Пока не прошли новогодние праздники и не сведены реальные цифры, говорить о фейлах и достижениях, «предательстве и победах» в сфере недвижимости рано. Мы обязательно это сделаем несколько позже, когда кома от оливье пройдет у всех. А пока попытаемся ответить на несколько простых, но в то же время очень сложных вопросов 2020 года для рынка жилья.
Что будет дальше: цены будут расти или снижаться, каким будет поведение покупателей, каким образом курс валют повлияет на их покупательную способность? Все не так, как вы могли себе представить сначала.
- Чего ждать от 2020 года?
2020 год будет переходным для рынка недвижимости. Речь идет об утверждении новых правил игры как на законодательном уровне (перезагрузка ГАСК, решение вопросов примерно 200 тыс. пострадавших инвесторов, вопрос создания Единой электронной системы и т. п.), так и рыночных договоренностей. Сейчас звездный час для инвестора — именно он не только корректирует показатели продаж, но и реально задает основные тренды для девелоперов.
Читайте также: Как менялась цена на квартиры в новостройках Киева в течение 2019 года
Современный инвестор — человек разборчивый и придирчивый, который считает время самым ценным своим активом и только потом считает деньги. Он, безусловно, хочет сэкономить, если это возможно, но готов доплачивать за качество, сервисы, дополнительные инфраструктурные ноу-хау и нестандартные решения, как то: встроенные ТРЦ, кинотеатры в составе комплекса, функциональные лобби с коворкинг-зонами и решения для детей.
2. А покупать вообще будут?
Если это морально устаревший проект бетонной коробки, где из инфраструктуры только детская площадка и пара турников для «занятий спортом», покупателей придется заманивать чем-то другим. Как правило, это будут люди с ограниченным бюджетом, поэтому придется играть на понижение цен, чего девелопер не сделает, потому что это финансовое самоубийство. А если и сделает, то в минус проекту и, соответственно, покупателю, ведь дело не только в отсутствии инфраструктуры, но и в качестве самого строительства, соответствии здания техническим нормам и тому подобное.
Зато интересные и самобытные концепции в формате многофункциональных жилых комплексов «город в городе» в сегменте комфорт+, бизнес-класса при условии правильной концепции и реализации найдут своего покупателя без проблем.
Читайте также: Недвижимость в регионах: перспективы, проблемы и реалии
Сейчас на рынке происходит условно слом эпох, который вызван фундаментальными изменениями потребительской психологии в целом: формируются новые целевые группы. Ключевой движущей силой являются представители более молодого поколения Y (люди 1985-1997 годов рождения).
Привязка к курсу — это лишь один из факторов, который влияет на ценообразование. В каждом проекте оно формируется по своим уникальным параметрам.
Более того, вскоре им на пятки будет наступать поколение Z (люди 2000-х годов рождения). Сейчас 30 лет и меньше — стандартный возраст для покупки квартиры под выплату. Например, если доход молодых людей позволяет им выделять фиксированную сумму в месяц и покрывать расходы на собственное жилье. В 2019 году количество проданных таким образом квартир выросло на треть. Можно прогнозировать, что в 2020-м эта тенденция только усилится, а запрос на ипотеку будет оставаться высоким.
3. Колебания курса валют и в дальнейшем останется главным фактором влияния на цены?
Привязка к курсу — это лишь один из факторов, который влияет на ценообразование. В каждом проекте оно формируется по своим уникальным параметрам, среди которых — локация, концепция, инфраструктурные решения, функциональность используемого пространства (наполнение различными видами недвижимости, аттракции, экоконцепции и т.п.), затраты на маркетинг и пиар, услуги проектировщиков и разного рода подрядчиков, а также затраты на строительно-монтажные работы и материалы. К слову, бетон за год вырос в цене в среднем на 10-12%, утеплитель, в зависимости от марки, подорожал от 7-9%, наиболее распространенный кирпич подскочил в цене от 5 до 7%. Строительно-монтажные работы также подорожали — в среднем на 10%.
Читайте также: Новый Генплан Киева: что собираются менять в столице
Влияет на цену и степень готовности проекта. Самая дешевая — на этапе котлована. Но надо понимать, что, инвестируя в землю, следует четко просчитывать все «за» и «против, проверять сам проект, бэкграунд девелопера, разрешительную документацию, право собственности на землю и т.п.
3. Стоит ли ожидать заморозки строительства (или переноса сроков ввода в эксплуатацию объектов) у крупных системных игроков?
Это уже произошло со многими объектами «Укрбуда». То есть условно уже есть пара десятков объектов с задержками на полгода-год, еще по ряду — вопрос, что вообще с ними будет дальше. Трудности не только у «Укрбуда». Некоторые компании всячески отрицают тот факт, что экономическая модель, по которой они строили годами, сошла на нет. Больше не продают ни старые форматы, ни дешевое жилье, ни репутация «самых лучших рейтингов», ни бигборды, развешанные по всему Киеву.
Читайте также: Что ждет рынок элитной недвижимости в Украине
Живость, любознательность и критическое мышление покупателя толкает девелоперов к поиску новых форматов: продает интересная концепция, продуманная до мелочей инфраструктура, правильное позиционирование. Переформатирование жилья, устаревшая классификация, изменение норм строительства, проактивная позиция покупателя наводят на закономерную мысль: в 2020-м нас ждет кардинальная смена лидеров рынка.
Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора
Читайте также
