Фото: 112.ua
Сьогодні Міністерство регіонального розвитку та будівництва представило новий законопроект про знесення і реконструкцію старого житла. Під нього потраплять в першу чергу так звані «хрущовки» і «сталінки». Лише в Києві таких будинків, за даними міністерства, більше трьох тисяч. Але експерти, опитані The Page, не до кінця поділяють оптимізм Мінрегіону.
Головними нововведеннями документа стали зменшення кількості власників, що погоджуються, та методика розрахунку коефіцієнта відшкодування – тобто, скільки квадратів у новій квартирі отримає мешканець, розповів The Page заступник міністра регіонального розвитку Лев Парцхаладзе.
Якщо у чинному законодавстві необхідна була згода всіх мешканців, то тепер уряд пропонує зменшити їх кількість до 75%. А ось з коефіцієнтом зворотня ситуація: зараз він прописаний на рівні 1,5 і є непідйомним для інвестора, стверджує Парцхаладзе.
«Якщо в Києві, наприклад, на Хрещатику, це може бути вигідно, то в регіонах – не потягнуть», — пояснив заступник міністра, додавши, що високий коефіцієнт і був одним з основних гальм для початку реновації. Згідно з законопроектом, тепер його зможуть самостійно встановлювати місцеві влади.
Не обійшов стороною законопроект і можливість реконструкції житла вище п'яти поверхів, якої немає у чинному законодавстві.
Також документ розділяє поняття зносу та реконструкції житла. У першому випадку мешканців спочатку мають переселити в нові квартири з ремонтом, а також оплатити їм переїзд. При цьому, новий будинок повинен знаходитися в тому ж адміністративному районі, що і старий, — щоб люди могли користуватися тими ж поліклініками, школами, тощо. І тільки після цього старий будинок можуть зносити. Крім того, для захисту мешканців, договори з приватним інвестором буде затверджувати Кабмін, каже Парцхаладце.
Але крім знесення може бути проведена і реконструкція житла. Наприклад, за програмою 70/30: у цьому випадку 70% вартості покриває місто, решту – мешканці. За словами заступника міністра, такий варіант може підійти невеликим обласним містам. Там же інвестор може реалізовувати й іншу модель — добудування поверхів. Тобто девелопер зможе продати нові квартири, і за рахунок цього провести ремонт всього будинку.
Забудовники можуть знайти в цьому свої вигоди. Звичайно, девелопер швидше візьметься за проект, де він виграє, як забудовник і управлінець. Але він може зайнятися реконструкцією, щоб поповнити свій портфель вдалими соціальними кейсами, каже головний редактор Property Times Вікторія Берещак. Цікава забудовнику може бути і реновація шкіл, лікарень і дитячих садків. Адже крім соціальної функції він може домовитися з місцевою владою про сплату таким чином пайового внеску.
Проте, важливу роль у програмах зносу та реновації грають і ціни на нерухомість. Для забудовників нова ініціатива може бути вигідною тільки в перспективних районах і хороших локаціях, розповіла The Page співвласниця компанії Midland Development Олена Шуляк.
«Якщо це не буде цікаво інвесторам, то ні один з них не буде вплутуватися в таку авантюру — відселити людей, понести великі витрати, але не отримати прибуток», — пояснила Шуляк.
Проблему ускладнює той факт, що навіть у Києві близько 60-70% житла знаходяться на межі терміну експлуатації, додає віце-президент «Ліги експертів України» Андрій Гусельников. А більшість цих будинків знаходяться як раз в непривабливих для інвестора районах — наприклад, в Святошинському.
Ще однією невирішеною проблемою залишається доля 25% мешканців, які не погодяться на переселення, зазначає Берещак. Як з ними вчинять – залишається відкритим питанням, що вимагає серйозного доопрацювання.