Чего ждать на столичном рынке жилья

эксперт по маркетингу и брендингу рынка недвижимости

Высокие темпы подорожания

Минувший 2021 год стал новым испытанием как для покупателей недвижимости, так и для застройщиков. Он показал высокие темпы роста цен на недвижимость. По данным Госслужбы статистики, за год цены на первичном рынке выросли на 16,7%. При этом однокомнатные квартиры подорожали на 16%, а трехкомнатные — на 18,4%.

Средняя стоимость объекта в каждом классе несколько отличалась. По нашим наблюдениям, в эконом-классе подорожание было меньше, комфорт-класс и премиум дорожали синхронно, а больше всего выросли в цене квартиры бизнес-класса.

Основная причина такой картины — увеличение себестоимости строительства. Подорожало все: и газобетонные блоки, и бетонные изделия, и металл, и отделочные материалы… Добавим сюда рост цен на энергоносители, строительно-монтажные работы, логистику и т.д.

Прошлый год продемонстрировал смену сезонности: покупательский ажиотаж был в первой половине года, а вот в четвертом квартале, который традиционно богат на сделки, наблюдался как раз низкий спрос на недвижимость.

Рост спроса на квартиры комфорт-класса

Сегодня на первичном рынке Киева преобладает жилье комфорт-класса: оценки рыночной доли такого жилья отличаются, но это не менее половины всей жилищной недвижимости. На втором месте — бизнес-класс, который занимает до четверти рынка. Далее следует эконом-класс (около 15%) и премиум-сегмент (около 10%). Наибольшее число жилищных комплексов в Киеве — именно комфорт-класса.

Такая тенденция понятна: жилье эконом-класса, хоть и является самым дешевым, но удовлетворяет потребности ограниченного числа покупателей. Недорогие стройматериалы, простая планировка, отсутствие развитой инфраструктуры в жилом комплексе и паркомест. В основном это стартовое жилье. А комфорт-класс — это уже более качественные материалы, большая площадь квартир, разнообразные планировки с гардеробными комнатами, развитая инфраструктура и наличие паркинга.

Отметим, что за последнее десятилетие стандарты такого класса изменились. Сегодня есть спрос на квартиры по индивидуальным архитектурным проектам с продуманной и функциональной планировкой. Но больше внимания обращают на то, насколько удачно сделан весь жилой комплекс: в какой мере развита инфраструктура (магазины в пешей доступности, хорошие детские площадки, зеленая территория), есть ли удобные транспортные развязки.

Еще около пяти лет назад был бум популярности недорогих сверхмалогабаритных квартир. На площади 18 — 25 кв.м размещали жилую и кухонную зоны, санузел и место для встроенной мебели. Но после покупательский спрос на такое жилье снизился, остыл интерес к этому формату и у застройщиков. Впрочем, такие квартиры все-таки есть в жилых комплексах и эконом-, и комфорт-класса. Но сегодня их площадь в основном 25 квадратов: все-таки простору и комфорту уделено больше внимания.

Прогнозы на 2022 год

В этом году ожидается дальнейшее подорожание стройматериалов, но такого взрыва, как в 2021-м, уже не будет. Так что и цена квартир за год увеличится не так, как в прошлом году.

За первое полугодие 2022 года рост стоимости составит 7%. При этом, по прогнозам девелоперов, на первичном рынке цены будут увеличиваться не ранее марта. В дальнейшем же в активный сезон (октябрь — декабрь) рост может достигнуть 15%. Впрочем, повышение цен будет зависеть от многих факторов, в том числе от стабильности военно-политической ситуации, курса валют и других.

В 2022 году мы также прогнозируем увеличение спроса на более качественные квартиры, в первую очередь на жилье комфорт-класса площадью 35 — 50 м² в жилых комплексах, которые соответствуют концепции города в городе. То есть это комплекс с развитой инфраструктурой, где есть школы и садики, зоны отдыха. Застройщики же, в свою очередь, будут стремиться обеспечить такое жилье с помощью современных технологий. В таких комплексах будет сделана ставка на энергосбережение, уменьшение стоимости отопления и горячей воды для жильцов. Этого можно достичь, в частности, за счет собственных котельных, не зависящих от коммунальных предприятий.