Часть 1
Тысячи гектаров заброшенных промышленных зон в Украине не только уродуют городские просторы, но и«прерывают» транспортные магистрали, подавляют, ограничивают инфраструктуру областных и районных центров. Заброшенные площади промзон также приводят к нерациональному использованию экономического потенциала городов, по сути, создавая убытки там, где развитые страны получают не только экономические доходы, но и порождают дополнительные общественные ценности. Действует ли в правильном направлении украинская власть? И учитывает ли она вообще успешный мировой опыт в контексте возможных опций по решению этой системной проблемы?
Промзоны – на несколько десятилетий?
Значительную часть площадей крупных городов занимают промышленные зоны (как правило, это территории построенных давно крупных предприятий), большинство из которых заброшены. Речь идет о так называемых «brownfields» – захламленных, часто заброшенных территориях, где размещались, или ныне существуют производственные объекты. Но, к сожалению, по аналогии с устаревшим жилищным фондом, у правительства и местных властей до сих пор нет комплексного видения того, что с этими в основном «мертвыми» территориями делать.
Если и реализуются в некоторых городах успешные проекты редевелопмента, то они носят не системный, а «точечный» характер. К примеру, наиболее успешными в этом направлении являются Киев и Харьков, а также некоторые города Западного региона. Ряд промышленных объектов в этих городах был «перепрофилирован» в торгово-развлекательные центры, жилую застройку, индустриальные парки, коворкинги, культурно-художественные пространства, креативные кластеры, бизнес-центры и т. д.
В качестве примеров можно вспомнить – столичный Unit City на базе Киевского мотоциклетного завода, где на территории заброшенных цехов возникли инновационный парк, бизнес-школа, кампус и т. п.; харьковский Fabrica.space, созданный на месте ревитализованного завода «Союзсортсемяновощ», сейчас здесь работает современный IT-хаб; ивано-франковский инновационный центр «Промприбор.Реновация» на базе старого завода, где креативная команда привлекла 9,3 млн долларов инвестиций и т. д. Однако здесь речь идет скорее об отдельных недействующих заводах или других предприятиях, а не о комплексном редеволопменте огромных по площади промзон в украинских городах.
Почему это происходит? Не потому ли, что отечественная власть предпочитает простые, однако сомнительно эффективные решения, которые в основном не корреспондируются с наиболее успешными западными кейсами?
Во-первых, на уровне правительства и профильного министерства (Минрегиона) отсутствует даже понимание элементарной, общей статистики (а это – «большие данные»), от которой можно было бы отталкиваться в дизайне стратегии редевелопмента и ревитализации промзон. Какую общую площадь они занимают? Сколько территорий заброшены и бесперспективны, но могут в перспективе прибегнуть к возобновлению экономической, культурной, образовательной или другой деятельности? В открытом доступе эту статистику нельзя найти. В то же время, по экспертным данным кандидата технических наук А. Броневицкого, около 20% территории крупных городов занимают промышленные зоны, большинство из них крайне заброшены.
В то же время центральные власти не аккумулируют и не анализируют эти данные в едином реестре, где в идеале должен быть сформирован комплексный паспорт каждой промзоны (с данными о состоянии зданий, функциональности, историко-архитектурных аспектах, относительно того, на чьем балансе находятся промышленные объекты и территории и т. п.).
Что примечательно: не владеет общей подлинной информацией не только центральная власть, но даже некоторые муниципалитеты, которые в теории должны знать точную местную статистику в разрезе всех аспектов городского хозяйства. Этот негативный тренд можно, в частности, проследить на примере Киева.
Так, ученые Г. Пидгрушный и М. Быкова акцентируют внимание на том, что в нескольких релизах Генеральных планов столицы приводятся разные данные. К примеру, в документе к 2020 года отмечается, что площадь промышленно-коммунальных территорий Киева составляет 5,5 тысяч гектаров. В основных положениях Генплана-2025 указывается (по состоянию на 2015 год) – 6,9 тыс. га. В то же время по исследованию ученых Института географии НАН Украины – с использованием чертежей «Опорный план» и «Схема организации промышленных и коммунально-складских помещений» в составе Генплана-2020, спутниковых, открытых и т. д. данных, была выведена другая цифра – 7,2 тыс. га.
Вполне вероятно, что схожая неразбериха в статистике существует во многих украинских городах. И хотя пока не определена общая площадь всех промышленных зон в нашей стране, понятно, что речь идет о сотнях тысяч гектаров. Хотя, на самом деле, при нынешних цифровых технологиях точная статистика относительно промзон – как общая по Украине, так и по каждому городу – с помощью публичных сервисов должна открываться «одним кликом». Ведь, с другой стороны, как можно что-то адекватно планировать без точных обширных данных?
Во-вторых, в Украине, и в первую очередь в разрезе городов, не существует детального анализа с комплексным учетом многих факторов, а следовательно – научно-обоснованного прогнозирования будущего функционального назначения каждой промзоны. Иными словами, профильные чиновники в большинстве своем определяют будущий формат реконструированной или ревитализованной промзоны буквально «на пальцах», а не по результатам «многомерных» — историко-культурной, архитектурно-градостроительной, социально-экономической, урбанистической и т. д. — экспертиз.
Да, в Генпланах многих городов говорится о планах ревитализации промышленных зон, однако это выписано, так сказать, в рамочном формате. Например, в проекте нового Генплана Киева (который столичные власти годами не могут одобрить) «анонсировано» перепрофилирование 1,7 тыс. га территорий «для общественной многофункциональной, жилой многоквартирной инфраструктуры, озеленения и инженерно-транспортной инфраструктуры» в нескольких промрайонах.
Однако это выглядит не иначе как анонс: ведь существуют значительные сомнения в том, что по каждой из этих промышленных зон проводились тщательные, разноплановые исследования, консультации с ведущими экспертами в разных областях, уже не говоря о серьезных общественных обсуждениях. Подтверждением этому является отсутствие местной столичной программы по реновации промзон вместе с тщательным, «компаративным» анализом сложного объекта, инвестиционными планами и хотя бы приблизительным дизайном смет.
К тому же в контексте промышленных зон так или иначе возникает вопрос собственности тех же заброшенных предприятий, головокружительной задолженности самих собственников перед разнообразными кредиторами, вероятное пребывание зданий в залоге и т. д. К сожалению, ни центральная, ни местная власть пока и близко не «подходят» даже к определению этих краеугольных проблем.
Причем такое положение вещей характерно для большинства украинских городов. Даже примерно не определено по каждой конкретной промзоне, какие именно виды трансформационных работ необходимы, — нужен ли снос старых зданий и строительство на их месте новых объектов, их реконструкция, ревитализация территории и т. д.
Вообще же, когда местные вожди начинают громко анонсировать ревитализацию промзон, без наличия как минимум муниципальной концепции относительно заброшенных промышленных территорий – это выглядит не иначе как политический пиар, как дань моде, вроде бесплодных разглагольствований о реконструкции устаревшего жилого фонда. К тому же и по сей день нет как специализированных подразделений в структуре исполнительной власти городов, так и специальных фондов из местных бюджетов и других средств, из которых финансировались хотя бы профильные исследования и технико-экономические обоснования проектов по этому «инфраструктурному» сегменту.
В-третьих, существуют значительные риски того, что под прикрытием проектов по редевелопменту и ревитализации промышленные зоны будут использоваться исключительно утилитарно, только как земельные участки под многоэтажную застройку, которая будет уродовать города. При этом – с «игнорированием» того, что значительное количество заброшенных построек имеет серьезную историческую и архитектурную ценность. Ведь о вероятных коррупционных «спайках» между местными властями и крупными девелоперами сегодня не вспоминает разве что ленивый.
Особенно это касается слишком ценных земель под промзонами в центральных районах (или в прилегающих к ним) городов-миллионников. Ведь эти заброшенные территории могут в результате различных «схем» превратиться в сплошные «каменные джунгли», что в разы будет усиливать нагрузку на устаревшую и изношенную жилищно-коммунальную и транспортную инфраструктуру крупных городов.
Например, хоть в проекте нового Генплана Киева на месте заброшенных промзон якобы планируется, кроме возведения жилых домов, еще и строительство скверов, прогулочных зон и создание «объектов сопутствующих городской инфраструктуре», многим хорошо известно, как можно обойти рамочный документ с помощью, например, изменения детального плана территории и т. п.
Тем более что недавно, якобы «нечаянно», актуализировалась тема вероятных доходов девелоперов в случае застройки «квадратными метрами» столичных промзон. По расчетам компании M4U, построив жилье на 20% общей площади всех столичных промзон (что, согласно действующим ДПТ, точно предназначено под застройку) и продав все квартиры, девелоперы в течение 6 лет получат действительно фантастические совокупные доходы в почти 446 млрд грн!
Учитывая то, что в Киеве почти не осталось свободных участков под жилую застройку, существует высокая вероятность того, что львиную долю промзон застроят «высотками». К тому же в этом контексте у девелоперов вряд ли будет достаточная мотивация «распылять» ресурсы на участие в реконструкции устаревшего жилищного фонда, что может свести и этот государственный мега-проект на нет.
Недавно во Львовском горсовете озвучили планы запретить жилищную застройку промышленных зон города, введя мораторий до 15 лет на смену целевого назначения участков. Ведь значительная часть территорий бывших предприятий уже была освоена строительными компаниями, что негативно влияет на городскую среду и создает дополнительную нагрузку на и без того изношенную ЖК-инфраструктуру.
Читать часть 2
Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора
Читайте также
