В какие новостройки лучше инвестировать в 2021 году в Украине

обозреватель рынка недвижимости

Инвестиции в недвижимость были и остаются надежным способом сохранить и, если правильно выбрать объект и оценить риски, приумножить собственные средства. Судите сами: средняя годовая ставка по депозитам в гривне на данный момент около 7,5%, в долларах меньше 1%. При этом 19,5% прибыли сжирают налоги.

Фондовый рынок для большинства кажется слишком крепким орешком со множеством нюансов, а время ожидания прибыли, если мы говорим о хороших суммах, при вложениях в драгметаллы, обычно составляет 7-10 лет и выше.

Недвижимость кажется вполне понятным, хоть и весьма рискованным инструментом. Более того, опыт последних пары лет показывает, что при правильном выборе объекта вполне можно рассчитывать выиграть на росте цены квадрата и не только сохранить деньги от обесценивания и инфляции, но и заработать. В комфорт+ сегменте рост стоимости квадратного метра с котлована до сдачи составляет 25-35%, а в бизнес сегменте может достигать 30-40%.

Правда, есть слишком много «но»: рыночные проблемы, вроде прошлогоднего коллапса в ГАСИ, экономический рэкет псевдоактивистов, неопытность застройщика, тупая финансовая модель, неконкурентная концепция, каннибализм внутри проекта могут стать причинами провала частных инвесторов.

Чтобы этого не случилось, рекомендую составить стратегию и инвестиционную карту, изучить как следует рынок недвижимости, предложение, объект, компанию, похожие ЖК, а также своих потенциальных конкурентов.

Инвестиции в новостройку: как выбрать объект

Объем инвестиционных квартир (под сдачу и перепродажу) не должен суммарно превышать 30% в масштабном проекте на десятки тысяч квадратов и 10% в точечной застройки. Иначе в один момент на рынок выплывет большое количество инвестиционных лотов и начнется ценовой демпинг, недобросовестная конкуренция и катавасия.

Концептуально стоит выбирать объекты в трендовых форматах, обеспечивающие запрос на ту или иную среду для жизни и сценарий повседневной реальности. Понятное дело, что сколько людей — столько и запросов, но, присмотревшись к платежеспособному спросу и оценив ситуацию на рынке, легко заметить трендовые концепты, где объем сделок гораздо выше дешевого массового жилья.

Пользуются спросом ЖК в ближайшем пригороде от Киева — до 5 км с развитой инфраструктурой, большой территорией, рекреационными зонами в составе или по соседству. Лес, парк, водоем — вот, к чему сбегают за город покупатели. При этом важна продуманная, многофункциональная инфраструктура и хорошая логистика, сообщение с городом.

Обращайте внимание на eco-friendly форматы: по типу ЖК Озерный Гай Гатное (4 км от метро, три озера на территории, двор-парк, многофункциональная инфраструктура, контактные лебеди, ретрит-зоны, лаунж-пространства), ЖК Park Lake City (17 км от метро, 3,8 га водоема, 6 зон отдыха, разноформатная инфраструктура), ЖК Basa City (16 км от метро, в 5 минутах от леса, озеро на территории зоны отдыха, рыбалки). Сильным плюсом будет хорошая логистика с Киевом: например, в том же ЖК Озерный Гай Гатное ездит маршрутка прямо к центральном входу, что упрощает психологически решение перебраться за город тем, кто без автомобиля.

Инвестиции в новостройку: изучить аудиторию

Знать своего будущего покупателя или жильца крайне важно еще на этапе выбора квартиры: тогда вы без проблем сможете подобрать и концепт, и формат, и квартиру. Чаще всего, покупателями ближайшего пригорода становятся:

1) молодые семьи с детьми или без, для которых это первый, часто переживательный, опыт;
2) семьи с детьми и без, которые ищут уединения, более тесного контакта с природой, спокойствия. Они выбирают пригород сознательно по ряду качественных характеристик и личных требований;
3) возрастные покупатели, для которых инклюзивность, дружественность и безопасность среды становятся весомым критерием выбора.

Разумеется, это лишь первое схематическое деление целевой аудитории на группы. В каждом сегменте еще от 5 до 10 типажей со своими причинами, стимулами, запросами, страхами и болями, которые важно отследить и понять, чтобы не ошибиться с инвестицией в недвижимость.

Покупка квартиры для инвестиций на ощупь, по параметрам цена, квадратура, в лучшем случае локация и удаленность от Киева, — заведомо ложный вариант. Идти нужно от ЦА к концепции, локации, формату, инфраструктуре, пространственному планированию, квартирографии, а не наоборот.

Ходовыми и для сдачи, и для перепродажи будут полноразмерные однокомнатные 45-50 м2, но в случае новых форматов для жизни и многофункциональных ЖК в ближайшем пригороде стоит еще присмотреться к двухуровневым крупногабаритным квартирам 100-140 м2. Это на данный момент — главная альтернатива таунхаусам и коттеджам.

Инвестиции в новостройку: проверить застройщика

Темпы строительства, успешно сданные проекты в портфеле компании, а также реализованные первые очереди в проекте подскажут вам многое о девелопере. Как строит, какую финансовую модель (влияет на динамику цен) выбирает, как выстраивает маркетинговую стратегию. Изучить важно не только опыт, но и юридический бэкграунд. Проверка земли, разрешений на строительство, проектной документации обязательна каждый раз, когда имеем дело со сделками в недвижимости.