Начавшийся на фоне эпидемии коронавируса кризис сказался фактически на каждом сегменте коммерческой недвижимости. Сухими из воды удалось выйти, пожалуй, только складам. Да и то фокус сильно сместился: онлайн-торговля и продажи товаров первой необходимости тянут вверх формат складов в пределах города (incity warehouses/urban warehouses). Как пережил карантин сегмент логистической недвижимости, какие склады пользуются устойчивым спросом и когда на рынок выйдут новые объекты — в материале 
.
Склады на подъеме: как кризис сказался на логистической недвижимости
Сегмент складской недвижимости пережил бурю карантина куда легче, чем любой другой рынок. С новыми объектами, конечно, в первом полугодии не сложилось, а вакантность по-прежнему низкая, однако рост спроса со стороны арендаторов и планы девелоперов в отношении ввода новых объектов пока не изменились.
По данным аналитиков Colliers International (Украина), к июню 2020 года общее предложение логистической недвижимости в Киеве составило 1,76 млн кв. м, включая специализированные помещения с возможностью создания специальных условий хранения. При этом три крупных объекта общей арендуемой площадью около 124 тыс. кв. м находятся в активной стадии строительства и должны подоспеть к концу 2020-2021 года.
Несмотря на общие пессимистические настроения бизнеса и проседание деловой активности, в первой половине 2020 года, по данным Натальи Сокирко, директора департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine, зафиксирована значительная активность арендаторов, в результате чего было завершено 7 сделок. Однако общий объем валового поглощения составил около 59 тыс. кв. м, что на 9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
«Переход от розничной офлайн-торговли к e-commerce повлиял на рынок складских помещений, в результате чего, например, «Эпицентр-К» изменил целевое назначение помещения Viskozna с розничного на логистическое (20 тыс. кв. м). Среди других крупных сделок — расширение ритейлера Rozetka (10 тыс. кв. м) на складе «Энергоприбор», расширение ритейлера Fozzy (7,3 тыс. кв. м) в РЛК «Победа», а также переезд и расширение логистической компании «Бизнес-групп» (2,3 тыс. кв. м) в БФ Терминал II», — делится наблюдениями эксперт.
По итогам полугодия на долю игроков сферы оптовой и розничной торговли и 3PL-операторов пришлось 72% и 28% соответственно, приводят свои цифры аналитики CBRE Ukraine.
Стремительный рост в структуре арендаторов доли компаний, которые специализируются на интернет-торговле, начался уже к концу марта, когда неизбежность карантинных мер на фоне распространения коронавируса заставила быстро уходить в онлайн, рассказывают опрошенные участники рынка. Затянувшийся режим самоизоляции только усилил тенденцию омникальности, о которой раньше много говорили, но лениво применяли ритейлеры.
Дмитрий Пасенков, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине, констатирует, что общий объем складских и логистических помещений, которые были сданы в аренду в Киеве и пригороде в апреле — июне 2020 года, составил примерно 51 тыс. кв. м, что на 25% ниже показателя второго квартала 2019 года, но в два раза превышает показатель первого квартала 2020 года.
Первичная вакантность, по его словам, в конце июня 2020 года составила 2,6%, снизившись с 2,9% в первом квартале 2020 года.
«Важно отметить, что предварительные договоры аренды составили 30% и 85% общего объема сделок аренды, заключенных в течение второго и первого кварталов 2020 года соответственно. В первом полугодии 2020-го в аренду было сдано примерно 79,8 тыс. кв. м, что лишь на 15% меньше показателя аналогичного периода 2019 года», — приводит цифры эксперт.
Спросу некуда деваться — качественные складские помещения, как правило, заполняют еще на этапе строительства, а очередь желающих занять такие объекты только растет. Есть надежда, что часть спекулятивных объектов участники рынка все же планируют сдать в 2021 году.
Пасенков напоминает, что остается неизменным срок ввода в эксплуатацию в этом году второй фазы офисно-складского комплекса Amtel на 53 тыс. кв. м под Киевом, кроме того, запланирован ввод в 2020-2021 гг. около 62 тыс. кв. м 1-4 фазы офисно-складского комплекса «Макаровский». Также в 2020-2021 гг. ожидается ввод в эксплуатацию четвертой фазы складского комплекса FM Logistic на 17 тыс. кв. м. В целом, по оценкам аналитиков компании Cushman & Wakefield в Украине, на период до конца 2020 – в 2021 году на рынок должно выйти более 175 тыс. кв. м складских площадей.
Сейчас одним из самых активных регионов по складской недвижимости, отмечают специалисты Colliers International (Украина), является Западная Украина. По состоянию на первое полугодие 2020 года там на стадии строительства и/или реконструкции находится более 172 тыс. кв. м складских помещений.
«В 3 квартале 2020 года к вводу в эксплуатацию ожидается первая очередь офисно-логистического комплекса PROTEC Zymna Voda (73 тыс. кв. м). Общая же площадь проекта, по заявлению девелопера, составит около 100 тыс. кв. м. Таким образом, это будет самый крупный объект складской недвижимости в Западной Украине», — поясняют эксперты.
Интернет-торговля ушла на склад
В структуре валового поглощения, рассказывает Наталья Сокирко, директор департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine, географически преобладают два направления – Чернигов (М-01) и внутригородские склады в Киеве, 40,1% и 32,7% соответственно. По остальным направлениям 15,2% приходится на Овруч (П-02), 4,3% — на Харьков (М-03) и 3,2% — на Одессу (М-5).
Повышенный интерес к черниговскому направлению объясняется концентрацией качественных помещений класса А в Броварах под Киевом. Это, по словам Сокирко, делает город практически лучшей альтернативой дефицитным в настоящее время внутригородским складам.
С последними, признает эксперт, в Киеве очень сложно. Спрос на складские помещения класса А по всему Киеву остается высоким и составляет 78% общего объема в первом полугодии нынешнего года.
Ставки аренды в складском сегменте: роста пока не ждите
Ситуация с арендными ставками в сегменте складской недвижимости заслуживает отдельного внимания. По данным Cushman & Wakefield в Украине, после периода постепенного роста в течение 2017-2019 годов в первом полугодии 2020 года арендные ставки на складские помещения в Киеве и пригороде в долларовом эквиваленте оставались в целом стабильными: для складских помещений высокого качества были в диапазоне $4 — 5,8 кв. м в месяц, а для качественных складских помещений класса B — на уровне $3,2 — 3,8 кв. м в месяц.
В то же время в ряде объектов, в которых договоры заключены в гривне (без привязки к $), базовые арендные ставки в долларовом эквиваленте уменьшились в связи со снижением курса гривны на 12,5% с начала года.
«Несмотря на то что некоторым арендаторам в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевском регионе в апреле — мае 2020 года на фоне распространения COVID-19 были предоставлены точечные временные скидки, начиная с июня, условия аренды в большинстве случаев вернулись к практике и договоренностям, достигнутым в период до карантина», — рассказывает Пасенков.
Сокирко поясняет: ставки аренды на склады особенно чувствительны к экономическим потрясениям, так как рост или падение ставки определяет ее деноминацию – в долларах или в гривнах соответственно.
Таким образом, несмотря на ограниченное новое предложение, что обычно выгодно арендодателям, арендные ставки были деноминированы в национальной валюте. К концу первого полугодия 2020 года, по данным эксперта, запрашиваемая арендная ставка за складские помещения составляла 133 — 159 грн/кв. м/месяц ($5,0 — $5,9/кв. м/месяц) для класса A и 90 — 110 грн/кв. м/месяц ($3,4 -$4,1/кв. м/месяц) для класса B.
Фактическая арендная ставка в среднем была на 5 — 7% ниже. Холодильные склады были более устойчивы к колебаниям рынка из-за их дефицита, где запрашиваемая арендная ставка составляла 280 – 350 грн/кв. м/месяц ($10,5 – $13,1 кв. м /месяц), а фактическая была в диапазоне 250 — 300 грн ($9,4 — $11,2)/кв. м /месяц.
Хотя, по мнению Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International (Украина), рынок уже несколько лет пребывает в ожидании роста арендных ставок. Но даже несмотря на стремление к нулевой вакантности в сегменте, арендные ставки драматично не поднимаются.
«При сравнении ставки аренды в лучших активах за «квадрат» в размере $5/кв. м, а себестоимости строительства $500/кв. м девелопмент новых проектов все еще выглядит непривлекательно. Да, склады строят, но только для собственных нужд или под определенного арендатора, а значит, рынок не подпитывается новыми площадями. Складская недвижимость – перспективный сегмент. Но вопрос, когда случится рост, остается открытым», — считает он.
Какие требования к складам у арендаторов
Сегодня склады, по словам участников рынка, должны быть эргономичны, функциональны и заточены под требования конкретного арендатора или собственника. Именно поэтому многие компании предпочитают заходить в объекты по схеме build-to-suit, но не иметь дела с переформатированием существующего предложения, которое построено в 2008 — 2012 годах.
Растет также спрос на технологические решения, к примеру, оборудование для подбора, фасовки и загрузки складируемой продукции в любой транспортный формат.
Дмитрий Омельчук, коммерческий директор DELTA Ukraine, уверен, что тренд «зеленого строительства» в логистическом сегменте будет становиться обыденной практикой в Киеве, но не в регионах.
«Нас радует то, что все больше девелоперов интересуются возможностью сертификации своего склада. Помимо значительной маркетинговой составляющей и возможности запросить более высокие арендные ставки, реализация технических решений, которых требует сертификация, может сократить CAPEX и OPEX проекта, что является дополнительным источником заработка для арендодателя», — убежден он.
Что касается новых объектов, по словам эксперта, то для вывода многих из них на рынок потребуется еще как минимум год. Если мы рассмотрим жизненный цикл проекта девелопмента складской недвижимости, то он занимает около 18 месяцев до момента вывода на рынок.
Так что в конце 2020 года и в начале 2021 года мы будем иметь больше сделок и операций с существующим предложением, а вот конец 2021 года будет плодотворным для увеличения объема логистической недвижимости», — считает Омельчук.
Сокирко напоминает, что во втором полугодии 2020 года ожидается к сдаче 67 тыс. кв. м новых складских помещений, в то же время на 2021 год запланированы более масштабные проекты.
Большинство профессиональных складских помещений, по ее прогнозам, скорее всего, начнут реализовывать стратегии улучшения цепочки поставок в виде улучшения безопасности и внедрения автоматизации, а ожидаемый рост сегмента e-commerce поспособствует реализации новых проектов, в частности строительству современных внутригородских объектов.
«Требования, которые предъявляет к логистической инфраструктуре e-commerce, будут актуальны и для омниканальных, и даже офлайн-ритейлеров, что может поспособствовать удовлетворению такого рода спроса со стороны девелоперов и простимулировать строительство новых объектов», — предполагает директор департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine.
По прогнозам Cushman & Wakefield в Украине, в секторе складской недвижимости Киевского региона предпосылок для быстрого роста вакантности сейчас нет.
«Это связано с предварительными договорами аренды, подписанными по большей части помещений, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2020 года», — поясняет Пасенков.
Учитывая то, что значительного «проседания» рынка, который оказался устойчивым к вызовам, связанным с карантином, не было, текущую ситуацию и дальнейшую перспективу можно охарактеризовать «с осторожным оптимизмом».
Читайте также
