Поки не минули новорічні свята і не зведено реальні цифри, говорити про фейли та здобутки, «зради та перемоги» у сфері нерухомості зарано. Ми обов’язково це зробимо дещо пізніше, коли кома від олів’є мине у всіх. А поки що на часі відповідь на кілька простих, але водночас напрочуд складних питань 2020 року для ринку житла.
Що буде далі: ціни зростатимуть чи спадатимуть, якою буде поведінка покупців, яким чином курс валют вплине на їхню купівельну спроможність? Усе не так, як ви могли собі уявити спочатку.
Чого чекати від 2020 року?
2020 рік буде перехідним для ринку нерухомості. Йдеться про затвердження нових правил гри як на законодавчому рівні (перезавантаження ДАБІ, вирішення питань приблизно 200 тис. постраждалих інвесторів, питання створення Єдиної електронної системи тощо), так і ринкових домовленостей. Наразі зірковий час для інвестора — саме він не тільки корегує показники продажів, але й реально задає основні тренди для девелоперів.
Читайте також: Як змінювалась ціна на квартири у новобудовах Києва протягом 2019 року
Сучасний інвестор — людина розбірлива і прискіплива, яка вважає час найціннішим своїм активом і лише потім рахує гроші. Він, безумовно, хоче заощадити, якщо це можливо, але готовий доплачувати за якість, сервіси, додаткові інфраструктурні ноу-хау та нестандартні рішення, як-то: вбудовані ТРЦ, кінотеатри у складі комплексу, функціональні лобі з коворкінг-зонами та рішення для дітей.
1. Чи купуватимуть взагалі?
Якщо це морально застарілий проєкт бетонної коробки, де з інфраструктури лише дитячий майданчик та пара турніків для «занять спортом», покупців доведеться заманювати чимось іншим. Як правило, це будуть люди з обмеженим бюджетом, тому доведеться грати на пониження цін, чого девелопер не зробить, бо це фінансове самогубство. А якщо і зробить, то в мінус проєкту і, відповідно, покупцеві, адже справа не лише у відсутності інфраструктури, але й у якості самого будівництва, відповідності будівлі технічним нормам тощо.
Натомість цікаві й самобутні концепції у форматі багатофункціональних житлових комплексів «місто в місті» в сегменті комфорт+, бізнес-класу за умови правильної концепції і реалізації знайдуть свого покупця без проблем.
Читайте також: Нерухомість у регіонах: перспективи, проблеми та реалії
Наразі на ринку відбувається умовно злам епох, який викликаний фундаментальними змінами споживацької психології в цілому: формуються нові цільові групи. Ключовою рушійною силою є представники більш молодого покоління Y (люди 1985-1997 років народження).
Прив’язка до курсу — це лише один із факторів, який впливає на ціноутворення. У кожному проєкті воно формується за своїми унікальними параметрами.
Більше того, незабаром їм на п’яти наступатиме покоління Z (люди 2000-х років народження). Зараз 30 років і менше — стандартний вік для купівлі квартири під виплату. Наприклад, якщо дохід молодих людей дозволяє їм виділяти фіксовану суму в місяць та покривати витрати на власне житло. 2019 року кількість проданих у такий спосіб квартир зросла на третину. Можна прогнозувати, що 2020-го ця тенденція лише посилиться, а запит на іпотеку лишатиметься високим.
2. Коливання курсу валют й надалі залишатиметься головним фактором впливу на ціни?
Прив’язка до курсу — це лише один із факторів, який впливає на ціноутворення. У кожному проєкті воно формується за своїми унікальними параметрами, серед яких — локація, концепція, інфраструктурні рішення, функціональність використаного простору (наповнення різними видами нерухомості, атракції, екоконцепції тощо), витрати на маркетинг і піар, послуги проєктувальників і різного роду підрядників, а також витрати на будівельно-монтажні роботи та матеріали. До слова, бетон за рік виріс у ціні в середньому на 10-12%, утеплювач, залежно від марки, подорожчав від 7-9%, найбільш розповсюджена цегла підскочила в ціні від 5 до 7%. Будівельно-монтажні роботи так само здорожчали — в середньому на 10%.
Читайте також: Новий Генплан Києва: що збираються змінювати у столиці
Впливає на ціну і ступінь готовності проєкту. Найдешевша — на етапі котловану. Але треба розуміти, що, інвестуючи в землю, треба чітко прораховувати усі «за» та «проти, перевіряти сам проєкт, бекграунд девелопера, дозвільну документацію, право власності на землю тощо.
3. Чи варто очікувати заморозки будівництва (чи переносу термінів введення в експлуатацію об’єктів) у крупних системних гравців?
Це вже сталося з багатьма об’єктами «Укрбуду». Тобто умовно вже є пара десятків об’єктів із затримками на півроку-рік, ще за низкою — питання, що взагалі з ними буде далі. Труднощі не тільки в «Укрбуду». Деякі компанії всіляко заперечують той факт, що економічна модель, за якою вони будували роками, звелася нанівець. Більше не продають ані старі формати, ані дешеве житло, ані репутація «найкращих рейтингів», ані бігборди, розвішані по всьому Києву.
Читайте також: Що чекає на ринок елітної нерухомості в Україні
Жвавість, допитливість і критичне мислення покупця штовхає девелоперів на пошуки нових форматів: продає цікава концепція, продумана до дрібниць інфраструктура, правильне позиціонування. Переформатування житла, застаріла класифікація, зміна норм будівництва, проактивна позиція покупця наштовхують на закономірну думку: 2020-го на нас чекає кардинальна зміна лідерів ринку.
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора
Читайте також
Не один у полі: як бізнес-комʼюніті допомагає підприємцям масштабуватися
Кримінальний тиск на бізнес в Україні: виклики для інвесторів та юридичний захист
