Частина 1
Тисячі гектарів занедбаних промислових зон в Україні не лише спотворюють міські простори, а й «переривають» транспортні магістралі, притлумлюють та обмежують інфраструктуру обласних і районних центрів. Занедбані площі промзон також призводять до нераціонального використання економічного потенціалу міст, певна річ, створюючи збитки там, де розвинуті країни отримують не лише економічні прибутки, а й зроджують додаткові суспільні цінності. Чи в правильному напрямку діє українська влада? І чи враховує вона взагалі успішний світовий досвід у контексті можливих опцій у розв’язанні цієї системної проблеми?
Промзони – на кілька десятиліть?
Значну частину площ великих міст займають промислові зони (переважно це території побудованих давно великих підприємств), більшість з яких є занедбаними. Йдеться про так звані «brownfields» – захаращені, часто покинуті території, де розміщувалися, або нині існують виробничі об’єкти. Та, на жаль, за аналогією з застарілим житловим фондом, уряд і місцева влада й досі не мають комплексного бачення щодо того, що з цими здебільшого «мертвими» територіями робити.
Якщо і реалізуються в деяких містах успішні проєкти редевелопменту, то вони мають не системний, а «точковий» характер. Наприклад, найуспішнішими в цьому напрямку є Київ і Харків, а також деякі міста Західного регіону. Низка промислових об’єктів у цих містах була «перепрофільована» на торгово-розважальні центри, житлову забудову, індустріальні парки, коворкінги, культурно-мистецькі простори, креативні кластери, бізнес-центри тощо.
Як приклади можна згадати – столичний Unit City на базі Київського мотоциклетного заводу, де на території занедбаних цехів виникли інноваційний парк, бізнес-школа, кампус тощо; харківський Fabrica.space, що його створено на місці ревіталізованого заводу «Союзсортнасіннєовоч», нині тут працює сучасний IT-хаб; івано-франківський інноваційний центр «Промприлад.Реновація» на базі старого заводу, де креативна команда залучила 9,3 млн доларів інвестицій тощо. Однак, тут ідеться насамперед про окремі занедбані заводи чи інші підприємства, а не про комплексний редеволопмент величезних за площею промзон в українських містах.
Чому так відбувається? Чи не тому, що вітчизняна влада віддає перевагу простим, проте сумнівно ефективним рішенням, що здебільшого не кореспондуються з найуспішнішими західними кейсами?
По-перше, на рівні уряду й профільного міністерства (Мінрегіону) наразі відсутнє навіть розуміння елементарної, загальної статистики (а це – «великі дані»), від якої можна було би відштовхуватися в дизайні стратегії редевелопменту та ревіталізації промзон. Яку загальну площу вони займають? Скільки територій є занедбаними й безперспективними та можуть в перспективі надатися до відновлення економічної, культурної, освітньої чи іншої діяльності? У відкритому доступі цю статистику годі знайти. Водночас, за експертними даними кандидата технічних наук А. Броневицького, близько 20% великих міст займають промислові зони, більшість із них є вкрай занедбаними.
Водночас центральна влада не акумулює й не аналізує цих даних у єдиному реєстрі, де в ідеалі мав би бути сформований комплексний паспорт кожної промзони (з даними щодо стану будівель, функціональності, історико-архітектурних аспектів, щодо того, на чиєму балансі перебувають промислові об’єкти й території тощо).
Що прикметно: не володіє загальною достеменною інформацією не лише центральна влада, а й навіть деякі муніципалітети, які в теорії мали б знати точну місцеву статистику в розрізі всіх аспектів міського господарства. Цей негативний «тренд» можна, зокрема, простежити на прикладі Києва.
Так, науковці Г. Підгрушний і М. Бикова акцентують на тому, що в кількох релізах Генеральних планів столиці подаються різні дані. Наприклад, в документі до 2020 року зазначається, що площа промислово-комунальних територій Києва становить 5,5 тисяч гектарів. В основних положеннях Генплану-2025 вказується (станом на 2015 рік) – 6,9 тис. га. Водночас за дослідженням науковців Інституту географії НАН України – з використанням креслень «Опорний план» і «Схема організації промислових та комунально-складських приміщень» у складі Генплану-2020, супутникових, відкритих та інших даних, було виведено іншу цифру – 7,2 тис. га.
Цілком імовірно, що схожа плутанина в статистиці існує в багатьох українських містах. І хоча наразі не визначена достеменно загальна площа всіх промислових зон у нашій країні, також зрозуміло, що йдеться про сотні тисяч гектарів. Хоча, насправді, за нинішніх цифрових технологій, точна статистика щодо промзон – як загальна по Україні, так і по кожному місту – за допомогою публічних сервісів мала би відкриватися «одним кліком». Адже, з іншого боку, – як можна щось адекватно планувати без точних великих даних?
По-друге, в Україні, і найперше в розрізі міст, не існує детального аналізу з комплексним урахуванням багатьох факторів, а відтак – науково-обґрунтованого прогнозування щодо майбутнього функціонального призначення кожної промзони. Інакше кажучи, профільні чиновники здебільшого визначають майбутній формат реконструйованої чи ревіталізованої промзони буквально «на пальцях», а не за результатами «багатовимірних» – історико-культурної, архітектурно-містобудівної, соціально-економічної, урбаністичної тощо – експертиз.
Так, у Генпланах багатьох міст йдеться про плани ревіталізації промислових зон, проте, це виписано, так би мовити, у рамковому форматі. Наприклад, у проєкті нового Генплану Києва (який столична влада роками не може схвалити) «анонсовано» перепрофілювання 1,7 тис. га територій «для громадської багатофункціональної, житлової багатоквартирної інфраструктури, озеленення та інженерно-транспортної інфраструктури» в кількох промрайонах.
Проте, це виглядає не інакше, як анонс: адже існують значні сумніви в тому, що з кожної з цих промислових зон проводилися ретельні, різнопланові дослідження, консультації з провідними експертами в різних галузях, вже не кажучи про серйозні громадські обговорення. Підтвердженням цьому є відсутність місцевої столичної програми з реновації промзон, разом із ретельним, «компаративним» аналізом складного об’єкту, інвестиційними планами й хоча б приблизним дизайном кошторисів.
До того ж у контексті промислових зон, так чи інакше виникає питання власності тих самих занедбаних підприємств, карколомної заборгованості самих власників перед різноманітними кредиторами, ймовірне перебування будівель у заставі тощо. На жаль, ні центральна, ні місцева влада допоки й близько не «підходять» навіть до означення цих наріжних проблем.
Причому такий стан речей характерний для більшості українських міст. Навіть приблизно не визначено з кожної конкретної промзони, які саме види трансформаційних робіт необхідні, – чи потрібне знесення старих будівель і будівництво на їхньому місці нових об’єктів, чи їхня реконструкція, ревіталізація території тощо.
Назагал же, коли місцеві керманичі зачинають голосно анонсувати ревіталізацію промзон, без наявності щонайменше муніципальної концепції щодо занедбаних промислових територій – то це виглядає не інакше як політичний піар, як данина моді, на кшталт безплідних просторікувань про реконструкцію застарілого житлового фонду. До того ж і до сьогодні немає як спеціалізованих підрозділів у структурі виконавчої влади міст, так і спеціальних фондів із місцевих бюджетів та інших коштів, з яких би фінансувалися хоча би профільні дослідження й техніко-економічні обґрунтування проєктів щодо цього «інфраструктурного» сегменту.
По-третє, існують значні ризики того, що під прикриттям проєктів із редевелопменту й ревіталізації промислові зони використовуватимуться винятково утилітарно, лише як земельні ділянки під багатоповерхову забудову, що лише спотворюватиме міста. Водночас – з «ігноруванням» того, що значна кількість занедбаних будівель має серйозну історичну й архітектурну цінність. Адже про ймовірні корупційні «спайки» між місцевою владою і великими девелоперами сьогодні не згадує хіба що лінивий.
Особливо це стосується аж надто цінних земель під промзонами в центральних районах (або в прилеглих до них) міст-мільйонників. Адже ці занедбані території можуть внаслідок різноманітних «схем» перетворитися на суцільні «кам’яні джунглі», що в рази посилюватиме навантаження на застарілу й зношену житлово-комунальну, транспортну інфраструктуру великих міст.
Наприклад, хоч у проєкті нового Генплану Києва на місці закинутих промзон нібито планується, окрім зведення житлових будинків, ще й будівництво скверів, прогулянкових зон і створення «об’єктів супутньої міської інфраструктури», багатьом добре відомо, як можна «обійти» рамковий документ за допомогою, наприклад, зміни детального плану території тощо.
Навіть більше. Нещодавно, буцімто «ненароком», актуалізувалася тема ймовірних прибутків девелоперів у разі забудови «квадратними метрами» столичних промзон. За розрахунками компанії M4U, спорудивши житло на 20% загальної площі усіх столичних промзон (що, згідно з чинними ДПТ, точно призначені під забудову) і продавши всі квартири, девелопери протягом 6 років отримають справді фантастичні сукупні доходи в майже 446 млрд грн!
Враховуючи ж те, що в Києві майже не лишилося вільних ділянок під житлову забудову, є висока ймовірність того, що левову частку промзон захарастять «висотками». У цьому контексті в девелоперів навряд чи буде достатня мотивація «розпорошувати» ресурси на участь у реконструкції застарілого житлового фонду, що може звести і цей державний мегапроєкт нанівець.
До речі, нещодавно у Львівській міськраді озвучили плани заборонити житлову забудову промислових зон міста, ввівши мораторій до 15 років на зміну цільового призначення ділянок. Адже значна частина територій колишніх підприємств вже була освоєна будівельними компаніями, що негативно впливає на міське середовище й створює додаткове навантаження на й без того зношену ЖК-інфраструктуру.
Читати частину 2
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора
Читайте також
