Крім головного стресогенного фактора – повномасштабної війни, яку розв’язала росія проти України рік тому, в українського ринку нерухомості вистачає ще й інших ризиків. Серед них – потенційне банкрутство девелоперських компаній через непідготовленість до цього шторму, перелаштування логістичних ланцюжків і зростання собівартості будівництва та кількакратне падіння попиту, яке вибиває опору з-під ніг багатьох девелоперів. І попри шалене бажання списати все на війну, час зазирнути правді в очі: деякі проблеми є наслідком абсолютної непідготовленості і системної кризи на ринку.
Нерухомість в Україні: крахопад через спільний котел
Головна біда фінансових моделей українських девелоперів – спільний котел на всі проєкти. Ті, хто не можуть розрахувати фінансову модель проєкту, ємність і потенціал ніші та ринку в цілому, мені нагадують людей з розладом харчової поведінки, які не можуть зупинитись, наминаючи тістечка. Тут так само: один котлован, який успішно продається, і бац – виростає ідея нового проєкту, а далі третього, п’ятого, десятого. В результаті множаться будівельні майданчики, а з ними зростає відповідальність і зобов’язання перед інвесторами.
Як мінімум – віддати ключі в термін в будинку, який відповідає усім нормам чинного законодавства і є придатним для життя, як максимум – створити комфортне життєве середовище, в якому можна жити, виховувати дітей, розвивати бізнес і нарощувати соціальний капітал – головний ресурс нашого століття.
Проте на практиці велика кількість проєктів у компанії нагадувала балансування на межі. І якщо до війни багатьом вдавалось вийти з мінімальними репутаційними втратами, затримавши здачу на півроку-рік, але добудувавши за рахунок нового чергового проєкту і попиту на нього (якщо, звичайно, ЖК викликав інтерес у цільової аудиторії і продавався), то тепер в умовах нульового попиту латати діри просто нічим.
Це серйозна системна проблема, про яку ринок говорить давно. Ще до війни було зрозуміло, що оптимальна частка власних коштів компанії, залучених у будівництво, мала сягати 70%. Тоді ніяких неприємних сюрпризів раптом що: ковід, війна, пришестя марсіан.
Однак, на жаль, лише одиниці гравців на ринку змогли накопичити достатнє фінансове плече, щоб зараз закривати свої проєкти в умовах нульового попиту. Дехто за рахунок дійсно продуманої фінансової моделі, а комусь пощастило бути нежадібним і керуватись принципом «збудував-продав-будуй далі».
Цілком імовірно, що вже у 2023-му (буде залежати від ситуації на полі бою) або в найближчий час після перемоги ми почуємо про вихід з ринку кількох відомих брендів. Вже зараз легко прорахувати, хто перший кандидат на вихід: відсутність активності/низький рівень активності на майданчику (відсоток готовності за цей рік не перевищує 15%), цінове демпінгування, шалені дисконти вище ринку (в надії заохотити купувати і мати гроші на продовження робіт), відсутність тратегії діяльності компанії в кризу пришвидшують рух девелоперського бренду в прірву.
Попит на житло у 2023 році буде нижчим від потрібного девелоперам
Покупець почне повертатись на первинний ринок вже весною, але голосувати він буде грошима винятково за комфортне та якісне середовище для життя (формат, концепція проєкту, технології будівництва, особливості квартирографії, енергетична незалежність комплексу) з поліфункціональною інфраструктурою (комерційною, соціально-побутовою, рекреаційною) в форматах поліфункціональний квартал, місто в місті, рекраційний багатофункціональний комплекс з двором-парком, територія для життя та розвитку.
Акцент на проєкти, які закривають усі базові потреби містян, а не пропонують придбати просто квадратні метри.
Якщо ситуація на полі бою буде сприятливою, то вже до кінця весни можна очікувати на відновлення попиту в межах 7-10% – це буде реалізація відкладених угод і перші плоди інвесторської віри в нашу перемогу та ринок.
Доступна іпотека за державними програмами може стати драйвером ринку і принести додаткові угоди, але сподіватись більш ніж на 15-25 угод на місяць на початку їх запуску в нинішніх умовах – абсурд. Тож шукати плече в цьому для девелоперів – не найкраща ідея, рівно як і сподіватись, що відновиться попит – запустимо активно майданчики.
Уявне будівництво, а не реальні дії на майданчиках
З понад 90% об’єктів, які заявили про відновлення будівництва цьогоріч, фактично до робіт на майданчиках повернулась лише половина. Однак ступінь активності і темпів серед цієї вибірки геть різний. Хорошими темпами в нинішніх реаліях буде 5-10% готовності на місяць-півтора. Таким показником заледве може потішити 30% ЖК від генеральної сукупності. А темпи затримок обіцяних здач в експлуатацію вже становлять від 1 до 1,5 років – і, на жаль, у багатьох компаній вони посунуться ще більше.
Причин декілька: брак кваліфікованих будівельників, які пішли захищати країну в лави ЗСУ, майже нульовий платоспроможний попит на купівлю житла (як результат падіння реальних доходів, а ще більше – психологічного тиску невизначеності), а також – недолугість фінансових моделей, особисті страхи власників компаній чи абсолютно непотрібний ринку продукт.
Тож логічним кроком для девелоперів сьогодні є шукати внутрішні резерви, кооперуватись з партнерами для дофінансування проєктів, якщо є брак коштів, шукати зовнішніх інвесторів за можливістю. Гадаю, в перспективі нас чекає швидший початок кредитування ринку, ніж ми сподівались до війни, але для цього треба реальні здобутки галузі: будівництво попри всі виклики зараз.
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора
Читайте також
