Багато змінних в економічному, енергетичному та геополітичному секторах, свідками яких ми стаємо, роблять питання про те, що буде із цінами на новобудови в Україні у 2022 році, як ніколи актуальним.
Якщо відповідати на нього коротко, то розуміння основних законів ринку та аналіз реальної ситуації дає змогу вже зараз сказати: ціни на нерухомість падати не будуть, навпаки – зберігається потенціал до подальшого зростання.
Інша річ, наскільки швидко дорожчатимуть квадратні метри. Є два основні можливі сценарії для ринку первинної нерухомості України на 2022 рік.
Перший передбачає більш помірне зростання середньозваженої вартості квадрата в межах 3,5 — 5% за квартал і 15 — 20% за підсумками року.
Чинниками стримування більш стрімкого подорожчання, яке ми спостерігали у 2021 році, стане коригування цін на сировинних ринках, що відбулося наприкінці року, і невелике просідання платоспроможного попиту, пов'язане з психологічним настроєм інвесторів і покупців.
Простіше кажучи, ситуація в геополітичному секторі й та напруга, що повисла в повітрі, змушують українців дещо почекати з купівлею. Однак цей відкладений попит, найімовірніше, дасть про себе взнаки вже на початку — у середині весни, якщо градус напруги знизиться.
Нерухомість була й залишається перевіреним способом не лише збереження своїх коштів від інфляції, а і їхнього примноження.
З огляду на те, що середні річні ставки за депозитами демонструють стійке зниження й сьогодні гривневий внесок у банку принесе його власнику 7,2% річних (за рік падіння склало 3,2 в.п.) мінус 19,5% накопиченої суми, де 18% з'їдає податок на дохід, а 1,5% — військовий збір, інвестиції в ліквідні квадратні метри наразі є в середньому в 4 — 5 разів вигіднішими.
Не варто забувати також і про те, що дефіцит ліквідної пропозиції за останні два роки завдяки коронавірусу та пробуксовуванню реформи ДАБІ перевищив 35%, а розпроданість у популярних форматах новобудов (екокомплекс, мініполіс, поліфункціональний район/квартал, БФК, live-work -play, сервісні ЖК), які ще будуються, зросла в середньому до 60%. Тиск попиту на пропозицію буде досить високим.
Тому цілком може повторитися ситуація 2021 року, коли ліквідна пропозиція вимивається швидкими темпами, ціни в сегменті комфорт+ та бізнес-класі зростають сильніше завдяки перерозподілу платоспроможного попиту та високій будівельній динаміці, а мас-маркет змушений балансувати, використовуючи дисконти та спецзнижки або взагалі відкрито демпінгуючи.
Крім того, якщо уважно відстежити цінову динаміку на сировинних ринках, зміну вартості будівельних матеріалів, врахувати подорожчання будівельних робіт і послуг підрядників, одразу стає зрозуміло, що цінам падати нікуди.
Зростання собівартості безпосередньо корелює із цінами на нерухомість, а криза в енергетичному секторі тягне вгору енергоресурси та веде до прискорення інфляції.
У 2022 році й далі помітно дорожчатиме сталева арматура, кабелі та електрика, а також бетон, цемент, керамоблок і утеплювач – навіть з огляду на прогнозоване коригування цін ці будматеріали можуть зрости на 20%. Зростання вартості щебеню, піску, лаку та фарб у такому разі становитиме приблизно 12 — 15%.
Другий сценарій передбачає стрімкіше подорожчання середньої вартості квадрата, якщо інфляція знову вийде за межі цінового діапазону і триватимуть стрибки цін на сировинні товари. Ще одним чинником, який може тиснути на ціну, стане реальна динаміка цін на енергоресурси.
Нагадаю, що котирування нафти марки Brent із $50/барель на початку 2021 року вже до середини осені стрибнули вище за $85/барель. І навіть з огляду на те, що потім стався відкат до $70/барель, прогнози світових аналітиків на 2022 рік свідчать про очікуваний виток подорожчання. Єврокомісія говорить про $79/барель, а банки Morgan Stanley та Bank of America — про $82 і $85/барель відповідно. Ситуація в газовому секторі також не найпростіша, навіть з огляду на те, що в грудні вартість ф'ючерсів помітно знизилася.
Якщо, припустімо, інфляція прискориться, сировинні товари, зокрема арматура й деревина, знову ловлять цінове ралі, прискорюються темпи подорожчання будматеріалів і робочої сили вище за 20%, то річна динаміка середньозваженої ціни квадрата на первинному ринку нерухомості вийде за межі 20% на 8 – 10%.
З огляду на сигнали про коригування цін на сировинні товари та налагодження логістичних і ланцюжків збуту, прогнози для української економіки на 2022 рік, а також ринкові чинники (рівень і темпи зростання платоспроможного попиту), мені здається, що логічнішим є перший варіант — зростання цін на рівні 15 — 20% у середньому по ринку; на 25 — 30% у сегменті комфорт+ і від 30% у бізнес-класі. Проте, повторюся, обидва сценарії мають місце, залежно від того, як саме розвиватимуться події надалі.
Резюмуючи: навіть за умови наявності чинника стримування – рівня платоспроможного попиту та його активності – ціни на нерухомість у 2022-му не падатимуть.
Можливі періоди ринкового затишшя та коригування середньозваженої вартості, але в ліквідних комплексах у сегменті комфорт+ і бізнес-класі триватиме висхідна динаміка.
Коли варто купувати квартиру в новобудові
Купувати треба тоді, коли є запит і ресурс для його реалізації. Якщо ви розглядаєте варіант для приватних інвестицій, то вкладення у квадратні метри у 2022 році, як і раніше, обіцяють хорошу прибутковість у разі правильно вибраних стратегії та ЖК.
З огляду на тимчасове сезонне і психологічне цінове затишшя, яке до весни, імовірно, закінчиться, сьогодні можна розглянути купівлю нерухомості в новобудовах ще без урахування коригування цін девелоперами.
Але ганятися за знижками та спецпропозиціями — пропаща справа, і є великий шанс потрапити в халепу. Адже це може бути сигналом принаймні про розпродаж неліквідних планувань, а ще гірше – про фінансові чи інші проблеми компанії.
Ніхто будувати собі в збиток, коли собівартість зростає, за здорового глузду не стане. Це економічне самогубство й не інакше.
Завжди дивимося на концепцію, локацію, формат, інфраструктурне наповнення, архітектурний проєкт, просторове зонування, квартирографію, будівельну динаміку, досвід девелопера та його портфель, а потім — ухвалюємо виважене рішення.
Раджу зупинитися на стратегії перепродажу та звернути увагу на комплексні проєкти розвитку територій із багатофункціональною інфраструктурою та високим рекреаційним потенціалом. Ходовими варіантами будуть площі 45 — 65 кв. м у житловій нерухомості, а також комерційні приміщення площею 60 — 120 кв. м.
Підвищує ліквідність лоту наявність просторої тераси, балкона чи лоджії, які можна перетворити на додаткову функціональну зону у квартирі. Зверніть увагу на європланування – квартири з великою кухнею та окремою кімнатою, тобто правильним розмежуванням простору для відпочинку й спілкування членів родини та зустрічей із друзями.
В умовах пандемії як ніколи зросла роль робочої зони у квартирі чи простору, де можна комфортно її організувати, а також healthy lifestyle інфраструктури. Зверніть увагу на наявність спортивних об'єктів у комплексі, зокрема різноманітних зон: воркаут, майданчики для занять йогою, маршрути для безпечного джоггінгу.
Підвищує цінність лоту урбан-парк на території, а також наявність зелених зон поряд із комплексом.
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора
