Во Франковске создали инновационный хаб, который полностью перезагружает экономику и социальную сферу города.
За этим проектом следит вся страна, в Европе его поддерживают и готовы перенять опыт. Atlantic Council назвал его «самым впечатляющим проектом гражданского общества в Украине», конкурс ООН Partnership For Sustainability Award признал его лучшим в категории «Экономическое развитие».
Promprylad.Renovation — не только история трансформации большой промзоны в центре Франковска в инновационный центр. Это и история о том, как научить взаимодействовать бизнес, власть и общественность ради обновления экономики региона. Недаром проект презентовали в Давосе, Стэнфорде, Оксфорде, Палате лордов Великобритании.
Это также история об ответственных импакт-инвестициях. За пять лет проекта привлечено более $10 млн от 1 тыс. инвесторов из Украины и 28 стран мира: любой может инвестировать в него средства ради создания общественных благ и получать от деятельности проекта дивиденды.
Как превратить столетний завод в драйвер экономики региона, не привлекая олигархов, почему именно Франковск и можно ли его опыт масштабировать, читайте в интервью с СЕО проекта Promprylad.Renovation Юрием Филюком.
Реновация промзоны: сколько стоит трансформировать завод
За 5 лет существования Promprylad.Renovation привлечено более $10 млн. от 1000 инвесторов из Украины и 28 стран мира. Фото: Архитектурное бюро «ФОРМА»
5 лет назад в центре города стоял гигантский полузаброшенный завод. Сегодня на его восстановленных площадях проходят ключевые события города и региона. Как возник такой концепт?
До создания проекта Promprylad.Renovation мы пошли эволюционным путем. Мы с командой работали в Киеве, в финансовом секторе. А в 2009 году при обострении мирового экономического кризиса пришлось заморозить бизнес и все переосмыслить.
«Тепле Місто» – первая организация из бизнесменов и активистов, которая предлагала креативные решения для развития города. Фото: Promprylad.Inovation
Тогда я предложил поехать во Франковск, потому что сам родом отсюда. Чтобы не унывать, мы начали открывать рестораны. Но потом стало ментально тесно. Мы предстали перед выбором: либо ехать на более амбициозные рынки, либо раскачать город, чтобы здесь стало бескомпромиссно интересно.
Я занялся проектами развития гражданского общества, выстраивая взаимодействие в треугольнике: бизнес — местная власть — гражданское общество. Так появилось «Тепле Місто» — организация, предлагавшая новые решения для развития города. За восемь лет мы реализовали около 500 проектов в направлениях образования, искусства, экономики, урбанистики, энергоэффективности, мобильности, социального предпринимательства.
Нам было интересно искать экономически устоявшиеся модели, служащие общественным интересам. Одним из таких примеров стал общественный ресторан "Urban Space 100": 100 человек сбросились по $1 тыс. и на общий бюджет в $100 тыс. запустили заведение. И вот уже восемь лет ресторан работает по схеме: 80% чистой прибыли решением 100 учредителей перераспределяется на проекты социального развития города.
«Урбан» стал знаковым местом: здесь формировалась повестка дня, мы видели, что город меняется на глазах. Из этих средств профинансировано уже более 130 проектов, проведено свыше 1 тыс. событий, посетивших ориентировочно 700 тыс. гостей.
Нас вдохновил этот успех. На «Урбане» мы оттестировали, как могут сочетаться экономические интересы и развитие города. Дальше появилась идея восстановления старого завода в центре города и превращения его в инновационный хаб.
Это был вызов: нельзя сравнить «Урбан» площадью 70 кв.м и «Промприбор» почти на 40 тыс. кв.м. Чтобы поднять столь масштабный проект, необходимо было искать другие финансовые инструменты. Тогда мы интуитивно пришли к смешанной модели, которая называется импакт-инвестирование, где бизнес служит одновременно и коммерческим, и большим общественным интересам. Но об этом нам рассказали наши нынешние партнеры в Стэнфорде.
Расскажите о вашем опыте девелопмента и реновации: что осталось от старого завода?
К 2024 году, привлекая более 700 млн грн, мы планируем полностью переоборудовать четыре здания завода, построить два новейших корпуса, создать парк.
Общая площадь объекта по завершении работ будет составлять 38 тыс. кв.м. Фото: Promprylad.Inovation
От завода мы получили 28 тыс. кв.м помещений, которые реконструируем. Мы переосмысливаем само пространство: комбинируем элементы обновления старых конструктивов и абсолютно современные рафинированные вставки. Еще 10 тыс. кв.м достроим. В общей сложности площадь объекта после завершения работ составит 38 тыс. кв.м.
«Промприбор» имеет 100-летнюю историю, нам важно было обеспечить определенную преемственность от прошлого к настоящему. Это было классическое градообразующее предприятие, экспортировавшее свои изделия — газовые промышленные счетчики — в более чем 60 стран мира. В лучшие времена там работало 5 тыс. человек, была огромная инфраструктура, даже собственная киностудия. Да и сейчас каждый третий житель Ивано-Франковска имеет родственные связи с заводом.
На историческом этапе индустриализации завод являлся центром развития города: там работали лучшие специалисты, были лучшие зарплаты. Фактически сейчас мы восстанавливаем былую славу завода, но в других реалиях и с другими смыслами, соединяя регион с глобальным миром.
Сейчас мы живем в постиндустриальном периоде, поэтому делаем ставку на другие драйверы экономики.
Мы осознанно оставляли элементы живого архитектурного кода. Иногда в шутку нас спрашивают: когда вы планируете на пилотном этаже потолок отремонтировать? Он у нас с остатками штукатурки советских времен. Но было бы глупо полностью зашить все в гипсокартон и сделать классическое офисное пространство ноу-нейм. Напротив, мы используем, например, старые стеклоблоки с завода: разбираем и собираем назад перестенки в интерьере. Сейчас, кстати, это модный лофт-тренд, к тому же это экологично.
Логотипом инновационного хаба стал орнамент из плитки старого завода. Фото: Promprylad.Inovation
Во сколько обойдется вся реновация объекта?
На данный момент мы реконструировали 6200 кв.м. Сейчас идет активная фаза строительства следующей очереди — это еще 11 700 кв.м. Общий бюджет проекта (все 38 тыс. кв.м) — более $30 млн. В эту сумму входит как выкуп объекта, так и реконструкция помещений, которые мы сдадим в аренду. Есть также функции, которые мы делаем под ключ, так как это собственный бизнес: гостиница-хостел, коворкинг, площадки, которыми мы будем управлять сами.
Три года назад вы запустили пилотный этаж. По каким принципам строится экосистема?
Для нас важно, что проект сам внутри себя создает 12 тыс. кв.м социальной инфраструктуры: это мейкерспейс, инкубаторы для развития малого и среднего бизнеса, центр детского развития, большой художественный центр, киноцентр, лаборатории, в том числе научные. Любой человек — от мала до пенсионера — сможет что-то найти для себя, чему-то научиться и что-то здесь на месте делать.
Летняя терраса стала излюбленным местом для культурного досуга города: здесь проходят концерты, вечеринки и литературные чтения. Фото: Промприлад.Реновація
Это инфраструктура, которой раньше не было во Франковске, как и в большинстве украинских городов, не являющихся миллионниками. Таким образом, мы создаем возможности, чтобы люди имели больше шансов реализоваться в родном городе и не было необходимости выезжать за границу. Также для бизнеса мы сдаем в аренду офисы и коворкинг, событийные площадки.
Все эти проекты — элементы единой экосистемы, направленной на развитие города. Сейчас восстановили первый корпус и несколько этажей сдали в аренду — для бизнеса и социальных проектов. Нам очень важно подбирать операторов, ценности которых совпадают с нашими, которые тяготеют к открытости, взаимодействуют друг с другом и усиливают друг друга. Потому что в синергии можно получить нечто большее.
Мы анализировали, какие ключевые элементы могут создавать бульон, в котором могут рождаться новые идеи, бизнесы, организации. К этим слотам мы подбираем арендаторов. Мы практикуем диверсифицированный подход: для некоторых мы можем сдавать помещения в аренду по сниженным арендным ставкам. Это малоприбыльные и неприбыльные организации, род деятельности которых — искусство, образование; инкубаторы для развития малого и среднего бизнеса.
Якорные игроки будут платить меньше, кто-то — дороже. Фитнес-центры или кинотеатры всегда будут платить меньше ритейлеров. Но они являются магнитом, привлекающим посетителей. У нас магнитами выступают образование, наука, искусство, развитие.
На заводе начали проводить постановки местного драмтеатра. Первое действие «Ромео и Джульетты» показывают в механическом цехе «Промприлада». Фото: Promprylad.Inovation
Импакт-инвестирование: что это такое, плюсы и минусы модели
Бизнес-модель Promprylad.Renovation подразумевает смешанное финансирование: импакт-инвестиции, гранты, средства международных партнеров, кредиты. Кроме того, именно на «Промприборе» вы, кажется, первыми в Украине применили импакт-инвестирование.
Мы точно первые, кто системно и масштабно подошел к этому. Сам тренд родился в Штатах. Но его подхватывают и европейцы, и все активнее он проявляется в Украине. Мы сознательно способствуем тому, чтобы этот вид бизнеса развивался.
Главная идея импакт-инвестирования заключается в том, что вкладчики получают экономическую добавленную стоимость и одновременно создают благо для общества. То есть проект имеет большую социальную составляющую.
Промприбор стал площадкой для межсекторальных взаимодействий и выстраивания общей общегородской стратегии. Фото: Promprylad.Renovation
До сих пор в мире бизнеса было условно две крайние точки. С одной стороны — капитализм старой формы, измеряемый тем, какую максимальную экономическую добавленную стоимость мы выдаем на единицу пространства за единицу времени. Где-то в скобках можно было прочесть: «Не спрашивайте, как мы этого добьемся», поэтому этот подход привел к глобальным вызовам — проблемам экологии, постправде, общественному расслоению.
Вторая противоположная категория — социальные проекты, гражданское общество, филантропы, когда бизнес отдает условную десятину на благотворительность и в какой-то мере пытается решать проблемы общества. Но эта модель уже не способна с ними справиться, тем более что их накопление также продолжается.
Поэтому и начался поиск срединной модели, когда бизнес пытается как минимум не создавать новых проблем и в то же время решать часть накопившихся важных социальных и экологических вызовов.
Такие ответственные бизнесы менее рентабельны, потому что часть маржинальности идет на решение глобальных или местных задач. С другой стороны, они более устойчивы, лучше интегрируются в общественную ткань. Проект «Промприбор» как раз стал примером в этом плане.
С юридической точки зрения это выглядит следующим образом: у нас есть холдинговая компания, обладающая активом (заводом), постепенно развивающимся через появление новых площадей и функций. 70% холдинга принадлежит инвесторам, которых мы структурируем через корпоративный инвестфонд. 30% принадлежит внутреннему благотворительному фонду «Промприбора», которым, в свою очередь, управляет консорциум общественных партнеров: «Теплый Город», Львовская бизнес-школа УКУ, шведская компания BeetRoot Academy и Metalab — наши урбанисты. Эти организации ищут грантовые возможности и поддержку со стороны бизнеса для создания прямой социальной инфраструктуры.
Когда весь объект заработает в полной мере, 70% чистой прибыли будет возвращаться инвесторам в виде дивидендов, 30% идет на благотворительный фонд и распределяется на поддержку образования, искусства, развития новой экономики, науки, урбанистики.
Таким образом, проект одновременно помогает развивать и экономические параметры, и социальную инфраструктуру, которая на самом деле тоже важна для экономики.
Мы верим, что настанет момент, когда только импакт, ориентированный на бизнес, и будет оставаться на рынке. Остальные модели бизнеса постепенно отойдут. Нам в Стэнфорде еще четыре года назад объясняли, что американские венчурные фонды к классической оценке любого инвестпроекта, учитывающей возврат капитала, риск, ликвидность, обязательно добавляют импакт. Объяснения этому просты: бизнес, который не будет заботиться об экосистеме, не будет решать больше, чем свои прямые интересы, просто будет проигрывать конкуренцию другим.
Как оказалось, для реновации завода не нужно привлекать олигарха: любой может инвестировать в проект. Фото: Promprylad.Inovation
Кто ваши инвесторы и когда они смогут получить первые дивиденды?
Согласно бизнес-плану, прогнозные цифры — в диапазоне от 9 до 12% годовых в зависимости от инвестиционного этапа. Кто раньше инвестировал, тот будет иметь большую процентную базу. К тому же каждый год мы производим переоценку стоимости активов. Соответственно, рыночная стоимость доли каждого инвестора также будет пропорционально расти. И есть возможность в любой момент свободно продавать свою долю на вторичном рынке.
До начала 2023 года операционную прибыль мы реинвестируем в следующее строительство. Когда объект полностью будет введен в эксплуатацию, начнется выплата дивидендов.
По состоянию на февраль 2022 года к нам присоединилось 1140 инвесторов. Статистически это 75,08% мужчин и 24,91% женщин. Около 30% их работают в ИТ-сфере. Средний возраст — 36 лет. Есть инвесторы из всех регионов Украины и 28 стран мира. Для многих это инвестиция в будущее Украины. Образование, инкубация, возможности для развития бизнеса и возвращение талантов — важнейшие аспекты, которые будут катализаторами перемен.
Мой общий вклад в проект составил около $700 тыс. Я продал свой актив в бизнесе. Профессиональным инвесторам важно видеть, что ты веришь в проект, но, как и при любой инвестиции, рискуешь на уровне со всеми.
Каковы основные итоги 5 лет проекта Promprylad.Renovation?
Первые два года это была теоретическая работа: многие исследования, стартовое финансирование, поиск партнеров. Активная фаза, когда мы зашли на объект, началась три года назад. Благодаря «Теплому Городу», Urban Space 100, другим инициативам очень быстро появилась динамика. И сейчас проект стал самой масштабной площадкой, на которой происходят самые важные события в городе.
За три года «Промприлад» стал самой масштабной площадкой, на которой происходят важнейшие события в городе. Фото: Promprylad.Inovation
Для нас важно, что в 2020 году украинский «Форбс» поставил Франковск на первое место в рейтинге привлекательности ведения бизнеса, упоминая Promprylad.Renovation и Urban Space 100 среди главных катализаторов развития. В прошлом году наш город также возглавил рейтинг издания DOU как самый комфортный город для ИТ-специалистов.
Кроме того, в конце 2021 года стартовала разработка стратегии Ивано-Франковска. Инициировали процесс представители из разных секторов: городские власти, «Теплый Город», ассоциация бизнеса, ассоциация ученых, Ивано-Франковский драмтеатр и другие. Все подготовительные работы велись на Promprylad.Inovation. То есть «Промприбор» действительно стал площадкой для межсекторальных взаимодействий и выстраивания общей общегородской стратегии — это важный результат. Хотя впереди еще 5 лет работы до полного запуска проекта, но фундамент уже заложен.
Наибольшим достижением является то, что за этот отрезок времени у общества изменилось отношение к инициативе как таковой. Раньше, если кто-то выходил публично с инициативой, его оплевывали. В постсоветский период общество травмировано в плане доверия и видит во всем какие-то скрытые угрозы или политические риски.
Но отсутствие инициативы делает невозможным движение и развитие для положительных изменений. Наши первые проекты тоже сталкивались с тотальным недоверием и критикой. Шаг за шагом — и на 4-5 год мы почувствовали, что отношение к нам кардинально изменилось.
Если бы такое живое гражданское общество успело сформироваться на востоке Украины, у нас никогда не забрали бы часть Донбасса, считает Филюк. Фото: Promprylad.Inovation
Сейчас, кроме Promprylad.Renovation и «Теплого Міста», в городе много течений и движений, инвестиционных кейсов, проектов нового гражданского общества. Это живой организм, являющийся залогом безопасности и развития страны.
Я убежден, что, если бы такое живое гражданское общество успело сформироваться на востоке Украины, у нас никогда бы не забрали часть Донбасса.
Как создать проект, который невозможно рейдернуть
У вас много партнеров из Европы. В чем привлекательность проекта «Промприбор» для европейцев? Реновация советского завода должна быть интересна для постсоветских городов, переполненных такими же запущенными заводами.
Первым иностранным партнером стала компания SRI International — стэнфордский институт исследований, сотрудничающий с нами по этому проекту, — и это был также ее первый опыт сотрудничества на постсоветском пространстве.
Это организация с миллиардными бюджетами, которым принадлежат патенты на изобретение интернета, банковские кредитные карты, проекты роботизации, собственные космические программы. Она сотрудничает с Пентагоном и правительством США. И вот представьте, обращается к ним маленькая общественная организация из Украины, из Ивано-Франковска.
Полгода мы вели с SRI International грамотный диалог. Когда же подписали первые договоренности, я сам спросил, почему компания нас поддержала. Нам ответили: «Так как вы интуитивно почувствовали мировой тренд импакт-инвестмента. В мире к этому пришли с головы — искали теоретические модели, а у вас это от потребности и уже в какой-то мере начало реализовываться. Более того, появилось именно на рынке с высокой турбулентностью с большими рисками. Причем модель стала смотреться как инструмент решения этой турбулентности».
Сейчас у «Промприлада» — десятки международных партнеров и инвесторов. Его официально поддерживают правительства Канады и Швеции. Фото: Promprylad.Inovation
Поэтому в Стэнфорде и пошли с нами на сотрудничество. Не пожалели бедных украинцев, а сказали, что это один из самых интересных экспериментов, в котором они хотят принять участие.
В сущности, мы построили с самого начала очень стабильную финансовую модель. Проект защищен благодаря тому, что у нас большая социальная функция, очень много партнеров — как международных, так и внутренних. По сути, это некий community-driven проект. Рейдернуть его или атаковать под каким-нибудь углом просто не имеет смысла.
С другой стороны, проект «Промприбор» объединяет и создает ряд возможностей для развития всего рынка: любой может к нему присоединиться и получать свою добавленную стоимость.
Кто угодно может инвестировать в проект и получать свою добавленную стоимость. Фото: Promprylad.Renovation
Что касается нынешнего контекста. Угроза вторжения РФ влияет на вас, на страну с точки зрения инвестиционной привлекательности?
Безусловно, инвесторы на это реагируют. Мы попали в такую зону турбулентности, когда намечался выкуп объекта. Мы как раз ждали первого транша — $1 млн — от первого инвестора из США. Средства были уже аккумулированы. Но контракт сорвался из-за того, что в этот момент президент Порошенко объявил военное положение в Украине, хотя тогда не было такой угрозы, как сейчас. Американцы просто видели в новостях, что здесь вводится военное положение, поэтому не выдержали. И у нас тогда был месяц, чтобы заключить сделку и не потерять наработки за три года. Было непросто, но мы справились.
Это не первая угроза, внезапно возникшая перед страной. Убежден, что нам следует принять факт, что турбулентность никуда не исчезнет и это надолго. Причем эта турбулентность касается не только Украины, но всего мира. Поэтому мы с самого начала строили на «Промприборе» стабильную модель развития проекта.
В чем секрет стабильности этой модели?
Во-первых, мы «белые»: проект абсолютно прозрачный, структурированный по всем международным параметрам. Это помогает избежать многих рисков, ведь любые атаки на бизнес происходят из-за его слабых мест. Но для нас изначально это было ценностной рамкой и залогом международной репутации.
Во-вторых, есть большая социальная составляющая проекта, а это уже ценность для общества. Если кто-нибудь, например, атакует проект — он напрямую атакует и интересы общества, связанные с этим проектом. Цена такой атаки будет несоизмеримо высокой.
В-третьих, диверсификация. Нет одного владельца проекта, реализующего через него свои политические или экономические амбиции. И, соответственно, на которого можно нажать. Зато у нас более тысячи инвесторов и нет никого, у кого контрольный пакет: максимальная доля в руках — до 5%. Соответственно, принадлежащий обществу проект тяжело атаковать: все общество активизируется против того, кто это будет делать.
При входе на «Промприлад» растет канадский клен – подарок от посольства Канады. Фото: Promprylad.Inovation
В-четвертых, большое количество локальных и международных партнеров – это тоже разные уровни защиты. При входе в «Промприбор» у нас растет канадский клен — подарок от посольства Канады. Дальше будут появляться другие «дипломатические» деревья. Присоединиться к проекту согласились правительство Швеции и Канады. Также есть поддержка Британии, США, Швейцарии, Германии.
И в-пятых, не менее важно то, что наш проект ни с кем не конкурирует напрямую. Напротив, если кто-нибудь хочет делать что-то подобное, мы при наличии свободного времени выходим с этим лицом на диалог и помогаем ему, обмениваясь опытом. Для нас успех любого в регионе — это и наш успех, ведь этот проект создавался именно для проактивных людей с открытыми ценностями.
писало о том, что Promprylad.Renovation будет представлен на украинском стенде на международной выставке недвижимости MIPIM. Каков будет ваш ключевой месседж?
Во-первых, Украина может быть трендсеттером новых моделей, в частности в девелопменте, и уже является им.
Во-вторых, наша модель позволяет выходить на еще недосформированные рынки или рынки, имеющие высокие риски и турбулентности, и строить там устойчивые, успешные девелоперские проекты. Пример Франковска и Promprylad.Renovation это доказывает.
В-третьих, мы всегда смотрим вперед. На таких площадках нужно присутствовать, чтобы обмениваться идеями и показывать, что мы проактивный игрок на этом рынке.
Сейчас у «Промприлада» — десятки международных партнеров и инвесторов. Его официально поддерживают правительства Канады и Швеции. Фото: Promprylad.Inovation
У вас есть видение, что будет с проектом «Промприбор» через 10-20 лет?
В течение двух последующих лет мы должны закончить последний этап реновации — построить весь объем проекта и вывести его на плановые финансовые показатели и импакт. Инвесторы будут получать отчеты и по денежным, и по неденежным результатам. И будут видеть, сколько они получили экономической добавленной стоимости и сколько их инвестиция создала параллельно учтенных положительных изменений в городе, регионе, стране.
После стабилизации продолжится работа по развитию живой экосистемы.
Сейчас я СЕО этого проекта, и после полного запуска в какой-то момент я буду передавать полномочия следующему руководителю. Скорее всего, я переключусь на другие проекты.
Чтобы масштабировать площадки для перемен на всю страну?
Мое общее видение: в следующие 15 лет я намереваюсь в спокойном режиме запустить еще 25 таких «промприборов» в Украине.
Тогда этот эффект распространится по всей стране. И не только в Украине.
Почему Франковск, а не, например, Киев?
Опыт «Промприлада» планируется масштабировать на всю страну. Фото: Promprylad.Inovation
Во-первых, Украина и так слишком центричная. Есть страны, которые сознательно децентрализуются, равномерно развивают всю свою ткань: это ведь здоровее. У нас только Киев аккумулирует как минимум половину всех ресурсов страны — финансовых и интеллектуальных.
Во-вторых, во Франковске создались естественные предпосылки для перемен. Так сложилось, что общественные инициативы начали стартовать именно здесь: разные команды генерируют разные смыслы и разные модели развития страны.
Мы являемся принципиально открытой моделью: все наши разработки (бизнес-модель, исследования) в общем доступе — любой может их брать и воспроизводить.
Чем больше будет подобных проектов в Украине, тем быстрее мы добьемся общего результата изменений. Если на карте страны появится еще один город, который будет предлагать стране изменения и решения, это будет прекрасно.
Читайте также
