Эксперты ведущих международных консалтинговых компаний в Украине и игроки рынка предрекают удачный год для торговой недвижимости. Нас ждет приход международных брендов, увеличение предложения площадей практически вдвое, рост арендных ставок, масштабный редевелопмент и уклон в сторону концепции shoppingteinment. Конечно, при условии, что внешнеэкономические показатели не подведут, деловой климат будет благоприятным, а политическая элита не выкинет какой-то фортель.
Торговля набирает обороты
На рынке коммерческой недвижимости прошлого года произошло выравнивание ситуации, а показатели превзошли даже самые скромные прогнозы. В течение 2019-го случился рекордный рост предложения — более 200 тыс. кв. м ввели в эксплуатацию только в Киеве, что практически втрое больше, чем годом ранее.
Но, по словам Радомира Цуркана, управляющего партнера CBRE Ukraine, несмотря на большой объем новых площадей в 2019 году, большинство из них были предварительно арендованные, поэтому средний показатель вакантности вырос за год не существенно — лишь на 1,5% п.п. г/г и составил 4,5%.
«Общее количество торговых площадей увеличилось на 16% с начала года и достигло 1,28 млн кв.м до конца 2019 года», — пояснил он.
За прошлый год открылись несколько знаковых для рынка объектов: ТРЦ River Mall, ТРЦ Smart Plaza Obolon, «Оазис», Cherry Mall и частично Blockbuster Mall.
Согласно данным компании NAI Ukraine, в течение ближайших двух лет ожидается еще более стремительный рост рынка, ведь если девелоперы вовремя введут в эксплуатацию все заявленные объекты, то рынок увеличится почти вдвое.
«Крупнейшие из анонсированных ТРЦ — Ocean Mall (110 тыс. кв.м), Retroville (116 тыс. кв.м), April City (53 тыс. кв.м), Lisova Mall (200 тыс. кв.м), а также вторая очередь торговых центров Lavina Mall (30 тыс. кв.м) и Rive Gauche (77 тыс. кв.м)», — пояснили в компании.
Радомир Цуркан предвидит, что в 2020 году можно ожидать 290 тыс. кв.м нового предложения. Среди объектов также будут локальные ТРЦ New Ray (34 500 кв.м) и White Lines (27 тыс. кв.м).
Если хотя бы половина заявленных центров (больших площадей в частности) появится на рынке в обещанные сроки, то это потенциально приведет к увеличению уровня вакантности, а следовательно может повлиять на снижение арендных ставок.
Однако Екатерина Весна, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости Cushman & Wakefield в Украине, советует не спешить со столь оптимистичными прогнозами, ведь сроки ввода в эксплуатацию этих объектов могут существенно сместиться на более поздний период. Как показывает практика, сдать вовремя большой ТРЦ в Киеве — миссия невыполнима. Однако какие бы задержки со сроками не попадались, главное – результат: ввод в эксплуатацию и вакантность на момент открытия. А пока что спрос в несколько раз превышает предложение, и все концептуально интересные проекты выходят под завязку заполненными.
«В успешных действующих объектах вакантность остается на техническом уровне в пределах 1-3% и сформированы листы ожидания из запросов арендаторов. Ситуация отличается в новых ТРЦ, которые были открыты в 2019 году с вакантностью от 20 до 95%.
Здесь остаются свободные площади по нескольким причинам. Например, для торговых объектов в Оболонском районе Киева это, прежде всего, высокая насыщенность торговыми площадями, которая превысила 1000 кв. м на 1000 жителей.
Еще одной причиной остатка свободных площадей при открытии объектов являются различные оценки потенциала ТРЦ арендатором и арендодателем. Как следствие, стороны не могут согласовать коммерческие условия и подписать договор аренды вовремя – к открытию магазина».
Что касается арендных ставок, то здесь наблюдается стабильный рост в условиях жесткого дефицита качественных площадей.
«Прайм-ставка варьировалась в пределах 85-115 $/м.кв/месяц в 4-м квартале 2019 года (выросла на 13-12% г/г ), что связано с высоким спросом на качественные торговые площади с выгодным расположением. Арендная ставка в других торговых центрах составила 44-63 $/кв.м/месяц в 4-м квартале 2019 года (+5% г/г )», — отметил Цуркан.
В 2020-м, судя по всему, продлится поляризация рынка торговой недвижимости: качественные и удачно расположенные проекты продолжат рост по ставкам и заполняемостью, а устаревшие форматы — падение.
Что нужно арендаторам
На фоне динамичного роста онлайн-продаж в 2019 году мы наблюдали замедление развития fashion-ритейлеров среднего ценового сегмента и продолжающийся рост различных развлечений, услуг, общественного питания, health & beauty. Однако хоронить традиционную розницу не стоит. Чтобы выжить, приходится меняться не только ритейлерам, но и ТРЦ. Главная реформа — переориентация на развлекательный формат. Концепция shoppingteinment предусматривает, что развлечение и ритейл гармонично дополняют друг друга и становятся усилительным фактором при выборе ТРЦ для посещения. Если проанализировать рынок, то доля развлекательных площадей в качественных торгцентрах за последние 10 лет выросла более чем в пять раз.
ТРЦ становятся местом притяжения и досуга, поэтому девелоперам приходится искать новые форматы и концепции для своих объектов. Кроме того, очень важно, какие именно бренды собраны под одной крышей, что за фудкорт, какие сервисы и развлечения есть, или есть возможность оставить машину без проблем, поработать в тихом месте с ноутбуком, оставить ребенка под присмотром и тому подобное.
Что касается требований арендаторов к площадкам, то они обычно начинаются с двух неизменных пунктов: помещения с высоким трафиком вдоль фасада и большой витринной группой.
«Но, кроме этих обязательных требований к помещению и объекту, все более важным фактором становится репутация управляющей компании. Рассматривая работающий торговый центр, во внимание принимают: прозрачность информации о посещаемости, рыночность коммерческих условий, отзывы текущих арендаторов об опыте сотрудничества. Решение о подписании предварительного соглашения с объектом на стадии строительства арендаторы принимают только после проверки информации о заполняемости и статуса подписания основных якорей. Обобщенно можно сказать, что арендаторы ищут место, где после открытия магазина сразу будут продажи на запланированном уровне», — рассказывает Весна.
Украинские ТРЦ привлекают не только отечественных ритейлеров, но и международные бренды. Только в 2019 году, по словам Радомира Цуркана, в Украине появились Claudie Pierlot (французский бренд одежды премиум-класса), MISSHA (корейский косметический бренд), долгожданный Decathlon (французский бренд спорттоваров), а также WEILL (французский бренд одежды премиум-класса), Escada немецкий бренд одежды премиум-класса), Pylones (французская сеть сувенирных магазинов) и The North Face (американский бренд специализированного сегмента).
«Учитывая то, что в течение года наблюдался рост покупательной способности потребителей, можно ожидать выхода на рынок новых международных брендов, среди которых: Kipling (бельгийский бренд специализированного сегмента), Home & You (польский бренд товаров для дома) , Elisabetta Franchi (итальянский бренд одежды премиум класса), The Kooples (французский бренд одежды среднего сегмента).
Ждем также Funday (российкий бренд специализированного сегмента), TAF (американский бренд специализированного сегмента), Stella Mc Cartney (британский бренд одежды пр миум класса), 4F (польский бренд специализированного сегмента), Coach (американский бренд одежды премиум класса), Versace (итальянский бренд одежды премиум класса) и FLO (турецкий бренд специализированного сегмента)».
А вот со шведской IKEA пока что не все так просто: весной, возможно, появится онлайн-площадка. Выйти в офлайн планируют несколько позже, если срастется. Потенциально также ожидается выход на рынок таких брендов: Eataly (итальянская сеть кофеен и ресторанов), Steve Madden (американский бренд специализированного сегмента), Sephora (французский косметический бренд), Deichmann (немецкий бренд специализированного сегмента) и Debenhams (британский бренд товаров для дома).
Ветер перемен
В 2019 году торговые центры первого поколения продолжили работать над обновлением концепций, реброкериджем и репозиционированием.
«Интересной особенностью прошлого года стал опыт двух ТРЦ, которые для реализации своих планов обновления полностью остановили работу торговых галерей. Это были ТРЦ «Караван» в Киеве, который в декабре открыл дверь в формате outlet, и ТРЦ Neo Plaza в Днепре», — напомнила Весна.
По ее словам, развитие международных универмагов одежды, больших спортивных магазинов, а также расширение форматов отразилось на таких показателях торговых центров, как средний размер лота и соотношение якорных арендаторов других операторов галереи в сторону увеличения первых.
Если в концепции будущих проектов это можно предвидеть, то в работающих ТРЦ размещение большого магазина — это всегда задача сложная. В связи с этим на фоне низкой вакантности в качественных торговых площадей темпы развития многих сетей отстают от запланированных.
Пока в Киеве одни затеяли перестройку, а другие пытались уложиться в сжатые сроки, регионы ничуть не отставали. Во Львове открылся спортивно-торгово-развлекательный центр Spartak арендной площадью 23 000 кв. м, который уже заполнился на 99% и начал строительство второй очереди арендной площадью 15 000 кв. м. В составе новой части откроется первая в городе профессиональная ледовая арена площадью 4000 кв. м. Открытие второй очереди СТРЦ Spartak запланировано на второе полугодие 2021 года.
В Днепре открылся ТРЦ Neo Plaza общей арендной площадью 14430 кв. м. В Одессе расширились сразу два торговых центра Gagarinn Plaza на улице Гагаринское Плато, 5 и City Center на проспекте Небесной Сотни, 2А. Ведутся работы по строительству дополнительных площадей в ТРЦ «Мегамолл» в Виннице арендной площадью 10 000 кв. м, в ТРЦ Appolo (GLA 10 000 кв. г) в Днепре и в ТРЦ «Подоляны» (GLA 15 000 кв. г) в Тернополе.
«Начали также строительство новой очереди ТРЦ «Велес» в Ивано-Франковске, после ее открытия арендная площадь ТРЦ составит 37500 кв. м. После открытия ТРЦ «Велес» будет единственным региональным торгово-развлекательным центром в городе и в области. Поскольку компания Cushman & Wakefield является эксклюзивным агентом по набору арендаторов данного объекта, то могу отметить, что уже подписаны соглашения с продуктовым супермаркетом «Сильпо» на площадь 4250 кв. м и с развлекательным центром Fly Kids на площадь 3500 кв. м. Открытие новой очереди ТРЦ «Велес» запланировано на 4-й квартал 2021 года», — поделилась Весна.
Однако, по словам Сергея Малышко, руководителя проектов DELTA Ukraine, несмотря на активизацию региональных девелоперов, некоторые города с населением от 400 тыс. до 1 млн людей еще далеки от обеспечения системных арендаторов и посетителей качественными торговыми площадями.
«Речь идет о Запорожье, например. В условиях, когда сроки окупаемости в регионах с высоким насыщением качественными арендными площадями подвержены определенному риску увеличения за счет снижения арендных ставок, Запорожье может «похвастаться» стабильным недостатком таких площадей. Это вселяет уверенность, что риск снижения арендных ставок для нашего проекта не предвидится, что увеличивает шансы проекта на реализацию», — отметил он.
Правда, для регионов все зависит от спроса, а не от ожиданий девелопера. Если у местных арендаторов хватит ресурса, то шансы у проекта, безусловно, есть.
Ждать роста всего рынка торговой недвижимости за счет увеличения активности в малых городах не стоит — вся активность девелоперов будет сосредоточена все еще в Киеве, а регионы пока остаются недооцененными.
Читайте также
