Всерйоз та надовго: як орендувати квартиру у Німеччині

Автор

Ірина Смирнова

«Німці хочуть здавати житло надовго. Їм нецікаво, щоб кожні пів року заїжджали нові люди. Тож коли орендарі починають завозити меблі, побутову техніку, укладати договір на електроенергію та інтернет, це запорука того, що вони не виїдуть за кілька місяців. Мало хто хоче починати все це спочатку», — розповідає колишній киянин Вадим, що мешкає у Німеччині з родиною.

Німецькі орендодавці шукають безпроблемних орендарів

Під час пошуків орендованого житла Вадим найбільше був здивований зарегульованістю цієї процедури. Орендодавці у Німеччині дуже зацікавлені здати в оренду помешкання надовго, тому вони влаштовують ретельний відбір кандидатів.

«Ми десь три місяці шукали житло, їздили дивитися варіанти, розмовляли з власниками. Зазвичай власник на один день призначає кільком кандидатам час на ознайомлення з квартирою. Він спочатку подивиться всіх, а вже потім буде обирати найменш проблемного, на його думку, орендаря», — пояснив Вадим.

У деяких оголошеннях навіть зазначений мінімальний термін оренди — 12 місяців. Багато орендодавців одразу проти дітей та собак. У родині Вадима є й дитина, й собака, тому їм часто відмовляли на першому ж етапі відбору.

Більшість квартир здають без меблів, побутової техніки та навіть без кухонного обладнання, що також потенційно впливає на збільшення терміну оренди. Бо потрібен час, щоб обжитися. Навіть більше, майже завжди клієнти в’їжджають у помешкання без енергоживлення та без світильників.

Обов’язково у Німеччині підписують договір про оренду. Він може бути оформлений без нотаріуса, але там прописують всі важливі моменти, і він має силу у суді.

Скільки коштує життя в Німеччині: ціни на каву, фаст-фуд та бензин. Інфографіка Олександра Шатова

З чого складається оренда житла у Німеччині у 2023 році

У всіх оголошеннях позначена так звана холодна оренда (kaltmiete), що є орендною ставкою за місяць. Окремо вказують вартість комунальних послуг, які орендар сплачує власнику. Зазвичай це опалення, водопостачання, вивезення сміття та прибирання території. Сума цих послуг може коливатися від 150 до 400 євро, і площа житла на неї не надто впливає.

Крім того, орендар завжди сплачує кауціон — це депозит, що дорівнює 2-3 орендним ставкам. За поширеним правилом, що обов’язково прописують у договорі, орендар має сповістити власника житла про переїзд за три місяці. Тому останні три місяці він може не сплачувати оренду або власник повертає цей депозит, якщо не має претензій.

«У новій квартирі немає ані світла, ані інтернету. Далі укладаєш договори з енергетичною компанією та провайдером інтернету. Їх тут багато, як і мобільних операторів. У кожного постачальника свої тарифи, але вони не надто відрізняються. Приблизно 45 євроцентів за кіловат. Але ніхто не перевіряє лічильник щомісяця. Постачальник електроенергії новому абоненту може виставити тариф навмання — 100 євро на місяць. А потім наприкінці року вони подивляться лічильник і або повернуть переплату, або нарахують додатково. Також треба сплачувати податок за телебачення, навіть якщо ти його не дивишся, це 17 євро», — розповідає Вадим.

Мебльована маленька студія (18 кв. м) у Берліні за 700 євро на місяць «холодної ставки». Скрин з сайту immowelt.de

Підключення інтернету відбувається доволі неквапно. Вадим залишив заявку провайдеру у день заїзду до нового помешкання 1 листопада. Тільки 23 грудня прийшов майстер з підключення. Але весь цей період відбувалося листування з компанією, підписання договору, за деякий час провайдер надіслав поштою роутер. Абонплата за місяць за інтернет становить 50 євро.

Плата за опалення стягується протягом всього року, бо вона дуже висока, таким чином її намагаються «розмазати». Тому температура повітря у помешканні взимку може не перевищувати +17 градусів, бо треба заощаджувати.

За що сплачує орендар житла у Німеччині

орендна ставка («холодна оренда»)
кауціон (депозит)
за комунальні послуги через власника (опалення, водопостачання, вивезення сміття)
за комунальні послуги окремо (енергоживлення та інтернет)
податок на телебачення

Як змінюються ціни на оренду квартир у Німеччині

За даними ресурсу immowelt, протягом 2022 року у Німеччині спостерігали стрімке зростання цін на оренду. Однією з основних причин називають потік біженців з України. Наприклад, лише у Берліні оселилися приблизно 100 тис. українців. У другому кварталі на сайті з пошуку нерухомості кількість запитів про оренду зросла на 34% порівняно з аналогічним періодом 2021 року, а купівлі — зменшилася на 17%.

Середні ціни на оренду квартир у НІмеччині на початок березня 2023-го*

Мюнхен 17,39 (689)
Берлін 12,55 (497)
Штутгарт 11,46 (454)
Гамбург 11,41 (452)
Ганновер 9,05 (358)
Бремен 8,96 (355)
Ессен 7,89 (312)
Дрезден 7,54 (299)
Дортмунд 6,96 (276)

*За даними ресурсу immowelt, євро за 1 кв. м (у дужках гривневий еквівалент)

Найбільше зростання аналітики зафіксували у Берліні — на 27% — з листопада 2022 року. За цей же період у Мюнхені, Ганновері, Бремені та Дрездені середня орендна плата зросла лише на 4%, а у Штутгарті навіть впала на 3%.

Варто зауважити, що у нових оголошеннях про оренду житла шукачі бачать так звану чисту холодну орендну плату за нову оренду. Тобто люди, які вже кілька років винаймають житло, можуть сплачувати суттєво менші гроші, бо у Німеччині є правило не збільшувати розмір орендної плати більш ніж на 3% кожні 3-5 років. Тому, коли квартира звільняється від попередніх орендарів, нові будуть сплачувати більше на 20-25%.

Скільки коштує оренда квартири у Берліні у березні 2023-го

Середні ціни 1 кв. м однокімнатної квартири найвищі (площа до 40 кв м) порівняно з квартирами більшої площі. Тобто вартість оренди 1-кімнатної квартири часто дорівнює вартості 2- і навіть 3-кімнатної квартири у Берліні. Це можна пояснити тим, що на ринку багато 1-кімнатних квартир у новобудовах 2022-2023 року. Часто вони навіть мебльовані та із вбудованою кухнею, теплою підлогою, що приваблює орендарів. За вартістю оренди їх можна порівняти з 2- та 3-кімнатними квартирами у старих районах міста.

Оголошення про оренду 3-кімнатної квартири у Берліні. Скрин з сайту immowelt.de

За 689 євро (27,3 тис. грн) у Берліні можна орендувати 3-кімнатну квартиру у Хеллерсдорфі (Hellersdorf) — це східна окраїна міста, де переважна більшість забудови зведена у 1980-х роках. Ця трикімнатна квартира розташована у будинку 1986 року. З додатковими витратами на комунальні послуги оренда цього помешкання зростає до 858 євро (33,9 тис. грн). Кауціон (депозит) тут становить 2067 євро (81,8 тис. грн). Додатково доведеться сплатити за енергопостачання, інтернет та закупити меблі і побутову техніку.

У тому ж Хеллерсдорфі пропонують 2-кімнатну квартиру за 806 євро (31,9 тис. грн) вже з комунальними та кауціоном 1917 євро (75,9 тис. грн). Приблизно за такі самі гроші можна зняти 2-кімнатне помешкання у старовинному мальовничому районі Вайсензе (Weißensee), розташоване у будівлі 1900 року — 872 євро з комунальними послугами (34,5 тис. грн).