Проблема доступності житла в Україні — критична. Навіть до початку повномасштабної російської агресії забезпеченість українців житловою площею була значно нижчою, ніж у країнах Європейського Союзу. Велика війна лише посилила наявні труднощі, позбавивши сотні тисяч сімей їхніх домівок. За оцінками Київської Школи Економіки, прямі збитки житловому фонду вже перевищили 58 мільярдів євро, а руйнування мирних об'єктів продовжуються і надалі.
Ситуація на ринку нерухомості демонструє невтішні тенденції — ціни за квадратний метр житла перманентно зростають. Такі умови свідчать про те, що для багатьох верств населення власна оселя найближчими роками може залишитися недосяжною мрією, якщо житлова політика у державі залишиться без змін.
Світовий досвід демонструє, що вирішення таких масштабних викликів можливе лише через кооперацію держави з приватним сектором, ключ до якої лежить через механізм державно-приватного партнерства (далі — «ДПП»).
У цій статті ми зʼясуємо, яким чином ДПП може стати драйвером побудови в Україні соціального житла та як за допомогою інструментів співпраці з приватним сектором держава здатна у швидкій перспективі забезпечити багатьох людей власною оселею.
Що таке соціальне житло і чому в Україні воно відсутнє?
Соціальне житло — ключова складова соціальної політики держави та виступає чи не основним способом реалізації гарантованого Конституцією права кожної особи на житло. Його ідея полягає в наступному: мешканці, які не мають власної домівки та/або не мають матеріальної можливості винаймати її на ринкових умовах, отримують від держави чи органів місцевого самоврядування у користування оселю на пільгових умовах. Така модель є типовою та вельми поширеною у багатьох європейських країнах (за статистикою, у деяких країнах частка соціального житла становить до 20-30% від усього житлового фонду).
В Україні правові основи для соціального житла закладено понад 20 років тому Законом «Про житловий фонд соціального призначення». Згідно з ним, громадяни, які потребують соціального захисту, мають гарантоване право на безкоштовне помешкання від держави. Утім, реальні результати впровадження цього закону є вкрай невтішними. За офіційними даними, в Україні налічується лише близько 3000 одиниць соціального житла, з яких не більше 80 — у Києві. Такі вкрай низькі цифри підтверджують, що соціальне житло в Україні фактично відсутнє, хоча попит на нього очевидно є і зростає з кожним днем. Однак чому ж ситуація з наявністю житла для соціально незахищених осіб є настільки катастрофічною?
Відповідь на це запитання варто шукати в минулому. Протягом усіх років Незалежності держава намагалася «закрити» проблему із забезпеченням помешкань для осіб, які цього потребують, у найбільш простий спосіб — безоплатна передача квартир, видача житлових сертифікатів або запровадження пільгових іпотечних програм. У практиці українського містобудування можна знайти безліч прикладів, коли частину житлового фонду у новобудовах набувала держава/територіальна громада, після чого це житло вже передавали у власність тим, хто потребує. Як наслідок, хоч і видається, що такий спосіб здійснення соціальної місії державою є надміру дорогим, протягом трьох десятиліть він був і залишається панівним.
Однак такий підхід до вирішення проблеми забезпечення житлом втрачає актуальність з кожним днем. Умови війни, внаслідок якої десятки тисяч сімей змушені були покинути власні оселі та шукати порятунку в інших містах, покладають на державу обовʼязок забезпечити інші, більш гнучкі та ефективні механізми реалізації права на житло. Як наслідок, це зумовлює потребу звернутись до традиційних інструментів вирішення житлових проблем у соціальній сфері, якими користуються провідні держави світу, — ДПП.
Як ДПП здатне задовольнити попит на житло та вплинути на ринок нерухомості?
ДПП — це форма співпраці між державою (в особі відповідних органів), тобто публічним суб’єктом, та приватними компаніями, яка спрямована на реалізацію проєктів, які мають суспільне значення.
За своєю природою ДПП у житловому секторі, зокрема у сфері соціального житла, є альтернативою звичному договору підряду — замість того, аби витрачати бюджетні кошти на будівництво комунального/державного житла, залучають приватний бізнес, який у співпраці з публічними органами зводить інфраструктуру та здійснює управління нею, отримуючи для себе прибуток та досягаючи суспільної мети — забезпечує доступ до житла для більшої кількості людей.
Класична модель застосування ДПП у сфері соціального житла зводиться до того, що держава надає земельну ділянку та спрощені умови для будівництва приватному партнеру, який зводить житло та управляє ним протягом певного довгострокового періоду.
Проте практика застосування ДПП у світі за останні десятиліття значно еволюціонувала, і сьогодні ми можемо спостерігати низку більш складних і ефективних моделей. Вони враховують специфіку місцевих ринків нерухомості, фінансові можливості держави та соціальні потреби населення. Розглянемо кілька успішних прикладів:
Австрійська модель «обмеженої прибутковості»
Австрійський досвід ДПП у сфері соціального житла базується на концепції «обмеженого прибутку». Ключовою особливістю цієї моделі є створення спеціальних житлових асоціацій, які діють на засадах обмеженої прибутковості та тісної співпраці з державою.
Держава надає таким асоціаціям низку преференцій: забезпечує пільгове кредитування, надає гранти та субсидії на будівництво, встановлює податкові пільги та передає земельні ділянки на спеціальних умовах. Натомість асоціації зобов'язуються дотримуватися встановлених обмежень щодо вартості будівництва, орендних ставок та норми прибутку.
Ключовим елементом австрійської моделі є система «револьверного фінансування». Прибуток, отриманий від діяльності житлових асоціацій, має бути реінвестований у нові проєкти соціального житла. Це створює самопідтримуючий механізм, який забезпечує постійне розширення фонду соціального житла.
Ірландський досвід довгострокового ДПП
Ірландія є прикладом успішної інтеграції механізмів ДПП у сферу соціального житла. Програма Social Housing PPP Programme, запущена у 2014 році, стала інструментом для створення тисяч одиниць житла. Вона базується на довгострокових угодах між державою та приватними компаніями, які передбачають не лише будівництво, а й технічне обслуговування житлових об’єктів протягом 25-30 років.
Проєкти фінансуються приватними партнерами, але держава забезпечує регулярні платежі за доступність (availability payments), які гарантують стабільний прибуток для інвесторів протягом усього терміну угоди. Ця модель дозволяє знизити ризики для приватного сектору, зосередивши їхню увагу на якісному будівництві та обслуговуванні житла
Центральною особливістю моделі є принцип «цілісного життєвого циклу», коли приватний партнер відповідає за весь процес: від проєктування до експлуатації. Однак після завершення довготривалого ДПП-контракту житло переходить у власність місцевих органів влади, що забезпечує довгострокову вигоду для громади.
Ірландський досвід є прикладом того, як добре структуроване ДПП може вирішувати гострі соціальні проблеми, зберігаючи баланс між ефективністю, якістю та прозорістю.
Економічна ефективність ДПП у Нідерландах
Нідерланди мають тривалу традицію розвитку соціального житла, яка базується на співпраці держави, житлових корпорацій (woningcorporaties) та приватних забудовників. Ключова особливість нідерландської моделі ДПП — це створення змішаних житлових районів, де соціальне житло інтегрується з комерційними об’єктами. Такий підхід сприяє соціальній інтеграції та економічній ефективності.
У Роттердамі реалізовано масштабний проєкт з оновлення старого житлового фонду, в рамках якого побудовано понад 1 тисячу одиниць доступного житла. Держава надає податкові пільги, субсидії та земельні ділянки, тоді як житлові корпорації забезпечують управління та реінвестують отримані доходи у нові проєкти.
Гнучкість і сталість цієї моделі дозволяють Нідерландам ефективно вирішувати житлові проблеми, забезпечуючи доступне житло для вразливих верств населення та створюючи умови для економічного зростання.
Перспектива створення української моделі ДПП у сфері соціального житла
Очевидно, що переваги ДПП не могли залишитись поза увагою українського законодавця, і у Законі України «Про державно-приватне партнерство» вже майже десятиліття міститься норма про те, що будівництво та капітальний ремонт житла є однією зі сфер застосування ДПП в Україні. Однак, попри це, українська практика наразі знає обмаль успішних проєктів ДПП у секторі житлової інфраструктури, а тим паче — у сфері соціального житла.
Усвідомлюючи потенціал механізмів ДПП, протягом останніх періодів у публічній площині офіційні особи та представники уряду все частіше говорять про необхідність імплементації процедур ДПП, адже саме співпраця з приватними забудовниками здатна бодай частково вирішити житлове питання. Зокрема, як вбачається з недавно опублікованого законопроєкту «Про основні засади житлової політики», залученню приватного сектору у вирішенні житлових проблем приділятиметься особлива увага.
Висновок
ДПП має значний потенціал стати основою для вирішення гострої проблеми доступного житла в Україні. Міжнародний досвід демонструє, що за умови правильної організації співпраця між державою та приватним сектором дозволяє не лише забезпечити вразливі верстви населення якісним житлом, але й створити економічно ефективні та довгострокові механізми розвитку.
Розвиток ДПП у сфері соціального житла не лише допоможе вирішити житлову кризу, але й стане важливим кроком на шляху до економічної стабільності та соціальної справедливості в Україні. Це виклик, який потребує стратегічного підходу, але водночас і можливість, яка здатна змінити життя мільйонів людей.
Співавтор: Захар Оприсько, молодший юрист Asters
Читайте також
