Чого чекати на столичному ринку житла

Тетяна Тону

експерт з маркетингу та брендингу ринку нерухомості

Високі темпи подорожчання

Минулий 2021 рік став новим випробуванням як для покупців нерухомості, так і для забудовників. Він показав високі темпи зростання цін на нерухомість. За даними Держслужби статистики, протягом року ціни на первинному ринку зросли на 16,7%. Однокімнатні квартири подорожчали на 16%, а трикімнатні — на 18,4%.

Середня вартість у кожному класі дещо відрізнялася. За нашими спостереженнями, в економ-класі подорожчання було меншим, комфорт-клас і преміум дорожчали синхронно, а найбільше зросли в ціні квартири бізнес-класу.

Основна причина такої картини — підвищення собівартості будівництва. Подорожчало все: і газобетонні блоки, і бетонні вироби, і метал, і оздоблювальні матеріали… Додамо сюди зростання цін на енергоносії, будівельно-монтажні роботи, логістику тощо.

Минулий рік продемонстрував зміну сезонності: купівельний ажіотаж був у першій половині року, а ось у четвертому кварталі, який традиційно багатий на угоди, спостерігався якраз низький попит на нерухомість.

Зростання попиту на квартири комфорт-класу

Сьогодні на первинному ринку в Києві переважає житло комфорт-класу: оцінки ринкової частки такого житла відрізняються, але це не менш як половина всієї житлової нерухомості. На другому місці – бізнес-клас, що займає до чверті ринку. Далі йде економ-клас (близько 15%) і преміум-сегмент (близько 10%). Найбільша кількість житлових комплексів у Києві – саме комфорт-класу.

Така тенденція зрозуміла: житло економ-класу, хоч і найдешевше, але задовольняє потреби лише обмеженої кількості покупців. Недорогі будматеріали, просте планування, відсутність розвиненої інфраструктури в житловому комплексі та паркомісць. Переважно це стартове житло. А комфорт-клас — це вже якісніші матеріали, більший простір у квартирах, різноманітне планування з гардеробними кімнатами, розвинена інфраструктура та наявність паркінгу.

Зазначимо, що за останнє десятиліття стандарти такого класу змінилися. Сьогодні є попит на квартири за індивідуальними архітектурними проєктами з продуманим та функціональним плануванням. Але більше уваги звертають на те, наскільки вдало зроблено весь житловий комплекс: наскільки розвинена інфраструктура (магазини в пішій доступності, хороші дитячі майданчики, зелена територія), чи є зручні транспортні розв'язки.

Ще близько п'яти років тому був бум популярності недорогих надмалогабаритних квартир. На площі 18 — 25 кв.м розміщували житлову та кухонну зони, санвузол і місце для вбудованих меблів. Але після цього купівельний попит на таке житло знизився, зменшився інтерес до цього формату і в забудовників. Втім, такі квартири все ж є у житлових комплексах як економ-, так і комфорт-класу. Але сьогодні їх площа переважно 25 квадратів: все ж таки більше уваги приділено простору та комфорту.

Прогнози на 2022 рік

Цього року очікується подальше подорожчання будматеріалів, але такого вибуху, як 2021-го, вже не буде. Тож і вартість квартир за рік зросте не так, як минулого року.

За перше півріччя 2022 року зростання вартості становитиме 7%. За прогнозами девелоперів, на первинному ринку ціни збільшуватимуться не раніше березня. Надалі ж у активний сезон (жовтень — грудень) зростання може досягти 15%. Втім, цей процес залежатиме від багатьох чинників, зокрема від стабільності військово-політичної ситуації, курсу валюти тощо.

У 2022 році ми також прогнозуємо збільшення попиту на якісні квартири, насамперед на житло комфорт-класу площею 35 — 50 м² у житлових комплексах, які відповідають концепції міста в місті. Тобто це комплекс із розвиненою інфраструктурою, де є школи та садки, зони відпочинку. Забудовники ж, своєю чергою, прагнутимуть забезпечити таке житло за допомогою сучасних технологій. У таких комплексах ставку буде зроблено на енергозбереження, зменшення вартості опалення та гарячої води для мешканців. Цього можна досягти, зокрема, маючи власні котельні, що не залежать від комунальних підприємств.