Facebook Pixel

Житлове будівництво на умовах ДПП: фінансові моделі та перспективи впровадження

Роман Степаненко
партнер Asters

Ринок нерухомості в Україні очікує суттєві трансформації — уряд активно декларує реформу житлової політики, що повинна докорінно змінити підходи до регулювання у цій сфері. Стрижневим елементом майбутньої реформи є створення доступного житла, яким би могли забезпечити українців, що через російську агресію або інші причини втратили домівки.

В умовах обмежених бюджетних ресурсів держава розглядає залучення приватного сектору як пріоритетний напрямок реалізації нової житлової політики. Подібна синергія державного та приватного секторів у будівництві доступного житла вже засвідчила свою результативність у світовій практиці — досвід багатьох європейських країн демонструє, що саме механізми державно-приватного партнерстваДПП») дозволяють успішно розв'язувати житлові проблеми населення.

Концептуальні засади житлового ДПП

ДПП за своєю природою — це особлива форма довгострокової співпраці між державою (в особі відповідних органів) та приватними компаніями, спрямована на реалізацію проєктів, що мають суспільне значення. У житловому секторі ДПП виступає не просто альтернативою звичному договору підряду — це якісно інша модель відносин, що передбачає комплексний підхід до розв'язання житлових проблем.

На відміну від традиційної схеми, коли держава витрачає бюджетні кошти на будівництво комунального чи державного житла на умовах підряду, у моделі ДПП приватний партнер бере на себе значно ширше коло завдань та відповідальності. Він не лише зводить житлову інфраструктуру, але й в деяких випадках забезпечує її подальше управління та утримання протягом тривалого періоду. Своєю чергою, держава сприяє приватному партнеру шляхом надання земельної ділянки, забезпечує спрощені умови будівництва або надає інші преференції (наприклад, податкові чи регуляторні).

Основні фінансові інструменти ДПП у житловому секторі

Світова практика демонструє широку варіативність фінансових механізмів, які можуть застосовуватися в проєктах ДПП у житловій нерухомості. Вибір конкретного механізму чи їх комбінації визначається множиною факторів: правового регулювання, розвиненості фінансового ринку, державної політики та інших особливостей кожної країни.

В контексті України, де ринок ДПП все ще перебуває на етапі становлення, особливої уваги заслуговують ті фінансові механізми, які довели свою ефективність у країнах зі схожими економічними умовами та можуть бути адаптовані до українських реалій.

Розглянемо детальніше ключові інструменти, які мають найбільший потенціал для впровадження в українську практику житлового будівництва.

Платежі за експлуатаційну готовність

Платежі за експлуатаційну готовність є одним із ключових фінансових механізмів, що використовуються у проєктах ДПП, зокрема в житловому будівництві. Його концепція базується на тому, що держава залучає приватного партнера для будівництва житлових об’єктів, а після завершення і введення об’єкта в експлуатацію виплачує йому регулярні платежі за так звану «експлуатаційну готовність». Ці платежі покликані покрити витрати на фінансування будівництва, компенсувати надані послуги утримання та управління, а також передбачають певний прибуток для приватного партнера.

Визначальним принципом цього механізму є обумовленість платежів відповідністю об'єкта встановленим критеріям якості. У разі неналежного утримання житла або порушення умов його експлуатації передбачається можливість коригування обсягу виплат.

Показовим прикладом успішної імплементації такої моделі слугує досвід Ірландії, де механізм платежів за експлуатаційну готовність забезпечив прозорість та ефективність співпраці з приватними інвесторами у будівництві доступного житла. Зокрема, у рамках проєкту ДПП під назвою «Social Housing Bundle» приватний партнер зобов’язався збудувати та утримувати 534 одиниці соціального житла на території кількох графств Ірландії. Держава, зі свого боку, зобов’язалася виплачувати регулярні платежі за експлуатаційну готовність протягом 25 років. Ключовою умовою отримання цих платежів є відповідність житла технічним та експлуатаційним вимогам. Якщо будинки не обслуговуються належним чином — наприклад, не проводиться своєчасний ремонт або не дотримуються енергоефективні стандарти, — виплати зменшуються.

Перевагами платежів за експлуатаційну готовність є:

  • Зниження бюджетного навантаження: держава не фінансує будівництво одразу, а розподіляє витрати у довгостроковій перспективі. Саме тому публічні особи в Україні часто називають цей спосіб фінансування ДПП як «інфраструктура в розстрочку», порівнюючи його із безвідсотковим кредитуванням.
  • Мотивація для приватного партнера: оскільки виплати залежать від якості обслуговування об’єкта, приватний інвестор зацікавлений у підтримці його в належному стані.
  • Прозорість: механізм чітко визначає критерії, за якими здійснюються виплати, що знижує ризик зловживань.

Облігації

Випуск облігацій залишається перевіреним часом та ефективним механізмом фінансування житлових проєктів у форматі ДПП. Цей інструмент відкриває можливості для залучення значних обсягів довгострокового капіталу під будівництво житла, гарантуючи передбачуваність фінансових потоків.

Облігації — це цінні папери, що випускаються державним або приватним партнером, кошти від розміщення яких спрямовуються на фінансування конкретного проєкту ДПП. Погашення облігацій відбувається за рахунок майбутніх доходів від ДПП — наприклад, орендних платежів, податкових надходжень чи інших джерел фінансування, доступних емітенту.

Одним із успішних прикладів використання облігацій для фінансування житлових ДПП-проєктів є «Affordable Housing Finance Programme» у Сполученому Королівстві. У рамках цієї програми державна фінансова установа The Housing Finance Corporation випускала інфраструктурні облігації задля залучення коштів на будівництво доступного житла.

Мобілізовані ресурси спрямовувалися на довгострокове кредитування житлових асоціацій, які забезпечували будівництво та експлуатацію соціального житла. Визначальною перевагою цієї моделі стало зниження процентного навантаження завдяки державним гарантіям, що підвищили інвестиційну привабливість облігацій.

Що цікаво, українське законодавство вже сьогодні передбачає часткову можливість випуску облігацій у межах ДПП-проєкту, проте регулювання емісії таких цінних паперів є недосконалим та фрагментарним — як мінімум, Закон України «Про ринок капіталу та організовані товарні ринки» хоч і згадує про опцію випуску приватним партнером в межах ДПП облігацій, така можливість доступна лише для певного переліку проєктів, серед яких наразі немає житлового будівництва.

У результаті потенційно дієвий інструмент залучення коштів залишається недоступним для більшості житлових проєктів в Україні. Розробка спеціальних механізмів, що дозволять державним чи приватним партнерам випускати облігації для фінансування житла, могла б стати значним кроком вперед у розвитку

Форфейтинг

Ще одним фінансовим інструментом, який широко застосовується у житлових ДПП-проєктах за кордоном, є форфейтинг. Зокрема, у Німеччині, де ДПП-моделі є домінуючим підходом до забезпечення соціального житла, форфейтинг вважається одним із найбільш розповсюджених та ефективних способів фінансування таких проєктів.

Ідея форфейтингу зводиться до наступного: приватний партнер передає свою дебіторську заборгованість за договором ДПП банку (власне форфейтору), а державний партнер відмовляється від права зменшувати або призупиняти будь-які виплати за таким договором у випадку його неналежного виконання. Іншими словами, забудовник передає свої майбутні очікувані платежі за договором ДПП банку, який натомість сплачує всю суму одразу, а держава гарантує перед банком, що здійснить усі передбачені виплати.

Як правило, форфейтинг застосовується не на початкових етапах реалізації проєкту, а вже наприкінці етапу зведення об'єкта, коли ризики будівництва для кредиторів значно зменшуються. Окрім цього, зазвичай таким фінансуванням покривається приблизно 80-85% усієї суми зобовʼязань державного партнера, залишаючи непокриту частину під вплив проєктного ризику.

Для приватного партнера фінансування за правилами форфейтингу має низку переваг, основна серед яких — перекладення ризику. Як наслідок, за таких умов ДПП набуває особливої привабливості для інвестора, оскільки попри довготривалість самого проєкту, вже на моменті завершення будівництва він отримає усю суму коштів за договором. Водночас такий механізм вигідний і для держави, оскільки дозволяє залучати значні приватні інвестиції у будівництво соціального житла без необхідності надавати бюджетні кошти.

На жаль, в Україні поки що бракує належного нормативно-правового регулювання форфейтингу, хоча запровадження цього інструменту могло б стати вагомим поштовхом для розвитку приватних інвестицій у житлове будівництво.

Висновки

ДПП у житловому будівництві виступає не просто одним із можливих механізмів реалізації державної політики — це необхідний інструмент для подолання масштабних житлових проблем, що постали перед Україною. Без залучення потенціалу приватного сектору, його ресурсної бази, практичного досвіду та експертизи забезпечення українців доступним житлом у необхідних обсягах видається малоймовірним.

Водночас успішність проєктів ДПП залежить від якості регулювання фінансових аспектів співпраці. За відсутності прозорих, зрозумілих та ефективних механізмів фінансування залучення приватного капіталу у житлове будівництво залишатиметься проблематичним. Саме тому пріоритетного значення набуває розвиток нормативного регулювання фінансових інструментів ДПП, формування належного підґрунтя для їх практичного впровадження.

Співавтор: Захар Оприсько, молодший юрист Asters

Подякувати 🎉
The Page Logo
У вас є цікава колонка для The Page?
Пишіть нам: [email protected]