Частка незайнятих складів у Києві та в області досягла мінімуму з 2007 року. На цьому тлі почалося зростання орендних ставок. Однак їхній рівень все ще далекий від ідеалу девелоперів. Забудовники обіцяють ринку будувати більше складів, якщо ставки оренди зростуть на 15-20%.
Рекорди вакантності
Згідно з даними компанії Colliers International (Україна), вакантність якісних складських приміщень в більшості столиць Західної та Центрально-Східної Європи досягла історичного мінімуму.
Україна не виняток. Тут бізнесу дуже не вистачає складів, а основними тенденціями ринку стають будівництво build-to-suit (під конкретного замовника), високі орендні ставки та високий потенціал залучення онлайн-ритейлерів.
Одними з найбільших споживачів є логістичні оператори, які самі будують собі приміщення. Велика частка ринку припадає також на ритейл-бренди, зокрема нові мережі, які зайшли до нас у 2018-2019 роках і готуються прийти в 2020-му.
Наталя Сокирко, керівник відділу складської та логістичної нерухомості в компанії CBRE Ukraine, відзначає зростання кількості магазинів omnichannel, які разом з e-commerce створюють попит на складські приміщення в межах міста.
«Поступове розширення поштових та фулфілмент-послуг вимагає складських приміщень з центральним розташуванням для підтримки конкурентної переваги в термінах доставки. Ця тенденція, ймовірно, вийде на перший план попиту в сегменті в майбутньому. Невеликі за розміром об'єкти, високі орендні ставки і розвинена міська інфраструктура роблять такі склади дуже привабливими», — вважає аналітик.
Водночас девелопери не поспішають займати вільну нішу з кількох причин. По-перше, це досить дорого. Як розповів 
Дмитро Пасенков, керівник департаменту агентських і консультаційних послуг у галузі промислової та логістичної нерухомості Cushman & Wakefield в Україні, собівартість будівництва складських приміщень перебуває в діапазоні $450-550 за квадратний метр і залежить від якості об'єкта та вартості підводки комунікацій. Цінник зросте також за рахунок автоматизації будівлі, яку зараз очікують побачити практично всі орендарі.
По-друге, показник орендних ставок зараз все ще не відповідає очікуванням багатьох девелоперів. Не стимулює будівництво офісів і відсутність дешевих кредитів у банків. Будівельні компанії вважають дорогим і економічно недоцільним сегмент складів, багато в чому недооцінюючи його потенціал. Адже тут є куди зростати. Хоча поки що, на думку учасників ринку, ми спостерігаємо протилежне.
«Темпи зростання нової пропозиції значно знизилися з 16-12% в 2009-2011 роках до 3-1% в 2016-2019 роках. З 2015-го вакантність знизилася з 10,5% до 2,5% в 2019-му, а в особливо ліквідних проєктах вільних приміщень приблизно 0%», — відзначили в компанії Colliers International (Україна).
За даними Cushman & Wakefield в Україні, в 2019 році ми спостерігали рекордно низьку для Києва вакантність, яка потягла за собою зростання орендних ставок.
«Частка вільних логістичних площ в середньому склала близько 0,8% до кінця року. Це найнижчий показник з 2007 року, — розповів Пасенков. — Брак складів спровокував зростання орендних ставок до рівня деяких європейських країн — $4,5-5,8 за кв. м/міс. Ще рік тому вартість кращих складських приміщень в Києві та передмісті варіювалася в діапазоні $3,6-5,0 за кв. м/міс».
Консалтингові компанії зазначають, що перші три квартали минули в режимі очікування. Під кінець року на ринок вийшов об'єкт Unilogic Park III, і нова пропозиція поповнилося приблизно на 25 тис. кв. м.
«Унаслідок цього загальна пропозиція складських квадратних метрів зросла на 3% з початку року і досягла 1,29 млн кв. м. Прайм-ставка, за нашими даними, варіювалася в межах від $4,8 за кв. м/міс. до $5,5 за кв. м/міс., збільшившись на 34% і 8% відповідно», — зазначила Сокирко.
Дорого не тільки зняти, але й купити. З огляду на брак якісних приміщень до кінця 2019 року, вартість складських активів стартувала від $500 за кв. м.
«У 2014-2015 роках, коли банки активно продавали заставне майно, зокрема логістичні комплекси, вартість квадратного метра перебувала в діапазоні $ 300-400», — згадує Пасенков.
Яких складів не вистачає Україні
Занадто простою була б відповідь «будь-яких», жартують аналітики. Але це суща правда. Тому що попит з боку абсолютно різних за сферою діяльності компаній оголив катастрофічний дефіцит. Пасенков зазначає, що зростання електронної торгівлі формує попит насамперед на універсальні складські приміщення, які розташовані якомога ближче до міста і зі зручною транспортною розв'язкою. Це пов'язано з реалізацією доставки «останньої милі» (останній етап доставки від офісу або розподільного центру логістичного оператора до кінцевого одержувача — прим. ред), оскільки онлайн-ритейлерам важливо якомога швидше виконати замовлення і доставити товар вчасно.
За словами Сокирко, дефіцитними є склади зі спеціалізованим температурним режимом (так звані «холодні складські приміщення»), однак, найімовірніше, протягом найближчого року не варто сподіватися на старт подібних проєктів. Вони дуже дорогі за собівартістю та інвестиційно непривабливі через низьку окупність.
«Однією з головних причин дефіциту складів у межах Києва стає редевелопмент промислових зон і забудова їх переважно житлом. Це легко пояснити коротким девелоперським циклом житла — 2-3 роки від початку будівництва, що дозволяє швидше повернути свої інвестиції. Саме тому власники ділянок не зацікавлені розвивати склади в межах міста», — зазначила експерт.
Зараз розвиток будь-яких складських проєктів проходить під егідою «оцифровування». Тому якщо плануєте будувати, то готуйтеся до впровадження «цифри» і додаткових витрат. Автоматизація складської нерухомості дозволяє знизити навантаження на співробітників практично на чверть. Для цього в роботу складів впроваджують єдине інформаційне поле, роботизацію, гаджетизацію, людино-машинний інтерфейс.
Регіони не встигають за попитом
У регіонах ніхто не поспішає інвестувати у великі логістичні об'єкти. Підприємців роками мучить гострий дефіцит у Дніпрі, Львові та Одесі. Однак все ж таки певні зрушення є. В областях 2019 рік запам'ятався двома ключовими фактами: перший — це розвиток міської логістики (так званої останньої милі), другий — розвиток логістичних центрів за межами міста, але з прямим транспортним сполученням.
Основний попит на внутрішньоміську логістику в 2019 році насамперед створювала галузь e-commerce та прагнення багатьох компаній скоротити час і вартість фінальної доставки замовлень. Зменшивши відстань до фінального споживача, компанії можуть оптимізувати транспортні та часові витрати.
«На нашу думку, у 2020 році тренд до розвитку внутрішньої логістики (last mile delivery ) збережеться і, можливо, навіть зросте, але основним питанням стане вартість реалізації проєкту, особливо будівництва», — розповів Дмитро Омельчук, менеджер з розвитку бізнесу DELTA Ukraine.
У Львові, за словами керівника відділу складської та логістичної нерухомості в компанії CBRE Ukraine Наталії Сокирко, анонсовано вихід проєкту площею 60 тис. кв. м, ще два на стадії девелопменту. В одеського регіону також хороший заділ на перспективу. Тому протягом найближчих двох-трьох років можна очікувати збільшення інтересу девелоперів до регіонів.
Чого чекати в 2020-му
Згідно з даними компанії Colliers International (Україна), в 2020 році в Києві заявлено до здачі три великі проєкти сумарною орендною площею близько 82 тис. кв. м. Це Mirazh 3 в Гостомелі — 9 тис. кв. м, SAN factory 2 в Києві — 20,8 тис. кв. м, Amtel (Phase II) в Білогородці — 52 тис. кв. м.
У Cushman & Wakefield в Україні нагадують, що в 2021 році кількість квадратних метрів в сегменті може зрости в кілька разів. Адже заплановано два складські комплекси в Києві та в області. Перший подарує орендарям 30 тис. кв. м, а другий — 17 тис. кв. м, що досить непогано. Цього ж таки року повинні здати масштабний Термінал Zammler на 60 тис. кв. м.
Аналітики CBRE Ukraine пророкують у 2020-му зміцнення ринку орендаря, подальше зниження середньоринкової вакантності в зв'язку з дефіцитом і попередніми договорами за новими об'єктами, а також спекулятивне зростання орендних ставок.
Наступного року, на думку консалтингових компаній, крім збереження низької вакантності через безініціативність девелоперів і збереження стійкого попиту, слід очікувати зниження ставок прибутковості в сегменті. До речі, до кінця 2019 року на кращі об'єкти вони були на рівні 12,25%, що значно вище за показники в інших великих містах Європи. Наприклад, у Відні цей показник, за даними Cushman & Wakefield в Україні, становить 5,8%, в Празі — 5%, в Москві — 11,5%.
«Протягом 2020-2023 років у Києві та інших великих містах України планується введення в експлуатацію близько мільйона квадратних метрів торговельної нерухомості. Це стане додатковим фактором зростання попиту на якісну складську нерухомість», — розповів Пасенков.
Водночас еластичність пропозиції складської нерухомості до ціни більш висока, як порівняти з іншими сегментами ринку комерційної нерухомості. Тому за умови сприятливих ринкових тенденцій динаміка будівництва нових складських і логістичних приміщень у київському регіоні буде достатньо швидко відновлюватися.
«У регіоні чимало ділянок, які в попередні роки планували забудувати логістичними комплексами, але потім проєкти заморозили. Ці об'єкти можуть збільшити обсяг ринку приблизно на 400 тис. кв. м в межах 2-3 років і, можливо, привести до стабілізації орендних ставок», — зазначив аналітик.
