Експерти провідних міжнародних консалтингових компаній в Україні та гравці ринку пророкують вдалий рік для торговельної нерухомості. Нас чекає прихід міжнародних брендів, збільшення пропозиції площ практично вдвічі, зростання орендних ставок, масштабний редевелопмент і ухил у бік концепції shoppingteinment. Звісно, за умови, що зовнішньоекономічні показники не підведуть, діловий клімат буде сприятливим, а політична еліта не викине якийсь фортель.
Торгівля набирає обертів
На ринку комерційної нерухомості минулого року відбулося вирівнювання ситуації, а показники перевершили навіть найскромніші прогнози. Впродовж 2019-го трапилось рекордне зростання пропозиції — понад 200 тис. кв. м ввели в експлуатацію тільки в Києві, що практично утричі більше, ніж роком раніше.
Але, за словами Радомира Цуркана, керуючого партнера CBRE Ukraine, попри великий обсяг нових площ у 2019 році, більшість з них були попередньо орендовані, тому середній показник вакантності зріс за рік не суттєво — лише на 1,5% п.п. р/р і склав 4,5%.
«Загальна кількість торговельних площ збільшилася на 16% з початку року і досягла 1,28 млн кв.м до кінця 2019», — пояснив він.
За минулий рік відкрилися кілька знакових для ринку об'єктів, як-от ТРЦ River Mall, ТЦ Smart Plaza Obolon, «Оазис», Cherry Mall і частково Blockbuster Mall.
Згідно з даними компанії NAI Ukraine, протягом найближчих двох років очікується ще більш стрімке зростання ринку, адже якщо девелопери вчасно введуть в експлуатацію всі заявлені об'єкти, то ринок збільшиться майже удвічі.
«Найбільші з анонсованих ТРЦ — Ocean Mall (110 тис. кв.м), Retroville (116 тис. кв.м), April City (53 тис. кв.м), Lisova Mall (200 тис. кв.м), а також друга черга торгових центрів Lavina Mall (30 тис. кв.м) і Rive Gauche (77 тис. кв.м)», — пояснили в компанії.
Радомир Цуркан передбачає, що в 2020 році можна очікувати 290 тис. кв.м нової пропозиції. Серед об’єктів також будуть локальні ТРЦ New Ray (34 500 кв.м) і White Lines (27 тис. кв.м).
Якщо бодай половина заявлених центрів (великих площ зокрема) з'явиться на ринку в обіцяні терміни, то це потенційно призведе до збільшення рівня вакантності, а отже може вплинути на зниження орендних ставок.
Однак Катерина Весна, керівник департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості Cushman & Wakefield в Україні, радить не поспішати з настільки оптимістичними прогнозами, адже терміни введення в експлуатацію цих об'єктів можуть суттєво зміститися на більш пізній період. Як показує практика, здати вчасно великий ТРЦ в Києві — місія нездійсненна. Однак які б затримки з термінами не траплялися, головне – результат: введення в експлуатацію та вакантність на момент відкриття. А поки що попит в кілька разів перевищує пропозицію, і всі концептуально цікаві проєкти виходять під зав'язку заповненими.
«В успішних працюючих об’єктах вакантність залишається на технічному рівні в межах 1-3% і сформовано листи очікування із запитів орендарів. Ситуація відрізняється в нових ТРЦ, які були відкриті у 2019 році із вакантністю від 20 до 95%.
Тут залишаються вільні площі з декількох причин. Наприклад, для торгових об’єктів в Оболонському районі Києва це насамперед висока насиченість торговими площами, яка перевищила 1000 кв. м на 1000 мешканців.
Ще однією причиною залишку вільних площ при відкритті об’єктів стають різні оцінки потенціалу ТРЦ орендарем та орендодавцем. Як наслідок, сторони не можуть погодити комерційні умови та підписати договір оренди вчасно – до відкриття магазину, разом із відкриттям торгового центру для відвідувачів».
Що стосується орендних ставок, то тут спостерігається стабільне зростання в умовах жорсткого дефіциту якісних площ.
«Прайм-ставка варіювалась в межах 85-115 $/м.кв/місяць в 4-му кварталі 2019 року (зросла на 13-12% р/р ), що пов’язано з високим попитом на якісні торгові площі з вигідним розташуванням. Орендна ставка в інших торгових центрах склала 44-63 $/кв.м/місяць в 4-му кварталі 2019 року (+5% р/р )», — зазначив Цуркан.
У 2020-му, судячи з усього, триватиме поляризація ринку торговельної нерухомості: якісні та вдало розташовані проєкти продовжать зростання за ставками і заповнюваністю, а застарілі формати — падіння.
Що потрібно орендарям
На тлі динамічного зростання онлайн-продажів в 2019 році ми спостерігали уповільнення розвитку fashion-ритейлерів середнього цінового сегмента і тривале зростання різних розваг, сервісів, громадського харчування, health & beauty. Однак ховати традиційний роздріб не варто. Щоб вижити, змінюватися доводиться не тільки ритейлерам, але й ТРЦ. Головна реформа — переорієнтація на розважальний формат. Концепція shoppingteinment передбачає, що розвага та ритейл гармонійно доповнюють один одного і стають підсилювальним фактором при виборі ТРЦ для відвідування. Якщо проаналізувати ринок, то частка розважальних площ в якісних торгцентрах за останні 10 років зросла понад уп'ятеро.
ТРЦ стають місцем тяжіння і дозвілля, тому девелоперам доводиться шукати нові формати та концепції для своїх об'єктів. Крім того, дуже важливо, які саме бренди зібрано під одним дахом, що за фудкорт, які сервіси та розваги є, чи є можливість лишити машину без проблем, попрацювати в тихому місці з ноутбуком, залишити дитину під наглядом тощо.
Що стосується вимог орендарів до майданчиків, то вони зазвичай починаються з двох незмінних пунктів: приміщення з високим трафіком вздовж фасаду та великою вітринної групою.
«Але, окрім цих обов’язкових вимог до приміщення та об’єкта, все більш важливим фактором стає репутація керуючої компанії. Розглядаючи працюючий торговий центр, до уваги беруть: прозорість інформації про відвідуваність, ринковість комерційних умов, відгуки поточних орендарів про досвід співпраці. Рішення про підписання попередньої угоди із об’єктом на стадії будівництва орендарі приймають лише після перевірки інформації щодо заповнюваності та статусу підписання основних якорів. Узагальнено можна сказати, що орендарі шукають місце, де після відкриття магазину одразу будуть продажі на запланованому рівні», — розповідає Весна.
Українські ТРЦ приваблюють не лише вітчизняних ритейлерів, але й міжнародні бренди. Лише у 2019 році, за словами Радомира Цуркана, в Україні з’явились Claudie Pierlot (французький бренд одягу преміум-класу), MISSHA (корейський косметичний бренд), довгоочікуваний Decathlon (французький бренд спорттоварів), а також WEILL (французький бренд одягу преміум-класу), Escada (німецький бренд одягу преміум-класу), Pylones (французька мережа сувенірних магазинів) та The North Face (американський бренд спеціалізованого сегменту).
«Зважаючи на те, що протягом року спостерігався ріст купівельної спроможності споживачів, можна очікувати виходу на ринок нових міжнародних брендів, як-от: Kipling (бельгійський бренд спеціалізованого сегменту), Elisabetta Franchi (італійський бренд одягу преміум класу), The Kooples (французький бренд одягу середнього сегменту).
Чекаємо також на Funday (російський бренд спеціалізованого сегменту), TAF (американський бренд спеціалізованого сегменту), Stella Mc Cartney (британський бренд одягу преміум класу), 4F (польський бренд спеціалізованого сегменту), Coach (американський бренд одягу преміум класу), Versace (італійський бренд одягу преміум класу) та FLO (турецький бренд спеціалізованого сегменту)».
А ось зі шведською IKEA поки що не все так просто: навесні, можливо, з'явиться онлайн-майданчик. Вийти в офлайн планують дещо пізніше, якщо зростеться. Потенційно також очікується вихід на ринок брендів, як-от Eataly (італійська мережа кав'ярень та ресторанів), Steve Madden (американський бренд спеціалізованого сегменту), Sephora (французький косметичний бренд), Deichmann (німецький бренд спеціалізованого сегменту) та Debenhams (британський бренд товарів для дому).
Вітер змін
У 2019 році торговельні центри першого покоління продовжили працювати над оновленням концепцій, реброкеріджем і репозиціюванням.
«Цікавою особливістю минулого року став досвід двох ТРЦ, які для реалізації своїх планів оновлення повністю зупинили роботу торгових галерей. То були ТРЦ «Караван» у Києві, який в грудні відкрив двері в форматі outlet, та ТРЦ Neo Plaza в Дніпрі», — нагадала Весна.
За її словами, розвиток міжнародних універмагів одягу, великих спортивних магазинів, а також розширення форматів відбилося на таких показниках торговельних центрів, як середній розмір лота і співвідношення якірних орендарів до інших операторів галереї в бік збільшення перших.
Якщо в концепції майбутніх проєктів це можна передбачити, то в працюючих ТРЦ розміщення великого магазину — це завжди важче завдання. У зв'язку з цим на тлі низької вакантності якісних торговельних площ темпи розвитку багатьох мереж відстають від запланованих.
Допоки в Києві одні затіяли перебудову, а інші намагалися вкластися в стислі терміни, регіони нітрохи не відставали. У Львові відкрився спортивно-торговельно-розважальний центр Spartak орендною площею 23 000 кв. м, який вже заповнився на 99% та розпочав будівництво другої черги орендною площею 15 000 кв. м. У складі нової частини відкриється перша у місті професійна льодова арена площею 4000 кв. м. Відкриття другої черги СТРЦ Spartak заплановане на друге півріччя 2021 року.
У Дніпрі відкрився ТРЦ Neo Plaza загальною орендною площею 14430 кв. м. В Одесі розширилися одразу два торговельні центри Gagarinn Plaza на вулиці Гагаринське Плато, 5 та City Center на проспекті Небесної Сотні, 2А. Ведуться роботи щодо будівництва додаткових площ у ТРЦ «Мегамол» у Вінниці орендною площею 10 000 кв. м, в ТРЦ Appolo (GLA 10 000 кв. м) у Дніпрі та у ТРЦ «Подоляни» (GLA 15 000 кв. м) в Тернополі.
«Розпочали також будівництво нової черги ТРЦ «Велес» в Івано-Франківську, після її відкриття орендна площа ТРЦ становитиме 37500 кв. м. Після відкриття ТРЦ «Велес» буде єдиним регіональним торговельно-розважальним центром у місті та в області. Оскільки компанія Cushman & Wakefield є ексклюзивним агентом із набору орендарів даного об’єкту, то можу зазначити, що вже підписані угоди з продуктовим супермаркетом «Сільпо» на площу 4250 кв. м та з розважальним центром Fly Kids на площу 3500 кв. м. Відкриття нової черги ТРЦ «Велес» заплановане на 4-й квартал 2021 року», — поділилась Весна.
Проте, за словами Сергія Малишка, керівника проєктів DELTA Ukraine, попри активізацію регіональних девелоперів, деякі міста з населенням від 400 тис. до 1 млн людей ще далекі від забезпечення системних орендарів та відвідувачів якісними торговими площами.
«Йдеться про Запоріжжя, наприклад. За умов, коли терміни окупності в регіонах з високим насиченням якісними орендними площами схильні до певного ризику збільшення за рахунок зниження орендних ставок, Запоріжжя може «похвалитися» стабільним браком таких площ. Це вселяє впевненість, що ризик зниження орендних ставок для нашого проєкту не передбачається, що збільшує шанси проєкту на реалізацію», — зауважив він.
Щоправда, для регіонів все залежить від попиту, а не від очікувань девелопера. Якщо у місцевих орендарів вистачить ресурсу, то шанси у проєкту, безперечно, є.
Чекати зростання усього ринку торговельної нерухомості за рахунок збільшення активності в малих містах не варто — уся активність девелоперів буде зосереджена все ще в Києві, а регіони поки що лишаються недооціненими.
Читайте також
Не один у полі: як бізнес-комʼюніті допомагає підприємцям масштабуватися
Кримінальний тиск на бізнес в Україні: виклики для інвесторів та юридичний захист
