2020 рік був одним із найскладніших для ритейлу й торгової нерухомості. Зниження відвідуваності торгово-розважальних центрів і падіння купівельної спроможності українців призвели до обвалу орендних ставок у ТРЦ від 5% до 30%.
Проте у 2021 році ситуація дещо покращилася: вартість квадратних метрів за перше півріччя зросла в середньому на 5% — 10%. 
дослідило ціни на оренду в ТРЦ у різних містах України.
Якірні бренди — основа успіху
На ціну квадратного метра впливають характеристики самого ТРЦ – його місце розташування та потоки потенційних покупців. Водночас вагомим фактором залишається й набір якірних операторів. Це великий супермаркет, розважальний сегмент, заклади громадського харчування, фешн-магазини.
Українці під час вибору ТРЦ насамперед звертають увагу на наявність магазинів відомих міжнародних універмагів і монобрендових магазинів. Водночас у них є частина якірних брендів, які працюють на умовах франчайзингу та належать українським компаніям, наприклад: Tommy Hilfiger, Gant, Tom Tailor, Sandro, Maje, Hugo Boss, Levi’s та інші.
Катерина Весна, керівниця департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні зазначила, що наразі в ТРЦ у категорії «продуктові магазини» домінують українські мережі.
«Сільпо», «Варус» та інші, але з ними конкурують відомий французький ритейлер Auchan, німецька мережа Spar та мережа Novus із часткою іноземного капіталу. Більшість якірних закладів харчування також українського походження, винятком є зона харчування в ТРЦ Blockbuster Mall, де організацію фудмаркету *STARS віддали в управління іноземному оператору», — пояснила Весна.
Щодо орендних ставок у ТРЦ, то вони суттєво залежать від розміру орендованої площі та товарної групи.
«Найвищі орендні ставки, вартість квадратного метра оренди в доларах на місяць у Києві: ТРЦ (секції площею 100 — 200 квадратних метрів) – $60 — $70, на головних торговельних вулицях – близько $70. Зокрема, для фешн-брендів середнього сегменту в київських ТРЦ ставки можуть стартувати від $10 за квадратний метр, окрім цього, експлуатаційні платежі становлять близько $10. В інших містах-мільйонниках рівень орендних ставок дещо нижчий, ніж у Києві. Скажімо, в Одесі найвищий рівень це $50 — $60 за квадратний метр, а стартують вони від $8 за квадратний метр. У невеликих містах-обласних центрах, як наприклад Тернопіль, орендні ставки починаються від $7 за квадратний метр і доходять до $20 за квадратний метр», — зазначила Юлія Кузнєцова, керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine.
За даними OLX «Нерухомість», у третьому кварталі 2021 року середня вартість оренди за один квадратний метр у ТРЦ України розподілилася у такий спосіб:
Яка вакантність приміщень?
За інформацією ОLХ «Нерухомість», сьогодні представлено найбільшу кількість вільних об’єктів у Києві, Дніпрі, Харкові, Одесі та Львові. Рівень вакантності в різних містах не є однорідним. Так, у торговельних центрах Києва він становить близько 10% — 11%. Зокрема, на цей показник вплинуло відкриття у 2020 році такого великого об’єкту, як ТРЦ Retroville, згодом позначиться старт роботи ТРЦ Respublika Park у листопаді.
«До кінця 2023 року в столиці мають відкритися 12 нових торговельних центрів, які завжди на моменті старту роблять навколо себе широкий ажіотаж, а відповідно й прибутки. Якщо ці плани реалізуються, то площа вільних для оренди приміщень зросте на додаткові 800 тис. квадратних метрів. А загалом у різних містах України у 2022 році очікується введення в експлуатацію одразу кількох нових об’єктів ТРЦ – загалом близько 1,5 млн квадратних метрів».
Роман Бабіцький
голова Ради з питань іноземних інвестицій та економічного розвитку України
Так само середній рівень вакантності в Одесі — до 5%. Це пов’язано з досить обмеженою пропозицію: за останні 5 років тут не було введено в експлуатацію жодного професійного ТЦ/ТРЦ площею понад 30 000 квадратних метрів. Але найближчими трьома роками в Одесі планують відкриття 8 торгових об’єктів загальною площею близько 220 000 квадратних метрів, що суттєво підвищить середній рівень вакантності.
Натомість у маленьких містах, де спостерігається дефіцит сучасних і якісних торгових площ, особливо помітний розрив за рівнем вакантності між різними ТЦ. Так, у Тернополі є ТЦ, у яких на сьогодні нульовий рівень вакантності. Водночас у менш популярних і відвідуваних ТЦ, вакантність сягає 8%.
Наскільки ціна на оренду може зрости наступного року?
Карантинні роки знаменуються спадом відвідуваності торгових об'єктів, разом із зростанням проведеного у закладах часу та середнього чеку: за даними опитування NAI Ukraine, +15% у 2020 році та +30% у 2021 році. Цей показник утримує ритейл «на плаву».
Наразі найуспішніші проєкти — великі ТРЦ «все в одному місці», де можна закрити максимум потреб, економлячи час і мінімізуючи відвідування місць із натовпом.
«Ми не очікуємо значного зростання орендних ставок наступного року, вони будуть підвищені власниками у межах передбаченого рівня індексації або планового рівня підвищення орендної плати відповідно до умов договорів оренди. Зазвичай це 5% — 15%, а для ТЦ/ТРЦ, які відкрилися в 2021 році, індексація може сягати 20%. Варто зауважити, що у разі суттєвого впливу заходів, пов’язаних із запобіганням поширення Covid-19, таких як локдаун або обмеження відвідуваності для невакцинованого населення, можуть спостерігатися зниження відвідуваності ТРЦ. І, як наслідок, зменшення товарообігів у роздрібних мереж, які працюють у ТРЦ. У такому разі, ймовірно, буде застосована практика короткострокових домовленостей зі зниження фіксованої частини орендної плати на час таких обставин».
Катерина Весна
керівник департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості в Cushman & Wakefield в Україні
Зокрема, в Україні на періоди локдауну була така система домовленостей з орендодавцями ТРЦ: компенсація комунальних послуг та експлуатаційних платежів, з повною відсутністю орендної плати на період закриття магазину. А також із частковою її компенсацією у разі використання приміщення магазину під час локдауну як склад/пункт видачі тощо.
фото: пресслужба ТРЦ Respublika Park
Київ залишається лідером із забезпеченості торговими площами в Україні.
Які тенденції ми побачимо надалі?
Аналітики передбачають найближчими роками зростання у ТРЦ сегменту shoppertainment (розваги та купівлі) на 50%. А також збільшення частки коворкінгів у торгових об’єктах, які формуватимуть своє ком’юніті постійного пулу клієнтів.
Юлія Кузнєцова, керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine виокремила чотири ключові тенденції. По-перше, відбувається об’єднання в межах торговельних центрів офлайн та онлайн ритейлу. Мова йде про розвиток та вдосконалення онлайн-сервісів доставляння продуктів, розміщення в межах ТЦ точок видачі великих інтернет-магазинів та маркет-плейсів.
Друге — триває подальша диджиталізація: таргетування big data щодо відвідувачів та орендаторів, як основа для якісної аналітики та інтерактивний досвід купівля + цифрові події від ТЦ. Майбутній розвиток технологій дасть змогу операторам агрегувати величезні масиви даних для вивчення та деталізації портрету споживача. Та належним чином вибудувати просторову організацію всередині торгового приміщення, як це роблять Amazon і Springboard Research.
По-третє, ТРЦ – як точки соціального тяжіння – place making. Відповідно виникає необхідність пошуку архітектурних і технологічних рішень, які зроблять такий простір максимально комфортним для довгострокового перебування. Концепції, які передбачають простори для дітей і комфортного сімейного дозвілля, простори для роботи та бізнес-зустрічей.
І по-четверте, це світовий тренд стійкого розвитку, який підхоплюють вітчизняні торговельні центри. Підтримка та просування місцевих підприємців, особливо у продуктовому ритейлі та food beverage сегменті, підвищення екологічності (скорочення споживання пластику, роздільний збір сміття, використання енергоощадних технологій), благодійні ініціативи.
