Інвестиції в нерухомість були й залишаються надійним способом зберегти і, якщо правильно вибрати об'єкт і оцінити ризики, примножити власні кошти. Судіть самі: середня річна ставка з депозитів в гривні наразі близько 7,5%, в доларах менше 1%. Водночас 19,5% прибутку зжирають податки.
Фондовий ринок для більшості здається занадто міцним горішком із безліччю нюансів, а час очікування прибутку, якщо ми говоримо про хороші суми, при вкладеннях у дорогоцінні метали, зазвичай становить 7-10 років і вище.
Нерухомість здається цілком зрозумілим, хоч і досить ризикованим інструментом. Більш того, досвід останніх декількох років показує, якщо зробити правильний вибір об'єкта, цілком можна розраховувати на виграш на зростанні ціни квадрата й не тільки зберегти гроші від знецінення та інфляції, а й заробити. У комфорт+ сегменті зростання вартості квадратного метра з котловану до здачі становить 25-35%, а в бізнес-сегменті може досягати 30-40%.
Правда, є занадто багато «але»: ринкові проблеми, на кшталт торішнього колапсу в ДАБІ, економічний рекет псевдоактивістів, недосвідченість забудовника, тупа фінансова модель, неконкурентна концепція, канібалізм усередині проєкту можуть стати причинами провалу приватних інвесторів.
Щоб цього не сталося, рекомендую скласти стратегію та інвестиційну карту, вивчити як слід ринок нерухомості, пропозицію, об'єкт, компанію, схожі ЖК, а також своїх потенційних конкурентів.
Інвестиції в новобудову: стратегія з вибору об'єкту
Обсяг інвестиційних квартир (під здачу і перепродаж) не повинен сумарно перевищувати 30% у масштабному проєкті на десятки тисяч квадратів і 10% у точковій забудові. Інакше в одну мить на ринок випливе велика кількість інвестиційних лотів і почнеться ціновий демпінг, недобросовісна конкуренція та катавасія.
Концептуально варто обирати об'єкти в трендових форматах, що забезпечують запит на те чи те середовище для життя та сценарій повсякденної реальності. Ясна річ, що скільки людей — стільки й запитів, але, придивившися до платоспроможного попиту та оцінивши ситуацію на ринку, легко помітити трендові концепти, де обсяг угод набагато вище дешевого масового житла.
Користуються попитом ЖК у найближчому передмісті — до 5 км від Києва з розвиненою інфраструктурою, великою територією, рекреаційними зонами в складі або по сусідству. Ліс, парк, водоймище — ось, до чого втікають за місто покупці. Водночас важлива продумана, багатофункціональна інфраструктура та хороша логістика, сполучення з містом.
Звертайте увагу на eco-friendly формати: за прикладом ЖК Озерний Гай Гатне (4 км від метро, три озера на території, двір-парк, багатофункціональна інфраструктура, контактні лебеді, ретрит-зони, лаунж-простір), РК Park Lake City (17 км від метро, 3,8 га водойми, 6 зон відпочинку, різноформатна інфраструктура), РК Basa City (16 км від метро, в 5 хвилинах від лісу, озеро на території зони відпочинку, риболовля). Сильним плюсом буде хороша логістика з Києвом: наприклад, в тому ж ЖК Озерний Гай Гатне їздить маршрутка прямо до центрального входу, що спрощує психологічно рішення перебратися за місто тим, хто без автомобіля.
Інвестиції в новобудову: хто ваш майбутній покупець
Знати свого майбутнього покупця або мешканця вкрай важливо ще на етапі вибору квартири: тоді ви без проблем зможете підібрати і концепт, і формат, і квартиру. Найчастіше, покупцями найближчого передмістя стають:
- 1) молоді сім'ї з дітьми або без, для яких це перший, часто переживальний, досвід;
- 2) сім'ї з дітьми й без, які шукають усамітнення, більш тісного контакту з природою, спокою. Вони вибирають передмістя свідомо за низкою якісних характеристик і особистих вимог;
- 3) вікові покупці, для яких інклюзивність, дружність і безпека середовища стають вагомим критерієм вибору.
Зрозуміло, це лише перший схематичний розподіл цільової аудиторії на групи. У кожному сегменті ще від 5 до 10 типажів зі своїми причинами, стимулами, запитами, страхами та болями, які важливо відстежити та зрозуміти, щоб не помилитися з інвестицією в нерухомість.
Купівля квартири для інвестицій навмання, за параметрами ціна, квадратура, в кращому разі локація та віддаленість від Києва, — завчасно невірний варіант. Йти потрібно від ЦА до концепції, локації, формату, інфраструктури, просторового планування, квартирографіі, а не навпаки.
Ходовими і для здачі, і для перепродажу будуть повнорозмірні однокімнатні 45-50 м2, але в разі нових форматів для життя і багатофункціональних ЖК у найближчому передмісті варто ще придивитися до дворівневих великогабаритних квартир 100-140 м2. Це наразі — головна альтернатива таунхаусів і котеджів.
Інвестиції в новобудову: вибираємо хабудовника
Темпи будівництва, успішно здані проєкти в портфелі компанії, а також реалізовані перші черги у проєкті підкажуть вам багато про девелопера. Як будує, яку фінансову модель (впливає на динаміку цін) обирає, як вибудовує маркетингову стратегію. Вивчити важливо не тільки досвід, а й юридичний бекграунд. Перевірка землі, дозволів на будівництво, проєктної документації обов'язкові завжди, коли маємо справу з угодами в нерухомості.
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора
Читайте також
