Нужен ли Киеву «вау-проект» офисного небоскреба?

Наталья Чистякова
директор Департамента Оценки и Консалтинга Colliers International (Украина).

В Украине вступили в действие новые ДБН В.2.2-41:2019 «Высотные здания», которые повышают порог высотности общественных зданий со 100 до 150 метров.

Безусловно, Киеву необходим показательный проект небоскреба, который станет знаковым как для репутации девелопера, так и всей Украины в целом. Достаточно ли этих ДБН, чтобы простимулировать появление «вертикальных» городов в Украине?


Сейчас в Украине существует лишь 15 строений выше ста метров, 12 из них находится в столице. В частности, самое высокое здание Киева – БЦ на Кловском спуске, 7а высотой 162,6 метра, введено в эксплуатацию в 2011 году. Еще один проект находится на стадии реализации – жилое здание А136 высотой 115 метров, рассчитанное на 33 этажа.

Telegram Logo

Планируемый срок достройки этого «небоскреба» – 2022 год. Заморожен проект бизнес-центра Sky Towers высотой 209 метров, рассчитанного на 47 этажей, который мог стать первым из преодолевших символическую метку в 200 метров. К сожалению, реализация этого проекта приостановлена в 2015 году на уровне 28 этажа, и консервация не осуществлялась.

Кроме столицы, высотные здания есть и в регионах Украины: по одному в Днепре (Башня East Tower высотой 123 м, построена в 2005 г.), Одессе (Ark Palace I, 108 м, 2008 г.) и Донецке (King`s Tower, 109 м, 2009 г).

Смогут ли новые нормативы изменить количество «небоскребов» в стране? ДБН В.2.2-41:2019, безусловно, упрощают процесс строительства небоскребов с юридической точки зрения.

Однако, как показывает практика, если у застройщика нет инвестиций, то проект небоскреба останется только на бумаге.

Иными словами, для успешной реализации подобных объектов должен присутствовать баланс выгоды для девелопера и потенциального кредитора, а также поддержка со стороны городских властей в части выдачи необходимых разрешений и обеспечения необходимым уровнем инфраструктуры.

Кроме того, в настоящее время реализацию подобных проектов тормозит еще серия вопросов. Первый из них — определение возможной локации. Например, в европейских столицах наблюдается тенденция застройки небоскребами отдельных деловых кварталов, обычно расположенных за пределами центральных районов. К примеру, La Défense — современный бизнес-квартал в ближнем пригороде Парижа, район Canary Wharf — в Лондоне, Moscow City — в Москве.

Все они находятся за пределами исторических центральных районов, что помогает освободить старую часть города и не оказывает негативного влияния на скайлайн мегаполиса. В Киеве давно ведутся дискуссии вокруг выделения участка для подобного высотного делового квартала.

В качестве возможной локации назывались Рыбальский остров и промзона «Теличка». Однако новый Генплан столицы вот уже много лет находится в разработке. Поэтому из-за отсутствия жесткого контроля за городским зонированием и соблюдением Генплана разрешения на строительство небоскребов должны не просто выдаваться девелоперам, а согласовываться отдельно, с тщательным отбором под такую застройку определенных районов города, чтобы не испортить скайлайн столицы.

Вторым вопросом, тормозящим возведение небоскребов в столице, по-прежнему является финансирование проектов. Безусловно, реализация таких объектов в плане архитектуры, инженерных систем и т.д. достаточно затратна. И если в европейских городах, где стоимость квадратного метра актива и земли очень высокая и инвестиции в такие проекты оправданы, то в нашей стране все обстоит немного иначе.

А с учетом отсутствия экономически оправданных источников заемного финансирования и высоких ставок капитализации небоскребы становятся крайне сложно реализуемыми проектами на нашем рынке.

Еще одной проблемой, негативно влияющей на развитие высотного строительства, является вопрос наполнения и управления проектом. Хотя на качественные лоты в современных проектах офисных центров запрос, безусловно, есть.

Если посмотреть на годовое поглощение офисной недвижимости в столице, в среднем оно составляет 130-170 тыс. кв. м в год. Для сравнения: планируемая к аренде площадь офисного небоскреба Sky Towers равна 130 тыс. кв. м.

Хотя заполнить арендаторами здание-небоскреб сложнее, чем несколько объектов меньшей площади, суммарно дающих тот же объем. Однако учитывая низкий показатель вакантности и высокий уровень спроса на офисные площади, шансы заполнения делового небоскреба арендаторами на данном этапе довольно высокие. Вопрос только, за какой период.

Значит, несмотря на все сложности, наш прогноз относительно строительства небоскребов в Украине оптимистичен. Украине и Киеву в частности нужен «вау-проект».

К примеру, если речь идет о первом инновационном офисном небоскребе в столице с качественной концепцией, созданном с учетом основных тенденций на рынке, – такой проект мог бы быть востребован. Что немаловажно, такой знаковый объект мог бы оказать положительное влияние как на имидж девелопера, так и всей Украины в целом в глазах зарубежных инвесторов.

Здания высотой более 100 м, введенные в эксплуатацию, г. Киев:

Источник: http://www.skyscrapercenter.com/country/ukraine

Источник: http://www.skyscrapercenter.com/country/ukraine


The Page Logo
У вас есть интересная колонка для The Page?
Пишите нам: kolonka@thepage.ua

Warning icon Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter

Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора

Комментарии

Все новости

Турция разрешила выдавать украинцам краткосрочные виды на жительство

Украинцы теперь могут получать в Турции туристические виды на жительство. Также для украинцев, проходящих лечение, хотят упростить визовые требования.

Обновленные банкноты евро – в чем отличие от старых

Европейский центробанк (ЕЦБ) объявил о выходе из печати обновленных банкнот евро, на которых впервые появилась подпись нынешнего председателя банка Кристин Лагард.

В Европе банки создадут к 2022 году новую платежную систему

Дополнительно. В платежной системе Payoneer случился массовый сбой, сопровождающийся потерей доступа к денежным средствам клиентов — держателей карт эмитента Wirecard, которую уличили в финансовых махинациях на 1,9 млрд евро.