Склади мають попит / pixabay
Криза, що розпочалася на тлі епідемії коронавірусу, позначилася фактично на кожному сегменті комерційної нерухомості. Сухими з води вдалося вийти, мабуть, тільки складам. Проте фокус сильно змістився: онлайн-торгівля та продажі товарів першої необхідності тягнуть вгору формат складів у межах міста (incity warehouses/urban warehouses). Як пережив карантин сегмент логістичної нерухомості, які склади мають стійкий попит і коли на ринок вийдуть нові об'єкти — у матеріалі The Page.
Склади на підйомі: як криза позначилася на логістичній нерухомості
Сегмент складської нерухомості пережив бурю карантину набагато легше, ніж будь-який інший ринок. З новими об'єктами, звісно, у першому півріччі не склалося, а вакантність, як і раніше, є низькою, проте зростання попиту з боку орендарів і плани девелоперів щодо введення нових об'єктів поки не змінилися.
За даними аналітиків Colliers International (Україна), до червня 2020 року загальна пропозиція логістичної нерухомості в Києві склала 1,76 млн кв. м, включно зі спеціалізованими приміщеннями з можливістю створення спеціальних умов зберігання. Водночас три великі об'єкти загальною орендованою площею приблизно 124 тис. кв. м перебувають в активній стадії будівництва й мають підійти до кінця 2020-2021 року.
Попри загальні песимістичні настрої бізнесу та просідання ділової активності, у першій половині 2020 року, за даними Наталії Сокирко, директора департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine, зафіксовано значну активність орендарів, унаслідок чого було завершено 7 угод. Однак загальний обсяг валового поглинання склав приблизно 59 тис. кв. м, що на 9% менше, ніж за аналогічний період минулого року.
«Перехід від роздрібної офлайн-торгівлі до e-commerce вплинув на ринок складських приміщень, унаслідок чого, наприклад, «Епіцентр-К» змінив цільове призначення приміщення Viskozna з роздрібного на логістичне (20 тис. кв. м). Серед інших великих угод — розширення ритейлера Rozetka (10 тис. кв. м) на складі «Енергоприлад», розширення ритейлера Fozzy (7,3 тис. кв. м) у РЛК «Перемога», а також переїзд і розширення логістичної компанії «Бізнес-груп» (2,3 тис. кв. м) у БФ Термінал II», — ділиться спостереженнями експерт.
За підсумками півріччя на частку гравців сфери гуртової та роздрібної торгівлі й 3PL-операторів припало 72% і 28% відповідно, наводять свої цифри аналітики CBRE Ukraine.
Стрімке зростання в структурі орендарів частки компаній, які спеціалізуються на інтернет-торгівлі, почалося вже до кінця березня, коли неминучість карантинних заходів на тлі поширення коронавірусу змусила швидко йти в онлайн, розповідають опитані The Page учасники ринку. Тривалий режим самоізоляції лише посилив тенденцію омнікальності, про яку раніше багато говорили, але ліниво застосовували ритейлери.
Дмитро Пасенков, керівник департаменту агентських і консультаційних послуг у сфері промислової та логістичної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні, констатує, що загальний обсяг складських і логістичних приміщень, які були надано в оренду в Києві та передмісті у квітні — червні 2020 року, склав приблизно 51 тис. кв. м, що на 25% нижче за показник другого кварталу 2019 року, але вдвічі перевищує показник першого кварталу 2020 року.
Первинна вакантність, за його словами, наприкінці червня 2020 року склала 2,6%, знизившись із 2,9% у першому кварталі 2020 року.
«Важливо зазначити, що попередні договори оренди склали 30% і 85% загального обсягу угод оренди, укладених упродовж другого й першого кварталів 2020 року відповідно. У першому півріччі 2020-го в оренду було надано приблизно 79,8 тис. кв. м, що лише на 15% менше за показник аналогічного періоду 2019 року», — наводить цифри експерт.
Попиту немає куди діватися — якісні складські приміщення зазвичай заповнюють ще на етапі будівництва, а черга охочих зайняти такі об'єкти тільки зростає. Є надія, що частину спекулятивних об'єктів учасники ринку все ж планують запропонувати 2021 року.
Пасенков нагадує, що строк введення в експлуатацію другої фази офісно-складського комплексу Amtel на 53 тис. кв. м під Києвом цього року залишається незмінним, крім того, 2020-2021 рр. заплановано введення приблизно 62 тис. кв. м 1-4 фази офісно-складського комплексу «Макарівський». Також 2020-2021 рр. очікується введення в експлуатацію четвертої фази складського комплексу FM Logistic на 17 тис. кв. м. Загалом, за оцінками аналітиків компанії Cushman & Wakefield в Україні, на період до кінця 2020 — 2021 року на ринок має вийти понад 175 тис. кв. м складських площ.
Фахівці Colliers International (Україна) зазначають, що зараз одним із найактивніших регіонів за складською нерухомістю є Західна Україна. Станом на перше півріччя 2020 року там на стадії будівництва і/або реконструкції перебуває понад 172 тис. кв. м складських приміщень.
«У 3 кварталі 2020 року до введення в експлуатацію очікується перша черга офісно-логістичного комплексу PROTEC Zymna Voda (73 тис. кв. м). Загальна ж площа проєкту, за заявою девелопера, складе приблизно 100 тис. кв. м. Тобто це буде найбільший об'єкт складської нерухомості в Західній Україні», — пояснюють експерти.
Інтернет-торгівля пішла на склад
У структурі валового поглинання, розповідає Наталя Сокирко, директор департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine, географічно переважають два напрямки — Чернігів (М-01) та внутрішньоміські склади в Києві, 40,1% і 32,7% відповідно. За іншими напрямками 15,2% припадає на Овруч (П-02), 4,3% — на Харків (М-03) і 3,2% — на Одесу (М-5).
Підвищений інтерес до чернігівського напрямку пояснюється концентрацією якісних приміщень класу А в Броварах під Києвом. Це, за словами Сокирко, робить місто практично кращою альтернативою дефіцитним у цей час внутрішньоміським складам.
З останніми, визнає експерт, у Києві дуже складно. Попит на складські приміщення класу А по всьому Києву залишається високим і становить 78% загального обсягу в першому півріччі нинішнього року.
Ставки оренди в складському сегменті: зростання поки не чекайте
Ситуація з орендними ставками в сегменті складської нерухомості заслуговує на окрему увагу. За даними Cushman & Wakefield в Україні, після періоду поступового зростання впродовж 2017-2019 років у першому півріччі 2020 року орендні ставки на складські приміщення в Києві та передмісті в доларовому еквіваленті залишалися загалом стабільними: для складських приміщень високої якості вони були в діапазоні $4 — 5,8 кв. м на місяць, а для якісних складських приміщень класу B — на рівні $3,2 — 3,8 кв. м на місяць.
Водночас у низці об'єктів, у яких договори укладено в гривні (без прив'язки до $), базові орендні ставки в доларовому еквіваленті зменшилися через зниження курсу гривні на 12,5% з початку року.
«Попри те, що деяким орендарям у сегменті складської та логістичної нерухомості в Київському регіоні у квітні — травні 2020 року на тлі поширення COVID-19 було надано точкові тимчасові знижки, починаючи із червня, умови оренди здебільшого повернулися до практики й домовленостей, досягнутих у період до карантину», — розповідає Пасенков.
Сокирко пояснює: ставки оренди на склади є особливо чутливими до економічних потрясінь, адже зростання або падіння ставки визначає її деномінацію — у доларах або в гривнях відповідно.
Отже, попри обмежену нову пропозицію, що зазвичай є вигідним для орендодавців, орендні ставки були деноміновані в національній валюті. До кінця першого півріччя 2020 року, за даними експерта, запитувана орендна ставка на складські приміщення становила 133 — 159 грн/кв. м/місяць ($5,0 — $5,9/кв. м/місяць) для класу A і 90 — 110 грн/кв. м/місяць ($3,4 — $4,1/кв. м/місяць) для класу B.
Фактична орендна ставка в середньому була на 5 — 7% нижче. Холодильні склади були стійкішими до коливань ринку через їхній дефіцит, де запитувана орендна ставка становила 280 — 350 грн/кв. м/місяць ($10,5 — $13,1 кв. м/місяць), а фактична була в діапазоні 250 — 300 грн ($9,4 — $11,2)/кв. м/місяць.
Хоча, на думку Олександра Носаченка, керуючого директора Colliers International (Україна), ринок уже кілька років перебуває в очікуванні зростання орендних ставок. Але навіть попри прагнення до нульової вакантності в сегменті орендні ставки драматично не підіймаються.
«У разі порівняння ставки оренди в кращих активах за «квадрат» у розмірі $5/кв. м, а собівартості будівництва $500/ кв. м девелопмент нових проєктів усе ще виглядає непривабливо. Так, склади будують, але тільки для власних потреб або під певного орендаря, а отже, ринок не підживлюється новими площами. Складська нерухомість — перспективний сегмент. Але питання, коли станеться зростання, залишається відкритим», — вважає він.
Які вимоги до складів в орендарів
Сьогодні склади, за словами учасників ринку, мають бути ергономічними, функціональними й заточеними під вимоги конкретного орендаря або власника. Саме тому багато компаній вважають за краще заходити в об'єкти за схемою build-to-suit, але не мати справ із переформатуванням наявної пропозиції, яку побудовано у 2008 — 2012 роках.
Зростає також попит на технологічні рішення, наприклад, обладнання для підбору, фасування й завантаження складованої продукції до будь-якого транспортного формату.
Дмитро Омельчук, комерційний директор DELTA Ukraine, упевнений, що тренд «зеленого будівництва» в логістичному сегменті ставатиме повсякденною практикою в Києві, але не в регіонах.
«Нас тішить те, що все більше девелоперів цікавляться можливістю сертифікації свого складу. Крім суттєвого маркетингового складника та можливості запросити вищі орендні ставки, реалізація технічних рішень, яких вимагає сертифікація, може скоротити CAPEX і OPEX проєкту, що є додатковим джерелом заробітку для орендодавця», — переконаний він.
Щодо нових об'єктів, то, за словами експерта, для виведення багатьох із них на ринок потрібен щонайменше рік. Якщо ми розглянемо життєвий цикл проєкту девелопменту складської нерухомості, то він займає приблизно 18 місяців до моменту виведення на ринок.
Тож наприкінці 2020 року й на початку 2021 року ми матимемо більше угод та операцій із наявною пропозицією, а ось кінець 2021 року буде плідним для збільшення обсягу логістичної нерухомості», — вважає Омельчук.
Сокирко нагадує, що в другому півріччі 2020 року очікується до введення в експлуатацію 67 тис. кв. м нових складських приміщень, водночас на 2021 рік заплановані масштабніші проєкти.
Більшість професійних складських приміщень, за її прогнозами, найімовірніше, почнуть реалізовувати стратегії поліпшення ланцюжка постачань у вигляді поліпшення безпеки і впровадження автоматизації, а очікуване зростання сегмента e-commerce сприятиме реалізації нових проєктів, зокрема будівництву сучасних внутрішньоміських об'єктів.
«Вимоги, які висуває до логістичної інфраструктури e-commerce, будуть актуальними і для омніканальних, і навіть офлайн-ритейлерів, що може посприяти задоволенню такого роду попиту з боку девелоперів і простимулювати будівництво нових об'єктів», — припускає директор департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine.
За прогнозами Cushman & Wakefield в Україні, у секторі складської нерухомості Київського регіону передумов для швидкого зростання вакантності зараз немає.
«Це пов'язано з попередніми договорами, підписаними здебільшого щодо оренди приміщень, запланованих до введення в експлуатацію до кінця 2020 року», — пояснює Пасенков.
З огляду на те, що значного «просідання» ринку, який виявився стійким до викликів, пов'язаних із карантином, не було, поточну ситуацію й подальшу перспективу можна схарактеризувати «з обережним оптимізмом».