Державно-приватне партнерство (ДПП) — це механізм колаборації держави та приватного сектору, який дозволяє ефективно об'єднати зусилля для розробки, фінансування та управління проєктами, спрямованими на створення переваг та сервісів для суспільства. Актуальність та життєву необхідність таких колаборацій неможливо недооцінити, адже попит на нове або відновлення зруйнованого в результаті катаклізмів, місцевих або міжнародних конфліктів житла постійно зростає. У цій статті пропонуємо проаналізувати міжнародний досвід, який, хочеться вірити, матиме своє втілення в Україні для розв'язання критичної проблеми з нестачею житла в поточній ситуації та в повоєнний час.
Для чого потрібне ДПП?
Традиційні методи розв'язання проблем розвитку міст, дефіциту та доступності житла часто не працюють через обмеження у фінансуванні, бюрократію та масштабованість. Натомість інноваційні механізми ДПП можуть запропонувати нові підходи та рішення, які більш ефективно використовують сильні сторони як державного, так і приватного секторів.
Однією з найважливіших сфер, де інновації мають вирішальне значення, є моделі фінансування. Традиційне державне фінансування може бути повільним і обмеженим, тоді як приватне фінансування може бути більш гнучким і адаптовним до ситуації. Розробляючи інноваційні фінансові моделі, зокрема змішаного фінансування або фінансування за рахунок створення доданої вартості, ДПП можуть мобілізувати більше ресурсів для житлових проєктів. Ці моделі можуть залучати приватні інвестиції, пропонуючи прибутковість та забезпечуючи пріоритетність суспільних інтересів, таких як доступне житло та сталий розвиток.
Інноваційні механізми ДПП також можуть покращити реалізацію та управління проєктами. Такі методи, як інтегрована реалізація проєктів (IPD) та моделі «проєктування-будівництво-фінансування-експлуатація» (DBFO), спрощують процеси та підвищують ефективність. Ці підходи зменшують витрати, скорочують терміни та підвищують якість житлових проєктів завдяки тіснішій співпраці між державними установами та приватними партнерами.
Історичні аспекти застосування ДПП в житловому будівництві
Перед тим як перейти до суті механізмів ДПП, що їх активно використовує світова практика, пропонуємо коротко поглянути на історичний аспект застосування ДПП в житловому будівництві. ДПП у сфері житлової нерухомості зазнало значної еволюції протягом десятиліть. Спочатку концепція ДПП виникла як спосіб задоволення потреб у громадській інфраструктурі, такій як дороги, мости та комунальні послуги. Однак зі зростанням чисельності міського населення та загостренням проблеми нестачі житла в більш розвинених економіках світу акцент змістився у бік включення житлових проєктів у рамки ДПП.
У середині 20-го століття ДПП зосередилося на масштабних проєктах оновлення міст, часто спрямованих на заміну застарілого житла на сучасні споруди. Ці ранні зусилля іноді критикували за те, що вони призводили до виселення малозабезпечених верств населення та не забезпечували належного доступного житла. Попри ці проблеми, було визнано потенціал ДПП щодо мобілізації приватного капіталу та досвіду для суспільного блага, що привело до більш досконалих підходів. Наприкінці 20-го та на початку 21-го століть ДПП у сфері житлової нерухомості почали включати більш складні фінансові моделі та процеси співпраці. Уряди почали залучати приватних девелоперів не лише як підрядників, а й як партнерів у плануванні, фінансуванні та управлінні житловими проєктами. У цей період з'явилися багатофункціональні забудови, ініціативи з будівництва доступного житла та проєкти регенерації міст, які збалансували суспільні потреби з прибутковістю приватних інвестицій.
Традиційні механізми ДПП
В світовій практиці ДПП у сфері житлової нерухомості розрізняють моделі, які послуговуються традиційними механізмами ДПП та такі, що мають більш прогресивний та інновативний інструментарій.
Традиційні ДПП у житловій нерухомості, як правило, передбачають прості домовленості, коли уряд укладає контракт з приватним девелопером на будівництво житлових проєктів. Уряд часто надає землю або субсидії, а приватний партнер займається будівництвом та управлінням. Ці традиційні підходи, хоча й ефективні в певних умовах, часто не мають достатньої гнучкості та інноваційності, необхідних для комплексного вирішення складних міських проблем.
На противагу цьому, прогресивні ДПП представляють більш інтегрований та динамічний підхід. Ці партнерства виходять за рамки просто договірних відносин, сприяючи справжній співпраці між державними та приватними суб'єктами протягом усього життєвого циклу проєкту. Прогресивні ДПП використовують інноваційні фінансові механізми, такі як оренда державних земель, фінансування шляхом збільшення податків (TIF) та облігації соціального впливу (social impact bond) для залучення приватних інвестицій та забезпечення стабільних джерел фінансування.
Крім того, прогресивні ДПП наголошують на комплексному плануванні та залученні громадськості. Вони часто передбачають багатофункціональну забудову, яка поєднує житлові, комерційні та рекреаційні простори, створюючи яскраве та інклюзивне міське середовище. Передові моделі реалізації проєктів, такі як інтегрована реалізація проєктів (IPD) та проєктування-будівництво-фінансування-експлуатація (DBFO), підвищують ефективність та якість, узгоджуючи інтереси всіх зацікавлених сторін.
Вбачаючи істотні переваги прогресивних механізмів ДПП в житловому будівництві порівняно із традиційними, пропонуємо більш детально розглянути ключові характеристики та переваги декількох з них, виходячи зі світового досвіду застосування.
Визначення вартості землі (Land Value Capture, LVC)
Визначення вартості землі (LVC) — це прогресивний механізм ДПП, який використовує зростання вартості землі в результаті державних інвестицій в інфраструктуру, послуги або як наслідок регуляторних змін. Основна передумова LVC полягає в тому, що державні заходи, такі як розвиток транспортних мереж, комунальних послуг або зміна зонування, підвищують вартість прилеглих приватних земельних ділянок. Отримуючи частину цієї підвищеної вартості землі, уряди можуть фінансувати подальші покращення інфраструктури без додаткових податків для населення.
LVC як механізм імплементується за допомогою різних інструментів, включаючи податки на поліпшення інфраструктури чи послуг, фінансування шляхом збільшення податків (tax increment financing — TIF) та додаткові стягнення із забудовників. Податки на покращення фактично є безпосередніми зборами з власників нерухомості, які отримують вигоду від покращення громадської інфраструктури. TIF передбачає цільове використання майбутніх надходжень від податку на нерухомість, отриманих завдяки підвищенню вартості нерухомості на визначеній території, для фінансування початкових державних інвестицій. Найважливіша особливість цих механізмів полягає в тому, що за їх допомогою гарантується те, що фінансові вигоди, отримані від інвестицій, реінвестуються в громаду, сприяючи сталому і справедливому розвитку міст.
Одним з яскравих прикладів проєкту LVC в дії є проєкт Crossrail у Лондоні, Велика Британія. Crossrail, великий проєкт залізничної інфраструктури, значно підвищив вартість нерухомості вздовж свого маршруту. Уряд Великої Британії запровадив надбавку до збору з бізнесу та окремий збір на інфраструктуру громади, щоб отримати частину прибутку від зростання вартості землі. Ці кошти були використані для фінансування будівництва залізничної мережі, продемонструвавши, як LVC може ефективно підтримувати великомасштабні інфраструктурні проєкти.
Земельні фонди громад (Community Land Trusts, CLT)
Земельні фонди громад (CLT) — це неприбуткові організації на базі громад, створені для забезпечення довгострокової доступності та контролю громади над використанням землі. Основним принципом CLT є відокремлення права власності на землю від права власності на будівлі, розташовані на цій землі. CLT володіє землею на постійній основі і здає її в оренду приватним особам або організаціям на основі довгострокових договорів оренди з можливістю подовження, як правило, на 99 років. Домовласники або орендарі володіють будівлями та інфраструктурою, але не самою землею.
Ця структура стабілізує громади, зберігаючи житло доступним для майбутніх поколінь. Коли нерухомість у межах CLT продається, обмеження на перепродаж гарантують, що ціна залишається доступною, часто прив'язуючись до рівня місцевого доходу. Цей механізм запобігає ринковим спекуляціям і зберігає доступність житлового фонду, розв'язуючи проблеми переміщення населення.
CLT керуються радою, до складу якої зазвичай входять представники трьох груп: мешканці громади, орендарі (ті, хто проживає на відповідній землі) та представники громадськості. Така тристороння структура гарантує, що рішення ухвалюються в інтересах громади, збалансовуючи потреби та голоси всіх зацікавлених сторін.
Одним з яскравих прикладів успішного CLT є ініціатива мікрорайону Дадлі-стріт у Бостоні, штат Массачусетс. Заснована у 1980-х роках, вона була створена для боротьби із занепадом міста та відродження району Дадлі-стріт. Механізм CLT дозволив громаді придбати землю та управляти нею, що призвело до розвитку доступного житла, громадських парків та комерційних просторів. Ця ініціатива зробила значний внесок у стабілізацію району та розширення прав і можливостей мешканців завдяки розвитку, керованому громадою.
Житло зі змішаними доходами (mixed-income housing)
Житло зі змішаними доходами об'єднує доступне житло та житло за ринковою вартістю в межах однієї забудови чи мікрорайону. Цей підхід спрямований на створення економічно різноманітних громад шляхом поєднання житла для різних рівнів доходів. Забудовники можуть отримати такі стимули, як податкові пільги, бонуси за щільність забудови або прямі субсидії від уряду в обмін на включення доступного житла у свої проєкти. Мета полягає в тому, щоб уникнути сегрегації малозабезпечених сімей в окремих районах, а натомість сприяти соціальній згуртованості та економічному розмаїттю.
Одним з успішних прикладів житла зі змішаними доходами є забудова Via Verde у південному Бронксі, Нью-Йорк. Цей проєкт поєднує доступне житло, оренду за ринковою вартістю та житло для купівлі. Via Verde отримав високу оцінку за свій інноваційний дизайн із зеленими дахами, фермою на даху та енергоефективними системами.
Інклюзивне зонування (inclusionary zoning)
Інклюзивне зонування вимагає від забудовників включати певний відсоток доступного житла в нові житлові комплекси. Ця політика гарантує, що нові забудови сприятимуть збільшенню фонду доступного житла, сприяючи справедливому зростанню. Зонування може бути обов'язковим або добровільним, при цьому забудовники часто отримують такі стимули, як бонуси за щільність забудови, прискорене отримання дозволів або фінансові субсидії для компенсації витрат на створення доступного житла.
Округ Монтгомері, штат Меріленд, є піонером інклюзивного зонування. Його програма «Житло за помірною ціною» (Moderately Priced Dwelling Unit), започаткована у 1974 році, вимагає від забудовників включати доступне житло у нові проєкти. Завдяки цій програмі з'явилися тисячі одиниць доступного житла, що сприяло соціально-економічному розмаїттю округу та зменшенню житлової сегрегації.
Інклюзивне зонування має кілька переваг. Перш за все, воно збільшує пропозицію доступного житла, не вимагаючи значних державних витрат. Зобов'язуючи приватних забудовників передбачати в проєктах доступне житло, політика інклюзивного зонування гарантує, що нові забудови сприятимуть задоволенню місцевих потреб у житлі.
Крім того, інклюзивне зонування сприяє справедливому зростанню. Воно гарантує, що доступне житло розподіляється по всьому місту, а не концентрується в певних районах. Такий розподіл допомагає створювати райони зі змішаними доходами, зменшуючи сегрегацію та сприяючи соціальній інтеграції.
Облігації для будівництва доступного житла (affordable housing bonds)
Облігації для будівництва доступного житла — це фінансові інструменти, що випускаються урядами для залучення капіталу в проєкти будівництва доступного житла. Ці облігації дозволяють муніципалітетам забезпечити масштабне фінансування, яке може бути використане для будівництва, реконструкції або збереження доступного житла. Облігації погашаються з часом, як правило, за рахунок податків на нерухомість або інших надходжень, без необхідності негайного підвищення податків.
Каліфорнія була в авангарді використання облігацій доступного житла. Остін, штат Техас, також успішно використовував облігації доступного житла через окремо створену для цих цілей муніципальну програму. Місто випустило облігації для фінансування проєктів доступного житла, в результаті чого було створено та збережено тисячі житлових юнітів для мешканців з низькими доходами. Ця програма зробила значний внесок у зусилля Остіна щодо забезпечення стабільного, доступного житла для свого населення, що зростає.
* * *
Безумовно, такі інноваційні механізми ДПП мають суттєві переваги, але часто під час їхньої імплементації можуть виникнути правові бар'єри, зокрема обмежувальні закони про зонування, складні дозвільні процедури та застарілі нормативно-правові акти. Подолання цих бар'єрів вимагає скоординованих зусиль з боку політиків, девелоперів та громадськості, аби з’явилась можливість досягти модернізації нормативно-правових актів та оптимізувати регуляторні процеси для досягнення вигідного всім сторонам результату.
Підсумовуючи підкреслимо, що інноваційні механізми ДПП мають потенціал для революційного розвитку житлової нерухомості. Вони вирішують такі важливі питання, як доступність житла, сталий розвиток міст та соціальна справедливість. Цей потенціал так само має й Україна для реалізації масштабних житлових проєктів, які б задовольнили потребу та відповідали б викликам сьогодення та повоєнного часу. Використовуючи інноваційні підходи та технології, ДПП може створити більш стійкі, інклюзивні та динамічні громади. Оскільки міста продовжують зростати та розвиватися, використання цих механізмів буде мати важливе значення для розв'язання проблем майбутнього та забезпечення доступу всіх мешканців до безпечного, доступного та якісного житла.
Читайте також
