Судячи з доступної інформації, зміни найбільше в інтересах забудовників
В розпал війни депутати кардинально і поспіхом змінюють правила містобудування. Чому це небезпечно?
Днями Верховна Рада проголосувала за реформу містобудування (законопроєкт № 5655), чим викликала неабиякий суспільний резонанс. Автори проєкту називають його антикорупційним, тоді як опоненти говорять про значне зростання корупційних ризиків. Де правда і чим обумовлена нагальність ухвалення такого закону в розпал війни? Чому він викликав шквал суперечливих оцінок?
Поверхневе ставлення до реформи
Законопроєкт обговорювався в період обстрілів Києва і жорстких графіків вимкнення світла, коли громадськості було не до нього. Прочитати і розібратися в ньому було непросто, хоча б тому що остаточну редакцію в зручному вигляді не оприлюднили.
На сайті Верховної Ради є лише порівняльна таблиця до другого читання з правками депутатів на понад 2000 сторінок. Аналіз схвальних і критичних коментарів до проєкту вказує на те, що мало хто прочитав його повністю і ретельно проаналізував. І схвалення, і критика обумовлені скоріше ставленням до авторів та оголошеної ними основної ідеї реформи – цифровізації містобудівних процесів.
Читайте також: В Україні за будівництво «нахалбудів» будуть притягувати до кримінальної відповідальності
Таке поверхневе ставлення до революційної реформи небезпечно. Не варто автоматично екстраполювати успішний досвід цифровізації в Україні («Дія», «Прозорро») на всі сфери суспільного життя. Так, ідея виглядає привабливо. Але ініціатори комунікували її лише за допомогою гучних гасел на кшталт «комп’ютер хабарів не бере». Як воно буде працювати насправді, не дуже зрозуміло.
Мають враховуватися інтереси і бізнесу, і громад
Давайте поміркуємо. У центрі реформи – Єдина державна електронна система у сфері будівництва (ЄДЕССБ), через яку мають отримуватися усі дозволи на будівництво. Той самий комп’ютер, який хабарів не бере і автоматично блокуватиме заявки з порушеннями вимог. Беззаперечно, спрощення дозвільних процедур вигідно для бізнесу, тобто забудовників. Проте містобудування – це сфера, в якій мають враховуватися інтереси не тільки бізнесу, а й громад.
З балансом інтересів у нашій країні проблеми давно. Тільки по Києву безліч конфліктів між громадами і забудовниками з приводу появи нових висоток на місці скверів і спортивних майданчиків. Як ЄДЕССБ вирішить цю проблему? Ніяк – громадськість не матиме стосунку до створення документів у системі.
Водночас чинні механізми впливу громад і органів місцевого самоврядування на містобудівні процеси проєктом нівелюються. Наприклад, редакція статті 21 закону «Про регулювання містобудівної діяльності» змінюється не на користь представників громадськості. У громад стане менше можливостей відстоювати свої інтереси у спірних ситуаціях у погоджувальних комісіях.
Що зараз в Україні з ринком нерухомості?
Щоб зрозуміти, наскільки виправданими є такі зміни, давайте подивимось на контекст – поточний стан ринку нерухомості. В Україні дозвільна система і так є дуже ліберальною у порівнянні з ЄС. В результаті ми вже маємо міста, спотворені щільною, хаотичною забудовою. До війни рекордні темпи будівництва в Києві та передмістях ще й супроводжувалися рекордним для всього світу зростанням цін. Окрім того, в нас є одна особливість, про яку говорять в кулуарах, але сором’язливо замовчують в публічних обговореннях.
Наш первинний ринок житла – унікальний. Забудовники мають право залучати кошти населення для фінансування будівництва, застосовують котлове фінансування (принцип пірамід), яке стало причиною низки гучних банкрутств, але отримують все більше послаблень і спрощень.
Уявімо собі те саме для фінансових установ, які теж працюють з коштами населення. Давайте ми скасуємо нагляд (бо ж корупція) і запровадимо автоматичне ліцензування через електронну систему. На мою думку, з огляду на контекст, нагляд у сфері житлової забудови треба посилювати, а не послаблювати, як це робить проєкт.
До законопроєкту більше запитань, ніж відповідей
Законопроєкт охоплює чимало аспектів містобудівної діяльності. Зміни вносяться до Земельного кодексу, Цивільного кодексу, Господарського кодексу, Господарсько-процесуального кодексу, Цивільного-процесуального кодексу, Кодексу адміністративного судочинства, законів «Про основи містобудування», «Про місцеве самоврядування в Україні», «Про архітектурну діяльність», «Про регулювання містобудівної діяльності» та низки інших законів. Тобто реформа є комплексною. Окрім того, щоб скласти цілісну картину змін, їх треба розглядати в сукупності з ухваленим влітку законом «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Цей закон рекламувався як такий, що захищає права інвесторів і попереджує виникнення бульбашок, але насправді теж розширює можливості забудовників.
Введено поняття спеціальних майнових прав, які реєструються державою. По суті якийсь незрозумілий, віртуальний інструмент, під виглядом захисту прав інвесторів. Але цим інструментом вже «махатимуть», якщо мова зайде про скасування дозволів чи демонтаж самочинного будівництва.
Загалом комплексність реформи викликає запитання – чому, без перебільшень, революція у сфері містобудування і первинного ринку нерухомості здійснюється саме під час війни, поспіхом і без належного публічного обговорення.
Так, значна частина країни в руїнах, тож треба зробити все, щоб відбудова була максимально прозорою і швидкою. Але за результатами вивчення доступної по законопроєкту інформації у мене більше питань, ніж відповідей.
Не бачу, щоб реформа відповідала суспільному запиту на розширення можливостей громад по впливу на забудову. Немає в ній і того, що хочуть міжнародні фінансові партнери України – більшої прозорості ринку житла через оприлюднення якісної статистики цін, кількості угод тощо. Ми вже маємо купу проблем. Якщо поруч з вами забудовують парк на основі дозволів, що видані на підставі рішення Севастопольського суду після анексії Криму, у вас обмаль шансів на це вплинути. Якщо Державна інспекція архітектури та містобудування видала сертифікат про введення в експлуатацію, а будинок ще далекий від готовності, ви просто заручник ситуації. Але поверх цих проблем нашаровуються нові, і все під красивими гаслами цифровізації і боротьби з корупцією.
Загалом, автори стверджують, що реформа в інтересах суспільства, але утискає інтереси окремих зацікавлених сторін (органи місцевого самоврядування, архітектори), тому штучно і збурюються хвилі народного гніву. Судячи з доступної інформації, зміни найбільше в інтересах забудовників.
Для них спрощуються умови ведення бізнесу. Чому так, ми пам’ятаємо – до війни автори проєкту багато розповідали про коефіцієнт мультиплікації і величезний стимулюючий вплив, який галузь будівництва здійснює на економіку.
В інтересах суспільства буде ветування цього проєкту Президентом, попри те, що автори з його партії. І перезапуск реформи таким чином, щоб вона сприяла боротьбі з корупцією, ефективній відбудові наших багатостраждальних міст і комфорту їх мешканців. Для цього для початку потрібно забезпечити хоча б прозорий, демократичний процес ухвалення. А не проштовхувати нашвидкоруч те, чого ніхто не читав.
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора