, про фінансову стабільність девелопера свідчить наявність акредитації у великих банках — державних і приватних. Подивіться, чи можна взяти іпотеку, на яких умовах, для яких ЖК. Ясна річ, це повинен бути банк із нормальною репутацією.
Річ у тім, що фінансові установи проводять ретельну перевірку і компанії, і окремо житлового проєкту перед тим, як укладати будь-які партнерські угоди. Це комплексний юридичний аудит і фінансовий моніторинг, які вже зробили до вас.
Разом із будь-яким гучним звинуваченням у ненадійності, про яку ви прочитали або почули, раджу самостійно вивчити та скласти своє уявлення про те, як часто забудовник зриває терміни здачі та наскільки, чи заморожував він будівництво, чи були в його практиці недобудовані об'єкти. Що він взагалі будує, якими темпами зводить житло.

Фінал простий: дивимося на факти, робимо висновок. Незважаючи на те, що будівельний ринок України — це дикий захід, за 17 років у «Інтергал-Буду» — жодної недобудови, 74 реалізованих проєкти, 136 зведених будинків.

У нього партнерські програми з іпотеки з найбільшими гравцями — «Глобус Банком» та Укргазбанком. Незважаючи на цьогорічний карантин, компанія не зупиняла жодні будівельні роботи.

Будівельний ринок України — це дикий захід.

Якщо ви серйозно вважаєте, що девелоперу, який дорожить своїм ім'ям і роками вибудовує комунікацію з клієнтом, відбиваючись від прозвиська «лихозабудовник», яке чіпляється через недосконалість законодавчої бази, відсутність єдиних прийнятих правил гри, жорстких засобів боротьби та кримінального покарання для власників компаній, які раптом вирішили «злитися», до душі хаос із дозвільною документацією та Генпланом, то ви помиляєтеся.

В інтересах нормальної компанії працювати в умовах ринку, коли влада та місто всіляко підтримують і допомагають розвиткові якісних проєктів, беруть участь у розвитку Києва в рамках державно-приватного партнерства, правоохоронна і судова система захищають приватний бізнес від рейдерів, а між девелопером і покупцем — довірчі відносини.

Розумію, що крах чергового забудовника знову оголив страх потрапити в довгобуд і створив благодатне поле для нападок псевдоактивістів. Однак раджу завжди підходити до оцінки девелопера з тверезою головою та критичним поглядом на будь-яку отриману інформацію, вірити офіційним джерелам і перевіряти будь-яку інформацію.