Перспективи зростання. Як ринок комерційної нерухомості України пережив карантин

ТРЦ ще не оговталися від карантину / pixabay

ТРЦ ще не оговталися від карантину / pixabay

Ринок комерційної нерухомості України у першому півріччі 2020 року пережив один із найскладніших періодів у новітній історії. ТРЦ і досі не оговталися від падіння потоку відвідувачів, а безліч ритейлерів скоротили площі та відмовилися від планів щодо розширення. Стан, в якому ринок увійшов у друге півріччя, The Page обговорило з консультантами та великими гравцями ринку.

Безпрецедентний нокдаун: огляд ринку комерційної нерухомості України за 1 півріччя

Навесні цього року торгові центри та ритейлери опинилися у найстрашнішому своєму сні. Коронавірус закрив усіх по домівках і обмежив роботу торгово-розважальних центрів, змусивши гравців коригувати свої стратегії.

Ще на початку року низка ритейлерів планувала розширення своїх мереж і відкриття нових локацій у Києві та регіонах, але вже у березні усі плани довелося згорнути й перейти в режим жорсткої економії.

Telegram Logo

Рекордне падіння купівельної активності та роздрібного товарообігу (-14,2% рік до року у квітні), спровоковане ситуацією з коронавірусом і карантином, змусило переглянути операційні витрати усіх без винятку гравців сегмента.

Великі торгові центри закрили на замок адміністративними методами вже до середини весни. Орендарі миттєво засипали власників ТРЦ і керуючі компанії запитами щодо орендних канікул, а ті зі свого боку чекали на допомогу від уряду.

Google News Logo Підписуйтесь на нас в Google News!

Найгірше, пригадує керуючий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан, довелося орендарям зі сфер неосновних товарів — вони частіше за інших зверталися із запитами про встановлення рухомої орендної ставки залежно від досягнутих місячних продажів після карантину.

«Орендодавці погоджувалися на зниження орендної плати на 20-30% з початку року, внаслідок чого орендні ставки досягли рівня $60-80/кв. м/місяць у кращих торгових приміщеннях і $35-50 кв. м/місяць в інших», — ділиться спостереженнями він.

Найбільше падіння орендних ставок було у центральних торгових центрах міста, де відвідуваність значно знизилася у зв'язку з карантином, а споживачі закуповували необхідні продукти у місцевих районних ТРЦ.

А ось формат невеликих community і neighborhood-центрів постраждав мінімально завдяки наявності продовольчого якоря, який практично забезпечував стандартну відвідуваність, розповідає операційний лідер Ceetrus Ukraine Анна Корягіна.

Попри те що після карантину відкрилися практично всі орендарі, товарообіг у більшості лишає бажати кращого.

У перші місяці після карантину, ділиться спостереженнями керуючий директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко, «вистрілив» сегмент fast-fashion. «З огляду на відкладений попит деякі ритейлери могли похвалитися рекордними продажами, як порівняти з докарантинним періодом, але вже у липні товарообіг орендарів демонструє помірний спад», — пояснив він.

Непогано йдуть справи у більшості операторів спортивних товарів, електроніки та гаджетів, дитячих товарів і категорії товарів для дому. За словами Корягіної, ці сегменти демонструють якщо не істотне, то стабільне зростання.

А ось кіномережі та оператори розважального сегмента відчувають себе не дуже добре з огляду на вкрай низькі результати роботи після рестарту, розповідає Носаченко. «Оскільки такі орендарі є якірними й формують основні потоки відвідувачів до зон їхнього розташування, зниження їхньої відвідуваності негативно впливає і на товарообіг сусідніх орендарів», — переконаний експерт.

Чим більше риба, тим їй легше пережити ідеальний шторм. Так і з ритейлерами: великим гравцям зі стійкою бізнес-моделлю, сформованою лояльністю, які пройшли цифрову трансформацію й щосили розвивали омніканальність до пандемії, вдалося значно швидше пристосуватися до нової реальності.

Наприклад, у Retail Park Petrivka, за словами Анни Корягіної, деякі оператори працювали у форматі click and collect, мережа Decathlon частково працювала у форматі drive на двох своїх локаціях.

З послабленням карантину практично всі орендарі відкрилися, зокрема відновлюється й розважальний сегмент, нехай і у підвішеному стані, а трафік в основних ТЦ почав відновлюватися. За словами гравців, він відвоював собі близько 55-60% показників минулого року.

Однак ситуація усе ще залишається складною, і експерти не виключають подальшого розвитку за стресовим сценарієм. А це друга хвиля карантину, закриті торгові центри, падіння продажів, збільшення вакантності та інші «принади» світу посткорони.

Домовленості щодо знижок і спецумов оренди, які діють зараз, мають виключно короткостроковий характер, переконаний Носаченко.

«Глобально стверджувати, на якому рівні зупиниться ринок, можна буде через два повноцінні квартали роботи різних сезонів. Саме тоді можна буде проаналізувати стабілізацію ставок на певному рівні, а поки робити висновки щодо цього передчасно», — вважає керуючий директор Colliers International (Україна).

Нові ТРЦ у Києві: коли будуть і чи чекати їх тепер

У першому півріччі 2020 року об`єм конкурентної пропозиції в Україні зріс на 80,7 тис. кв. м із введенням в експлуатацію ТРЦ Retroville, розповідає Радомир Цуркан. До кінця року, за словами експерта, очікується до виходу на ринок друга черга April Mall (50 тис. кв. м).

Аналітики CBRE Ukraine прогнозують цього року уповільнення темпів будівництва нових об'єктів після рекордних 178 тис. кв. м 2019 року, що було найбільшим показником нової пропозиції, яка вийшла на ринок за останні 10 років.

«А відкриття ТЦ River Mall 2019 року додало якісного складу орендарів до наявної пропозиції на лівому березі міста, де зосереджено лише 23% загального обсягу конкурентних торгових площ», — ділиться спостереженнями Цуркан.

На стадії будівництва, за словами Носаченка, перебувають 10 ТРЦ загальною площею понад 741 тис. кв. м. Їхнє відкриття заплановано протягом 2021 — 2023 років. Експерт не виключає, що через пандемію та карантинні обмеження, строки відкриття деяких із цих об'єктів, імовірно, можуть перенести. А власники проєктів, будівництво яких ще не розпочалося, взагалі займають вичікувальну позицію.

Карантин загалом навчив усіх тотальної економії. І щодо фінансових ресурсів і операційних витрат, і щодо оптимізації бізнес-моделей.

Скорочення орендованих площ для багатьох стало рятівним кругом. За словами Носаченка, у перспективі торгові центри більше концентруватимуть увагу на впровадженні енергоощадних інновацій, а орендарі, ймовірно, розглянуть скорочення витрат на ремонт своїх приміщень, а також зниження темпів розвитку своїх мереж.

Оптимізаційні заходи з боку ритейлерів пов'язані, зокрема, зі скороченням попиту на товари. Поведінкова модель покупців, розповідає керуючий партнер CBRE Ukraine, трансформувалася у кризову, для якої характерною є відмова від дорогих та імпульсних покупок і загалом прагнення до свідомого споживання та економії.

Зі скасуванням економії, визнають опитані експерти, стало помітним значне зростання продажів через відкладений попит. Українці нарешті отримали реальний шанс задовольнити емоційний голод за звичним способом розваг — шопінгом.

Головні тренди на ринку торговельної нерухомості — 2020

Соціальне дистанціювання — один із головних трендів, що продиктовані пандемією. Ця тенденція, за словами Цуркана, може спричинити мінімізацію контактності під час здійснення покупки, створення додаткових можливостей для самообслуговування в разі повернення та обміну товару.

З головного правила нової реальності випливає і зміцнення позицій e-commerce та масовий перехід багатьох ритейлерів на бік омніканальності.

Перехід в онлайн експерти називають довгостроковою тенденцією і радять не відкладати цифрову трансформацію свого бізнесу на потім.

Просування онлайн-торгівлі, пояснює керуючий партнер CBRE Ukraine, залишається частиною масштабнішої омніканальної стратегії online-to-offline або click-and-mortar, в основі якої лежить одночасний розвиток операційної діяльності фізичного ритейлу та e-commerce. У такому разі покупці користуються перевагами обох каналів продажів: аналіз і порівняння онлайн, швидка доставка до відділення магазину або, за бажання, фізична допомога консультанта.

Ще однією суттєвою тенденцією, яку спричинив карантин, Анна Корягіна називає зміну сприйняття фізичних магазинів виключно як місця для здійснення транзакції.

«Ми говоримо не тільки про збільшення зони отримання споживчого досвіду, позиціювання магазину як додаткової маркетингової можливості, майданчики для знайомства з асортиментом, скорочення торговельної площі, але й зміну логістичного ланцюжка, де оnline та offline повинні бути максимально взаємопов'язані», — переконана операційний лідер Ceetrus Ukraine.

Карантин також надав поштовху розвитку таким форматам розваг, як кінопокази на дахах, автокінотеатри й навіть кінотеатри на воді, розповідає Носаченко. Кіномережі почали розвивати онлайн-продажі, зокрема і не властивих сегменту товарів.

Пандемія, за його словами, лише прискорила тренд розвитку ТРЦ як місць соціалізації з просторими галерейними зонами. А з огляду на вимоги соціальної дистанції та правил гігієни ТРЦ стали більше приділяти уваги безпеці своїх відвідувачів, що привчає усіх нас до нового способу життя.

До речі, про нього. Введення нових протоколів гігієни у ТЦ для забезпечення безпечного й здорового середовища для персоналу та клієнтів уже стало необхідною буденністю, щоб завоювати лояльність і довіру клієнта.

Йдеться передусім про посилений режим прибирання з обов'язковою дезінфекцією приміщень, обов'язковий температурний скринінг клієнтів на вході, дотримання масочного режиму та фізичної дистанції, контроль кількості співробітників і покупців у магазині, можливість безконтактної оплати.

Ринок уже зіткнувся із серйозними змінами, але не всі з них, за словами експертів, такі вже й погані. Навпаки, деякі тенденції обіцяють точки зростання й нові можливості для тих, хто здатний бачити перспективу. Наприклад, Анна Корягіна нагадує, що, крім безлічі незручностей і труднощів, коронавірус зміцнив актуальність об'єктів змішаного призначення з новими якірними складовими, як-от житло, офіси, наявність медичного сервісу.

«Завдання сучасного девелопера — створення community з ухилом на розвиток цифрового майданчика об'єкта, КСВ, створення унікального клієнтського досвіду, а не просто об'єкта торговельної нерухомості», — вважає експерт.

Згоден із колегою і Радомир Цуркан. За його словами, помітним трендом на ринку торгової нерухомості є функціональне перетворення ритейл-площ під коворкінги та гнучкі офісні простори.

«Тенденція до оренди коворкінг-операторами площ у торгових центрах стає помітнішою — оператори усе більше звертають увагу на такі проєкти. Ця опція є взаємовигідною, оскільки ТРЦ можуть отримати орендаря на тривалий строк і водночас залучити резидентів таких офісних просторів як потенційних клієнтів», — пояснив він.

Прогноз щодо ринку комерційної нерухомості України — 2020: що буде до кінця року

На початку карантину багато експертів припускали значно серйозніші наслідки, ніж ми маємо наразі. І хоча фактично ми подолали лише перший раунд, загальний настрій на ринку не такий песимістичний, як раніше.

Так, за словами керуючого директора Colliers International (Україна) Олександра Носаченка, показник вакантності не демонструє стрімкого зростання. Експерт не виключає можливого зростання індикатора, пов'язаного з оптимізацією бізнесів і закриттям ритейлерами нерентабельних локацій до кінця 2020 року — початку 2021 рр., але на цьому етапі операторам потрібен час для оцінки збитків і перспектив подальшого розвитку.

Серед орендарів, прогнозує керуючий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан, можливе зростання інтересу до прив'язки орендної ставки до обороту з метою підготовки до непередбачуваних впливів кризи, пов'язаної з COVID-19, яка триває, на відвідуваність торгових центрів.

Анна Корягіна, операційний лідер Ceetrus Ukraine, серед подальших тенденцій на ринку називає зростання e-commerce, зростання середнього чека за можливого скорочення частоти покупки, застосування нових нестандартних каналів продажів («вбудовані» відеомагазини за передплатою, відеостримінг тощо), розумне споживання, зміна цільового призначення площ.

«Торгові центри не зможуть існувати у тривалій перспективі лише offline, тому поняття omnichannel landlord також увійде в український побут», — переконана вона.

Носаченко не виключає, що після закінчення дії обмежувальних заходів усе більше магазинів трансформуються, розвиваючи видачу заздалегідь замовленого товару (click & collect). Це стосується не тільки магазинів техніки, які активно розвивали цей формат, а й фешн, ювелірних операторів і навіть фуд-зон.

Однак якщо кількість випадків захворювання на COVID-19 на місцях продовжуватиме зростати, можливе падіння роздрібного товарообігу у фізичних магазинах і ще більше зростання сегмента e-commerce. Проте попри активний розвиток онлайн-платформ левова частка продажів припадає на офлайн-покупки.

Отже, ритейлерам варто сподіватися на краще, але готуватися до гіршого. А тим, хто не встиг піти в онлайн, давно пора починати розвивати інфраструктуру.

Цілком імовірно, що друга хвиля коронавірусу матиме не менш неприємні наслідки навіть з огляду на те, що сегмент торговельної нерухомості вже частково змирився з подібною можливістю.

Але, за словами керуючого директора Colliers International (Україна), не варто вішати носа. «Як свідчить досвід минулих криз, ритейл як сегмент може найпершим показати драматичне падіння, але він же надалі демонструє і стрімке зростання, яке залежить не тільки від купівельної спроможності, а й від споживчих настроїв», — резюмує він.

Warning icon Помилка в тексті? Виділіть її мишкою і натисніть: Ctrl + Enter

Коментарі

Всі новини