Коворкинги становятся более популярными, чем офисы /unsplash
Коворкинги и гибкие офисные пространства вытесняют с рынка традиционные офисы благодаря добавочной стоимости в виде уникальных онлайн- и офлайн-сервисов, созданию комьюнити и своей гибкости. Как цифровая трансформация меняет коворкинги и что будет с гибкими офисами после карантина — в материале The Page.
Смена поведенческих привычек в связи с длительным карантином, переоценка ценностей и растущий спрос на дополнительные сервисы, которые задвинули глубоко и далеко такое понятие, как «рабочее место », породили взрывной интерес к так называемым коворкингам (coworking) и гибким офисным пространствам (flexible workspaces).
Последние, по мнению игроков рынка и международных консультантов, подают большие надежды благодаря некоему микс-формату современных технологий, нетворкинга, элементов образования и геймификации, что по душе технологическим компаниям и даже растапливает лед в сердце крупных корпоративных клиентов, которые нет-нет, да и засматриваются в эту сторону.
Главное условие любого клиента — комфортное рабочее пространство, защита данных и современные didgital-тренды во всем.
Что такое коворкинг и чем он отличается от гибкого офисного пространства?
Обычно эти два понятия воспринимаются в наших реалиях как синонимичные, хотя между ними есть существенные различия.
Коворкинг, по словам тим-лидера и старшего агента департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield в Украине Лилии Любецкой, это коллективный офис, который включает в себя открытое пространство с закрепленными и незакрепленными местами, отдельными офисами и предлагает все удобства для комфортной работы.
Коворкинг предоставляет офис на час, в нем могут занимать соседние рабочие места самостоятельный фрилансер и группка сотрудников компании-арендатора. Как правило, они будут пересекаться в общих кухнях, санузле и рекреационных зонах. Правда, оператор может оборудовать и любезно сдавать в аренду пространство исключительно для корпоративных клиентов.
Рынок коворкингов Киева/CBRE Ukraine
«Однако то, что действительно отличает услуги современного коворкинга от обычной аренды рабочего места, это крепкое сообщество», — убеждена эксперт. Вот тут и начинается начальная стадия трансформации непримечательного коворкинга, который продает просто квадратные метры, в нечто большее — гибридное офисное пространство или гибкий офис.
Особенность гибких офисов состоит в том, что арендатор не только получает собственные помещения внутри пространства с инфраструктурой, но и сервисное обслуживание, и гибкий подход к организации своего комфорта.
Управляющая компания постарается создать самые благоприятные условия для нетворкинга и взаимодействия всех своих участников, будет подбирать соседей, исходя из ценностных и функциональных отличий.
К примеру, собирать пул арендаторов из IT-сектора или телеком, вовлекать их в интересные активности, создавать полезный контент и доставлять его абсолютно разными каналами онлайн и офлайн, устраивать брейн-штормы и хакатоны. При этом все должно быть максимально ненавязчиво и органично. Эдакий закрытый клуб по интересам, где много плюшек и пользы, а еще интересно, удобно и комфортно.
Виктория Журбас-Литвин, генеральный менеджер New Work Labs и по совместительству идейный вдохновитель и соучредитель ассоциации Coworking Community, уверена, что нас ждет серьезная встряска и все коворкинги на начальных стадиях развития будут вынуждены либо прийти к философии комьюнити и поиску своей уникальной ценности для клиентов, либо им не хватит места под солнцем.
«Среди трендов 2020 года на рынке коворкингов, помимо значимости комьюнити, выделяется mixed-used формат (место, где можно поработать и пообщаться с друзьями) и space as a service (клиенты будут покупать не только квадратные метры, но и услуги)», — убеждена она.
Сколько стоит аренда коворкинга
Статистика по гибким офисам, которую очень внимательно ведут консультанты рынка недвижимости, включает сами гибкие офисы, коворкинги и гибридные пространства. Все они в отчетах объединены понятием «коворкинг».
Несмотря на высокий интерес и растущую долю предложения в мире, этот сегмент еще продолжает искать себя. В быстрой трансформации кроются одновременно и сила, и слабость.
С одной стороны, адаптивность и умение подстраиваться под меняющиеся реалии современного мира позволяют найти своего арендатора. С другой, отсутствие четкого понимания миссии, визии и ценности затрудняет поиск ниши, формата, которые будут выделять из ряда других.
Анастасия Качан, консультант по офисной недвижимости CBRE Ukraine, заявила, что общее предложение гибких офисов в Киеве в первом квартале 2020 года составило 80 тыс. кв. м, а их доля в сегменте Киева (GLA 1,8 млн кв. м) составляет 4,4%.
Сколько всего коворкингов и гибких офисов в Киеве /CBRE Ukraine
По ее словам, средняя стоимость рабочего места в коворкингах Киева составляет $150-220, а вот диапазон расходов на частные офисы в коворкинге выше — в среднем $230-460.
В Colliers International (Украина) обратили внимание на то, что в течение последних трех кварталов рынок коворкингов в Киеве вырос по меньшей мере на 22% по количеству занятых площадей, однако карантин внес свои коррективы.
Аренда в коворкингах сейчас не приносит дохода, поэтому, по данным компании, в ход идут специальные дополнительные услуги.
«К примеру, операторы предлагают резидентам воспользоваться мебелью из коворкингов для организации рабочего места дома или концентрируются на развитии своего направления IT-аутсорса», — пояснили аналитики.
ТОП-10 операторов гибких офисов в Киеве /CBRE Ukraine
Откажется ли бизнес от офисов
Хотя на рынке бытует мнение, что после коронавируса офис станет больше не нужен, последние опросы бизнеса показывают, что это не совсем так. Как компромиссный вариант рассматривается перевод на удаленную форму работы части департаментов.
Компании будут искать пространство для развития и роста для своих сотрудников, которым работа из дома не по душе. Плюс не всем бизнесам подходит удаленная работа.
В CBRE Ukraine уверены: поскольку кризис, связанный с COVID-19 продолжается, возможно, придется изменить условия пребывания в офисе.
Прежде всего это предусматривает усиленный режим клининга и дезинфекции помещений, модификацию вентиляционных систем, введение новых протоколов безопасности (скрининг температуры), бесконтактные технологии и многое другое.
Подобные новшевства ждут и гибкие пространства, тем более, что к ним сейчас пристальное внимание.
Расположение коворкингов/СBRE Ukraine
Наиболее востребованными коворкинги и офисы с полным обслуживанием были, по словам Качан, в основном, в секторе IT, среди представителей бизнес-услуг и креативных индустрий в возрасте от 25 до 44 лет, работающих удаленно как индивидуальные предприниматели и консультанты.
В 2020 году пул арендаторов коворкингов и гибких пространств, скорее всего, пополнит корпоративный сектор, увеличив свою долю рынка, поскольку коворкинг выигрывает у традиционного офиса более гибким подходом к взаимоотношениям с арендаторами.
До коронакризиса средний срок аренды классического офиса А-класса был в пределах 3-5 лет с ограниченным правом досрочного расторжения, при этом возможности для расширения практически не было. Как правило, все свободное пространство в ликвидных лотах разметали очень быстро.
В гибком офисе арендатор может достаточно быстро увеличить или сократить занимаемое пространство. При этом, по словам Любецкой, чтобы оптимизировать затраты на аренду, компании прибегают к так называемой концепции SharedDesk, когда рабочее место не закреплено за конкретным сотрудником.
«В компании на 300 человек может быть 100-150 рабочих мест. Просто составляется график посещения офиса, согласно которому одним рабочим местом могут пользоваться 2-3 сотрудника», — пояснила она.
Если планы девелоперов относительно бизнес-центров коронавирус поставил на паузу, то в сегменте коворкингов наблюдается решимость расти, несмотря на опасения и риски.
Учитывая тенденцию дефицита качественных и больших площадей на рынке офисов в 2019 году, Анастасия Качан прогнозирует, что операторы будут продолжать экспансию уже за пределами центра и двигаться в сторону нецентрального расположения.
«Среди новых игроков, которые заявили о планах по открытию в 2020 году — коворкинг The Space на ул. Попудренко, 1А общей площадью 5,5 тыс. кв. м. Это левый берег Киева», — приводит пример эксперт.
Digital-трансформация в бизнесе коворкингов — тренды 2020
Цифровая трансформация в индустрии коворкингов — это вопрос выживания в новые реалиях. Речь об использовании технологий и инновационных решений, создании особой цифровой культуры для решения главной задачи — максимальной удовлетворенности клиентов продуктом.
По словам СЕО и соучредителя andcards — компании, которая разрабатывает программное обеспечение для коворкинг-центров и гибких офисов, Игоря Джебяна, основной движущей силой цифровой трансформации в индустрии является расширение портрета потребителя (buyer persona), а именно появление новых клиентов (средние и крупные компании).
Это помогает переключить фокус внимания на другие каналы работы с клиентами, качественно изменить структуру продуктового предложения и сформировать то самое сообщество, уверен эксперт.
«Как правило, для реализации цифрового комьюнити, консолидации сервисов и построения мощного бренда операторы используют отдельную платформу и мобильные приложения».
Консолидация, как правило, проявляется в создании единой платформы бренда для синергии сервисов — это касается коммуникации с клиентами, клиентской поддержки и новых дополнительных сервисов.
В борьбе за своего клиента происходит активизация цифрового маркетинга в отрасли. Это проявляется в новом процессе лидогенерации (виртуальные туры, самостоятельная регистрация клиентов, покупка членства онлайн), операторы уделяют больше внимания клиентскому опыту и дизайну клиентского пути, позиции в SERP (Search engine results page — страница результатов поиска) и широко используют аналитические инструменты (не только Google Analytics, но и business intelligence), рассказывает Джебян.
Традиционная пирамида добавленной стоимости в современном коворкинге выглядит так:
1) рабочее пространство (гибкие офисы и рабочие места);
2) essential сервисы (локеры, парковка, митинг-румы, кофе);
3) non-essential сервисы (шеф-повар, консьерж, программа лояльности);
4) онлайн-платформа — ранее это был последний шаг эволюции офисного бизнеса, который сформировался под влиянием позиционирования WeWork.
Однако из-за эволюции бизнес-культуры, рассказывает Джебян, популяризации удаленной работы, проникновения стартап-культуры в разные сферы жизни, преобразования коворкингов в сервисные хабы, а также кризиса, спровоцированного коронавирусом, мы видим тренд на перестройку пирамиды добавленной стоимости вокруг единой онлайн-платформы.
«Яркий пример — «диджитал-сообщество», которое является эволюцией виртуального офиса и предоставляет доступ только к сервисам коворкинга, например программе лояльности (партнерская сеть, инструменты для удаленной работы).
Также это контент (подкасты, видео, стрим, блог), который коворкинги производят не только для продвижения онлайн, но и как развлекательный контент для резидентов», — объяснил он.
Digital тренды-2020 отлично помогают гибким офисам «переобуться» в новых коронавирусных реалиях, ведь теперь многие процессы взаимодействия с клиентом можно перенести в онлайн: к примеру, бронирование переговорных, автоматизированный доступ к физическому пространству через смартфон или облачную печать.
Пустующие пространства из-за карантина становятся движущей силой для коворкингов инвестировать в собственное онлайн-развитие. Это и отслеживание SERP, и публикация контента, а также применение 3D VR-туров на сайте.
«В условиях карантина коворкинги должны продолжать предоставлять ценности клиентам, чтобы оправдать дальнейшую оплату аренды. Поэтому они инвестируют в различные сервисы и контент, которые можно потреблять удаленно, а также в направления бизнеса, доставляющего ценность клиенту онлайн», — убежден он.
Что будет с рынком коворкингов после карантина?
Согласно результатам опроса, проведенного аналитиками CBRE Ukraine среди 50 компаний из 14 сфер бизнеса, 16,7% опрошенных рассматривают на данном этапе именно коворкинги, поскольку условия у них более гибкие и компания не будет обременена долгосрочным договором аренды.
Поэтому у рынка гибких офисов больше шансов быстрее почувствовать восстановление.
«Для привлечения больших или корпоративных компаний коворкинг-операторам нужно будет менять формат в сторону сервисных офисов. Тренд на гибридную модель коворкинга и офисов с полным обслуживанием будет расти», — уверены в компании.
Влияние карантина на рынок коворкингов: опрос бизнеса/CBRE Ukraine
Лилия Любецкая из Cushman & Wakefield пророчит успех тем, кто сможет быстро адаптироваться к новым условиям, применить клиенториентированный подход, несмотря на сложности.
«Все больше будут внедряться новые технологии, облачные сервисы и более гибкие условия труда. Для обеспечения высоких санитарных норм внутри зданий и в помещениях будет инвестироваться больше средств», — уверена она.
По словам Любецкой, выживут лояльные арендодатели, дальновидные, гибкие и мудрые операторы коворкингов. Кроме офисного пространства и рабочих мест, доступ к которым сейчас закрыт, коворкинги, по мнению аналитика, могут предоставлять и развивать другие из своих статей доходов: услуги для виртуального офиса, доставку еды и напитков, общественную деятельность, спонсорство и прочее.
Анастасия Качан из CBRE Ukraine, ссылаясь на результаты опроса операторов сегмента коворкингов, считает, что индустрия уже вполне готова удовлетворить потенциально растущий спрос после стабилизации ситуации в стране и мире.
Планы по развитию коворкингов в Киеве /CBRE Ukraine
Ведь 88% коворкингов, которые прошли опрос, планировали расширение в Киеве или за его пределами еще до пандемии коронавируса, при этом у 38% респондентов намерения остались актуальными и после событий, связанных с распространением C VID-19 в Украине, а 50% не исключают возможности дальнейшего расширения, однако будут следить за развитием ситуации.
Гибкие офисы подходят многим бизнесам, уверена Качан, именно поэтому этот сегмент так стремительно развивается. Преимуществом данного формата офисов является то, что они доступны небольшим компаниям, командам и стартапам, которым не нужны большие площади, и позволяют существенно экономить на аренде.
Кроме того, такой формат востребован и среди представителей крупных компаний IT-сектора, который растет в Украине. В связи со стремительным набором новых сотрудников традиционные офисы не могут удовлетворить спрос на гибкое увеличение или сокращение арендуемых площадей.
«Интересной тенденцией также является спрос со стороны государственных учреждений, которые хотят увеличить мотивацию сотрудников и создать благоприятную командную атмосферу», — считает эксперт.
А Игорь Джебян видит в событиях, которые спровоцировал коронавирус, тотальное вымирании старой «феодальной системы», при которой компании владели офисами, и смещение вектора внимания бизнеса к поиску не только безопасного и удобного места для работы, но и целой экосистемы, где можно получить любую услугу во время работы.
«В центре нового коворкинга будут клиенты, которые самостоятельно контролируют важные рабочие процессы с помощью удобных мобильных приложений», — убежден он.