Коли знесуть старі будинки. Головні питання про новий закон про знесення хрущовок

партнер ASA Group, адвокат

Верховна Рада України на поточній сесії [з вересня 2023 року по лютий 2024-го] готується остаточно ухвалити Закон «про знесення хрущовок» (законопроєкт №6458), який прийняли за основу у вересні 2022 року. Чи очікує мешканців старих та аварійних будинків виселення.

Як влада України планує відновлювати застарілий житловий фонд

Для вирішення проблеми застарілого житла (хрущовок та ін.) пропонується дві опції:

якщо будинок підлягає ремонту, його реконструюватимуть;
якщо будівля перебуває в аварійному стані та не підлягає ремонту, її зноситимуть та будуватимуть на звільненому місці нову багатоповерхівку.

Як визначатимуть житлові будинки, що потребують реконструкції або знесення

Якщо будинок, його труби, опорні конструкції, внутрішньобудинкові системи зношені більше ніж на 60%, він підлягає або реконструкції, або знесенню. Це мають визначити експерти, які проводять технічний огляд будинку.

Будинок, що просто погано виглядає, бо, наприклад, на його фасаді вицвіла та облущилася фарба, не будуть реконструювати, й тим більше зносити, якщо з технічної точки зору він відповідає нормам.

Які житлові будинки в Україні будуть зносити

Під реконструкцію або знесення в першу чергу підпадають наступні типи будинків:

хрущовки;
сталінки;
«царські» будинки.

Але можуть бути й винятки: навіть більш-менш новому будинку, зношеному на 60% і більше, теж загрожуватиме знесення. За оцінками експертів, усього загальна площа застарілих будинків в Україні сягає 4,3 млн кв. м.

Що буде з мешканцями хрущовок, які мають зносити

Якщо будинок можна відремонтувати без відселення, мешканців залишатимуть. Але за потреби серйознішої реконструкції або знесення людей змушуватимуть виїхати. Тобто мешканців виселятимуть без їхньої згоди.

Хто надаватиме дозвіл на проведення реконструкції або знесення будинку

Для вирішення питання відносно реконструкції або знесення будинку буде потрібна згода 51% мешканців. Якщо така згода буде отримана, думку інших 49%, які можуть бути проти, вже враховувати не будуть. Тобто незгодних виселятимуть примусово в житло з рівноцінною площею та кількістю кімнат.

Чи можна під час реконструкції надбудувати нові поверхи над старим будинком

Реконструювати занедбані будинки таким чином, щоб надбудувати ще кілька поверхів, буде практично неможливо з точки зору будівельних норм. Бо їхні опорні конструкції навряд чи здатні витримати додаткові поверхи.

Якщо такий будинок розташований у гарному місці, скоріш за все, він буде визнаний аварійним, непридатним до реконструкції і підлягатиме знесенню. Тоді на звільненому місці будуватимуть багатоповерховий будинок.

Хто має приймати рішення про знесення будинку

Аварійні будинки будуть визначатися комісією, яка працюватиме відповідно до Закону «Про регулювання містобудівної діяльності».

Такі комісії з семи осіб у складі Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ), яка утворена замість Державної архітектурно-будівельної інспекції України (ДАБІ), або органи місцевого самоврядування будуть спершу визначати, чи можна реконструювати будинок за чинними державними будівельними нормами (ДБН). Якщо оцінщик скаже «ні» — будинок знесуть. Ця ж комісія обиратиме забудовника під конкретні будівельні роботи.

Куди відселятимуть мешканців у разі знесення будинку

У разі реконструкції або знесення будинку мешканцям пропонуватимуть відселення в аналогічне житло за площею та кількістю кімнат. На час поселення громадяни платитимуть лише за комунальні послуги, тоді як житло надаватиме держава або забудовник. Цей варіант може бути як тимчасовим, на час реконструкції, так і постійним — у разі знесення будинку.

Що робити, якщо не подобається житло, куди відселяють з аварійного будинку

Людей з застарілого житлового фонду, скоріш за все, відселятимуть у квартири в спальних районах, а не у центрі міста. Якщо таке житло не подобається, передбачена можливість отримати грошову компенсацію за свою квартиру за її ринковою вартістю. У випадку незгоди з сумою компенсації можна замовити власну експертизу для переоцінки вартості квартири. В такому разі для виплати повної суми місцева влада має погодити цю оцінку.

Що робити у випадку незгоди з рішенням влади про знесення будинку

Виходячи з норм закону «про знесення хрущовок» юристи бачать дві потенційні категорії судових спорів:

оскарження мешканцями, які не хочуть виїжджати з будинку у гарному місці, рішення про його знесення;
оскарження суми компенсації, у разі якщо місцева влада відмовляється виплачувати реальну вартість квартири за її оцінкою. В такому разі остаточну суму встановить судовий експерт.

Чи можна придбати будь-яку квартиру на отриману компенсацію

Раніше на отримані гроші за відселення з власного житла людині дозволяли купити обмежену за площею та кількістю кімнат нерухомість. Наприклад, якщо площа квартири становила 50 кв. м і ви були єдиним її власником, можна було придбати лише однокімнатну квартиру площею 50 кв. м. За новим законом купити житло можна будь-де. Але для придбання бажаної квартири до отриманої компенсації за потреби доведеться додавати власні кошти.

Скільки триватиме реконструкція аварійного будинку

Всі будівельні процеси та строки мають закріпити у плані реконструкції. Відповідно, мешканці будинку знатимуть, скільки часу вони житимуть у тимчасовому житлі.

Чи є в законі про знесення хрущовок корупційна складова

За ласими шматками землі у великих містах особливо полюватимуть забудовники. Тому існують ризики, що деякі будинки, які підлягатимуть реконструкції та відновленню в дуже привабливих місцях, комісія може визнавати такими, що не підлягають реконструкції, і приймати рішення про знесення.

У будь-якому разі варто дочекатися остаточного розгляду законопроєкту на осінній сесії. Тоді ми отримаємо більш чіткі відповіді на ці запитання.