«Коти в мішках», або Інформаційна хвороба приватизації

Андрій Підгайний
Керуючий партнер юридичної фірми AGRECA

Проблеми інформаційного забезпечення приватизаційних угод полягають у тому, що до продажу можуть пропонуватися «коти в мішках»

Опиняючись на фермерському ринку, ви стаєте свідками звичайних цивільно-правових відносин, де продавці та покупці, укладають угоди за неписаними процедурами, що існують впродовж тисячі років. Попри те, що ніхто на ринку не навчався мистецтву продавати або купувати, послідовність дій завжди однакова.

Приватизація – це публічні відносини, тому закон встановлює спеціальні правила та процедури.

Спочатку має бути надана інформація про товар. І тільки після цього сторони переходять до наступних дій – торгівлі, розрахунків і передачі товару. Чи свіжий товар? Звідки і хто виробник? Чи можна скуштувати? Рівень задоволеності покупця від отриманої інформації обумовлює не лише ціну, але й можливість укладення угоди.

Telegram Logo

Власне, приватизаційні угоди з купівлі-продажу державного або комунального майна нічим не відрізняються від наведеної вище базарної класики: одна сторона хоче продати, інша – купити. Однак приватизація – це публічні відносини, тому закон встановлює спеціальні правила та процедури, які обумовлюють практичну сторону укладення будь-якої угоди.

Google News Logo Підписуйтесь на нас в Google News!

Згідно з існуючими процедурами, продавець, тобто орган приватизації, розкриває інформацію під час опублікування інформаційного повідомлення про приватизацію відповідного об'єкту продажу. Така публікація містить певний мінімум інформації. Аби зважитися на участь в аукціоні чи визначитися з ціною, цієї інформації завжди недостатньо.

QuoteУ органів приватизації не існує ані людських, ані фінансових ресурсів, ані завдань зі збору та обробки більш-менш поглибленої інформації про об'єкти малої приватизації.

Потенційний покупець може звернутися до органів приватизації за отриманням додаткової інформації. Однак, за словами чинного голови Фонду державного майна, подальший розвиток подій буде відрізнятися в залежності від різновиду об'єкту продажу. Якщо це об'єкт великої приватизації (вартість понад 250 млн. грн.), то зазвичай приватизацією займається радник, до обов'язків якого входять питання збору та обробки інформації про об'єкт, а також комунікації з потенційними покупцями.

У разі, якщо це об'єкт малої приватизації, то нічого не відбудеться. У органів приватизації просто немає ніякої додаткової інформації. У органів приватизації не існує ані людських, ані фінансових ресурсів, ані завдань зі збору та обробки більш-менш поглибленої інформації про об'єкти малої приватизації.

Щоб перевірити, як все відбувається на практиці, мені разом із моїм колегою довелося приміряти «шкіру» потенційного покупця і виїхати «в поле». У якості об'єкта дослідження ми обрали будинок культури, розташований у Києві по вул. Виборзькій. На перший погляд пропозиція виглядала аж надто привабливою – двоповерховий будинок 960 кв. м, побудовано в 1961 році, на власній земельній ділянці зі стартовою ціною 36 100 грн. Ось це, власне, й уся інформація в повідомленні про об'єкт продажу – все інше стосувалося умов продажу та інших організаційних питань.

Перший зоровий контакт почав розставляти крапки над «і». Побачивши будинок, ми відчули пекельний сморід від рудої води, що перетинала тротуар. Джерелом був каналізаційний вихід, який розташовано на території будинку культури. Жінка, що проходила повз нас, поцікавилася, чи не з ремонтної ми організації, бо ситуація з каналізацією не змінюється впродовж декількох місяців.

До обов'язкової інформації також відносяться судові справи, права третіх осіб, обтяження нерухомості.

Додатково з'ясувалося, що будинок культури частково працює. У ньому функціонували дитячі секції. Додаток Google Maps стверджував, що у будинку також розташовується євангельська церква. Зовнішній стан будинку натякав на необхідність проведення технічної експертизи. Принаймні виглядало так, що частина будинку не використовувалася вже впродовж багатьох років. Стан даху (а отже і внутрішніх приміщень) не викликали довіри.

Півгодини, проведені біля об'єкту приватизації, допомогли зрозуміти, що для прийняття рішення про участь в аукціоні щонайменше не вистачає відомостей про умови оренди (якщо така є), технічного висновку стану окремих частин будинку, каналізації та витрат на її ремонт. До обов'язкової інформації також відносяться судові справи, права третіх осіб, обтяження нерухомості.

Лише за 30 хвилин наша зацікавленість змінилася на сумніви. На практиці це означає наступне: максимум – відмова інвестора від участі в аукціоні, мінімум – зменшення цінової пропозиції. За таких умов продавець завжди недоотримає справжню ринкову вартість.

Такий стан справ також свідчить про системне недотримання принципу рівності та змагальності, передбаченого ч. 2 ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна». Особа, яка має інформаційну перевагу перед іншими потенційними покупцями, отримає перевагу і під час проведення аукціону. Саме так завжди працював і працює зараз ринок малої приватизації.

Яким чином можна виправити ситуацію?

  1. Слід на нормативному рівні розширити мінімальний перелік інформації, яка розкривається під час публікації інформації про приватизацію. Також на нормативному рівні має бути забезпечено доступ потенційних покупців до об'єкту продажу. Балансоутримувач має все показати і бути готовим відповісти на питання.
  2. Оскільки органи приватизації не в змозі технічно забезпечити збір та обробку необхідної інформації, то таку роботу можна віддати на аутсорсинг у приватний бізнес. Проблему з ліквідацією понад 1200 «мертвих» державних підприємств будуть вирішувати саме у такий спосіб.
  3. Найголовніше – фінансування. Такі роботи мають оплачуватися з бюджету. На жаль, бюджетний процес на 2020 рік завершено, отже державного фінансування вже не буде. Єдиний вихід (як завжди й робиться у таких випадках) – шукати гроші в міжнародних фінансових організаціях.
The Page Logo
У вас є цікава колонка для The Page?
Пишіть нам: kolonka@thepage.ua

Warning icon Помилка в тексті? Виділіть її мишкою і натисніть: Ctrl + Enter

Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора

Коментарі

Всі новини