В чем опасность реформы градостроительства

Экономистка

В разгар войны депутаты кардинально и наспех меняют правила градостроительства . Почему это небезопасно?

На днях Верховная Рада проголосовала за реформу градостроительства (законопроект № 5655), чем вызвала незаурядный общественный резонанс. Авторы проекта называют его антикоррупционным, в то время как оппоненты говорят о значительном росте коррупционных рисков. Где правда и чем обусловлена необходимость принятия такого закона в разгар войны? Почему он вызвал шквал противоречивых оценок?

Поверхностное отношение к реформе

Законопроект обсуждался в период обстрелов Киева и жестких графиков отключения света, когда общественности было не до него. Прочесть и разобраться в нем было непросто, хотя бы потому что окончательную редакцию в удобном виде не обнародовали.

На сайте Верховной Рады есть только сравнительная таблица ко второму чтению с правками депутатов более чем на 2000 страниц. Анализ одобрительных и критических комментариев к проекту указывает на то, что немногие прочитали его полностью и тщательно проанализировали. И одобрение, и критика обусловлены скорее отношением к авторам и объявленной ими основной идее реформы – цифровизации градостроительных процессов.

Такое поверхностное отношение к революционной реформе небезопасно. Не стоит автоматически экстраполировать успешный опыт цифровизации в Украине (Дія, Прозорро) на все сферы общественной жизни. Да, идея выглядит привлекательно. Но инициаторы коммуницировали ее только с помощью громких лозунгов типа «компьютер взяток не берет». Как оно будет работать в действительности, не очень понятно.

Должны учитываться интересы и бизнеса, и общин

Давайте поразмыслим. В центре реформы – Единая государственная электронная система в сфере строительства (ЕГЭСС), через которую должны получаться все разрешения на строительство. Тот же компьютер, который взяток не берет и автоматически будет блокировать заявки с нарушениями требований. Безусловно, упрощение разрешительных процедур выгодно для бизнеса, то есть застройщиков. Однако градостроительство – это область, в которой должны учитываться интересы не только бизнеса, но и общин.

С балансом интересов в нашей стране проблемы давно. Только по Киеву множество конфликтов между общинами и застройщиками по поводу появления новых высоток на месте скверов и спортивных площадок. Как ЕГЭСС решит эту проблему? Никак – общественность не будет иметь отношения к созданию документов в системе.

В то же время, действующие механизмы влияния общин и органов местного самоуправления на градостроительные процессы проектом нивелируются. К примеру, редакция статьи 21 закона «О регулировании градостроительной деятельности» меняется не в пользу представителей общественности. У общин станет меньше возможностей отстаивать свои интересы в спорных ситуациях в согласительных комиссиях.

Что сейчас в Украине с рынком недвижимости?

Чтобы понять, насколько оправданы такие изменения, давайте посмотрим на контекст – текущее состояние рынка недвижимости. В Украине разрешительная система и так очень либеральна по сравнению с ЕС. В результате мы уже имеем города, обезображенные плотной, хаотической застройкой. До войны рекордные темпы строительства в Киеве и пригородах сопровождались рекордным для всего мира ростом цен. Кроме того, у нас есть одна особенность, о которой говорят в кулуарах, но стыдливо умалчивают в публичных обсуждениях.

Наш первичный рынок жилья – уникален. Застройщики имеют право привлекать средства населения для финансирования строительства, применяют котловое финансирование (принцип пирамид), которое явилось причиной ряда громких банкротств, но получают все больше послаблений и упрощений.

Представим себе то же для финансовых учреждений, тоже работающих со средствами населения. Давайте мы отменим надзор (ибо коррупция) и введем автоматическое лицензирование через электронную систему. На мой взгляд, учитывая контекст, надзор в сфере жилой застройки нужно усиливать, а не ослаблять, как это делает проект.

К законопроекту больше вопросов, чем ответов

Законопроект охватывает множество аспектов градостроительной деятельности. Изменения вносятся в Земельный кодекс, Гражданский кодекс, Хозяйственный кодекс, Хозяйственно-процессуальный кодекс, Гражданский процессуальный кодекс, Кодекс административного судопроизводства, законы «Об основах градостроительства», «О местном самоуправлении в Украине», «Об архитектурной деятельности», «О регулировании градостроительной деятельности» и ряда других законов. То есть реформа комплексная. Кроме того, чтобы составить целостную картину изменений, их следует рассматривать в совокупности с принятым летом законом «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем». Этот закон рекламировался как защищающий права инвесторов и предупреждающий возникновение пузырей, но на самом деле он тоже расширяет возможности застройщиков.

Введено понятие специальных имущественных прав, регистрируемых государством. По сути, какой-то непонятный, виртуальный инструмент, под видом защиты прав инвесторов. Но этим инструментом уже будут «махать», если речь зайдет об отмене разрешений или демонтаже самочинного строительства.

В целом комплексность реформы вызывает вопрос – почему, без преувеличений, революция в сфере градостроительства и первичного рынка недвижимости осуществляется именно во время войны, наспех и без должного публичного обсуждения.

Да, значительная часть страны в руинах, поэтому нужно сделать все, чтобы восстановление было максимально прозрачным и быстрым. Но по результатам изучения доступной по законопроекту информации у меня больше вопросов, чем ответов.

Не вижу, чтобы реформа отвечала общественному запросу расширения возможностей общин по влиянию на застройку. Нет в ней и того, что хотят международные финансовые партнеры Украины – большей прозрачности рынка жилья из-за обнародования качественной статистики цен, количества сделок и т.д. У нас уже куча проблем. Если рядом с вами застраивают парк на основе разрешений, выданных на основании решения Севастопольского суда после аннексии Крыма, у вас мало шансов на это повлиять. Если Государственная инспекция архитектуры и градостроительства выдала сертификат о вводе в эксплуатацию, а дом еще далек от готовности, вы просто заложник ситуации. Но поверх этих проблем наслаиваются новые, и все под красивыми лозунгами цифровизации и борьбы с коррупцией.

В целом, авторы утверждают, что реформа в интересах общества, но ущемляет интересы отдельных заинтересованных сторон (органы местного самоуправления, архитекторы), поэтому искусственно и поднимаются волны народного гнева. Судя по доступной информации, изменения больше всего в интересах застройщиков.

Для них упрощаются условия ведения бизнеса. Почему так, мы помним – до войны авторы проекта многое рассказывали о коэффициенте мультипликации и огромном стимулирующем влиянии, которое отрасль строительства оказывает на экономику.

В интересах общества будет ветирование этого проекта Президентом, несмотря на то, что авторы из его партии. И перезапуск реформы таким образом, чтобы она способствовала борьбе с коррупцией, эффективному восстановлению наших многострадальных городов и комфорту их жителей. Для этого для начала нужно обеспечить хотя бы прозрачный, демократический процесс принятия. А не проталкивать наскоро то, чего никто не читал.