Інвестування в дохідну нерухомість стало мейнстрімом останніх років. Причин цьому декілька. По-перше, у інвестора залишається право власності на сам актив. Не завжди, але при класичних інструментах, які розглядалися в рамках інвестиційних дебатів на YouTube-каналі Monitor.Estate, здебільшого так. По-друге, наявність пасивного доходу у вигляді оренди активу та роботи керуючої компанії. По-третє, зрозумілий механізм входу в інвестицію з не великою сумою грошей. Власне, 25 жовтня учасники дебатів доводили перспективність та дохідність двох ніш для інвестування: готельний бізнес чи земля сільськогосподарського призначення.
Інвестування в готельний бізнес
На сьогодні є два способи такого інвестування. Купівля апартаментів у готелі, тобто окремого номера, яким керує управляюча компанія. Або придбати пай у споживчому товаристві, яке керує готелем і розподіляє прибуток між інвесторами залежно від їх вкладу. Юлія Боднар, інвестиційний консультант Ribas Invest повідомила, що інвестування в готельний бізнес можливе від $10 тис. Купуючи окремі апартаменти, вартість становитиме від $40 тис.
Переваги інвестування в готельний бізнес:
- наявність розгалуженої мережі готелів, які працюють на будь-який смак гостя;
- можливість доходу як з оренди, так і з продажу активу в майбутньому;
- апартаменти повністю готові до заселення як самого інвестора, так і гостей;
- дохідність від 8% річних;
- за середньої завантаженості готелів понад 55% по року збільшена дохідність для інвестора.
Недоліки інвестування в готельний бізнес:
- відсутність контролю за забудовниками готелів з боку інвестора;
- сезонність готельного бізнесу в курортній місцевості;
- збільшений відсоток податку при продажі комерційної нерухомості.
Інвестуючи в готельну нерухомість, варто пам’ятати про сезонність завантаження номерів. Але навіть при 55% керуюча компанія Ribas Hotels Group прогнозує дохідність від 8%, це дуже добре. Приміром, у Варшаві (Польща) один з апарт-готелів за завантаженості 77% моє дохідність до 8% після першого року роботи. Тому, якщо демографічний показник і хід війни зміниться на користь України за наступні декілька років, то інвестори можуть очікувати на підвищений відсоток прибутковості, але я би не радив на це сильно розраховувати, оскільки в готельному бізнесі є багато чинників, які можуть вплинути на приток туристів та заселення номерів.
Інвестування в землю сільськогосподарського призначення
Олександр Чорний, співзасновник «Земнівест» (сервісу інвестування в землю), вважає, що найголовнішою перевагою інвестування в об’єкти дохідної нерухомості є найнижча ціна купівлі активу, тобто землі. Наприклад, у низці європейських країн після відкриття ринку землі ціни на землю зросли у 5-6 разів. Натепер земля єдиний інструмент інвестування з такими показниками капіталізації об’єкта.
Переваги інвестування в с/г землю:
- земля — це обмежений актив;
- 80% с/г продукції спрямовується на експорт;
- очікування від підвищення ціни від 1,8 раза в найближчі роки;
- право власності після купівлі активу.
Недоліки інвестування в с/г землю:
- Блокування морських портів, що суттєво знижує експорт с/г продукції, яка складає основну дохідну частину орендарів землі.
- Високі витрати на нотаріальні послуги через «специфічне» цільове призначення.
- Відсутній попередній досвід. Немає з чим порівняти.
Інвестувати в землю можна як самостійно, так і за допомогою керуючої компанії. Безумовно, вони за свою роботу попросять комісію, проте на перші кілька років гарантують дохідність не нижче 8 річних.
Короткі підсумки
Інвестування в дохідну нерухомість може принести очікуваний дохід інвестору, проте варто пам’ятати про довгострокову перспективу таких інвестицій. Не слід «гратися» з активами, купуючи і продаючи їх упродовж кількох років після інвестицій. Адже витрати на придбання першого року і податки з продажу можуть нівелювати всі фінансові плани інвесторів. Але з хорошого — за будь-якої невизначеної ситуації інвестор залишиться з правом приватної власності, тобто з фізичним активом, яким рано чи пізно він матиме можливість розпорядитися.
Перед інвестуванням в готельний бізнес чи землю я б рекомендував також вивчити операторів ринку, які будуть опікуватися активами інвесторів. Бо, повторюсь, договори укладатимуться щонайменше на 5-7 років.
Всі випуски інвестиційних дебатів про житлову нерухомість, землю, апартаменти, готельний бізнес, нерухомість за кордоном є в запису на YouTube-каналі Monitor.Estate.
Читайте також
PUMA переосмислює гру: старт наймасштабнішої та найгучнішої кампанії року — "GO WILD"
