Чи потрібен Києву «вау-проєкт» офісного хмарочоса?

Наталія Чистякова
директор Департаменту Оцінки та Консалтингу Colliers International (Україна).

В Україні набули чинності нові ДБН В.2.2-41:2019 «Висотні будівлі», які підвищують поріг висотності громадських будівель зі 100 до 150 метрів.

Безумовно, Києву потрібен показовий проєкт хмарочоса, який стане знаковим як для репутації девелопера, так і всієї України загалом. Чи достатньо цих ДБН, аби простимулювати появу «вертикальних» міст в Україні?


Зараз в Україні існує лише 15 будівель вище ста метрів, 12 із них знаходиться в столиці. Зокрема, найвища будівля Києва – БЦ на Кловському узвозі, 7а висотою 162,6 метра, який введено в експлуатацію 2011 року. Ще один проєкт знаходиться на стадії реалізації – житловий будинок А136 заввишки 115 метрів, розрахований на 33 поверхи.

Запланований термін добудови цього «хмарочоса» – 2022 рік. Заморожено проєкт бізнес-центру Sky Towers заввишки 209 метрів, розрахованого на 47 поверхів, який міг стати першим з тих, що подолали символічну позначку в 200 метрів. На жаль, реалізацію цього проєкту припинено 2015 року на рівні 28 поверху, і консервація не здійснювалася.

Telegram Logo

Крім столиці, висотні будівлі є і в регіонах України: по одному в Дніпрі (Башта East Tower висотою 123 м, побудована 2005 р.), Одесі (Ark Palace I, 108 м, 2008 р.) та Донецьку (king's Tower, 109 м, 2009 р).

Google News Logo Підписуйтесь на нас в Google News!

Чи зможуть нові нормативи змінити кількість «хмарочосів» у країні? ДБН В.2.2-41:2019, безумовно, спрощують процес будівництва хмарочосів з юридичної точки зору.

Однак, як показує практика, якщо у забудовника немає інвестицій, то проєкт хмарочоса залишиться тільки на папері.

Іншими словами, для успішної реалізації таких об'єктів має бути баланс вигоди для девелопера і потенційного кредитора, а також підтримка з боку міської влади в частині видачі необхідних дозволів та забезпечення необхідним рівнем інфраструктури.

Крім того, наразі реалізацію подібних проєктів гальмує ще серія питань. Перше з них — визначення можливої локації. Наприклад, в європейських столицях спостерігається тенденція забудови хмарочосами окремих ділових кварталів, зазвичай розташованих за межами центральних районів. Наприклад, La Défense — сучасний бізнес-квартал у ближньому передмісті Парижа, район Canary Wharf у Лондоні, Moscow City — у Москві.

Усі вони знаходяться за межами центральних історичних районів, що допомагає звільнити стару частину міста і не чинить негативного впливу на скайлайн мегаполіса. У Києві давно ведуться дискусії навколо виділення ділянки для подібного висотного ділового кварталу.

В якості можливої локації називалися Рибальський острів і промзона «Теличка». Однак новий Генплан столиці вже багато років знаходиться в розробці. Тому за відсутності жорсткого контролю за міським зонуванням та дотриманням Генплану дозволи на будівництво хмарочосів повинні не просто видаватися девелоперам, а узгоджуватися окремо, з ретельним відбором під таку забудову певних районів міста, аби не зіпсувати скайлайн столиці.

Другим питанням, що гальмує зведення хмарочосів у столиці, як і раніше, є фінансування проєктів. Безумовно, реалізація таких об'єктів у плані архітектури, інженерних систем і т. д. є досить затратною. І якщо в європейських містах, де вартість квадратного метра активу і землі є дуже високою й інвестиції в такі проєкти виправдані, то в нашій країні все трохи інакше.

А з урахуванням відсутності економічно виправданих джерел позикового фінансування та високих ставок капіталізації хмарочоси стають проєктами, які вкрай складно реалізувати на нашому ринку.

Ще однією проблемою, що негативно впливає на розвиток висотного будівництва, є питання наповнення та управління проєктом. Хоча на якісні лоти в сучасних проєктах офісних центрів запит, безумовно, є.

Якщо подивитися на річне поглинання офісної нерухомості в столиці, в середньому воно складає 130-170 тис. кв. м на рік. Для порівняння: планована до оренди площа офісного хмарочоса Sky Towers дорівнює 130 тис. кв. м.

Проте заповнити орендарями будівлю-хмарочос складніше, ніж кілька об'єктів меншої площі, які сумарно дають той самий обсяг. Однак, враховуючи низький показник вакантності і високий рівень попиту на офісні площі, шанси на заповнення ділового хмарочоса орендарями на даному етапі достатньо високі. Питання лише, за який період.

Отже, незважаючи на всі складнощі, наш прогноз щодо будівництва хмарочосів в Україні оптимістичний. Україні й Києву зокрема потрібен «вау-проєкт».

Наприклад, якщо йдеться про перший інноваційний офісний хмарочос у столиці з якісною концепцією, створений з урахуванням основних тенденцій на ринку, – такий проєкт міг би бути затребуваний. Що важливо, такий знаковий об'єкт міг би позитивно вплинути як на імідж девелопера, так і всієї України загалом в очах зарубіжних інвесторів.

Будівлі висотою понад 100 м, введені в експлуатацію, м. Київ:

Джерело: http://www.skyscrapercenter.com/country/ukraine

Джерело: http://www.skyscrapercenter.com/country/ukraine


The Page Logo
У вас є цікава колонка для The Page?
Пишіть нам: [email protected]

Warning icon Помилка в тексті? Виділіть її мишкою і натисніть: Ctrl + Enter

Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора

Коментарі

Всі новини