Аренда квартир в Германии: цены и какие документы нужны. Фото: tripmydream.ua
Аренда жилья в Германии – это космос по сравнению с арендой в Украине: как по высоким ценам, так и по сложной процедуре. Государству приходится сдерживать рост цен законами, в то время как многие продолжают жить в коммуналках.
50% немцев не имеют собственного дома, то есть снимают квартиры. Поэтому, как говорят местные, найти работу и выйти замуж в Германии гораздо легче, чем найти жилье. Иногда процесс поиска квартиры в аренду и напоминает женитьбу или трудоустройство. Здесь предусмотрены и смотрины, и помолвка, прежде чем вас выберут арендатором. К тому же с выбранной квартирой арендаторы стараются не расставаться, даже переехав в другой город.
Получить официальное жилье важно всем проживающим в Германии. В том числе и миллионам беженцев из Украины. Ведь к прописке привязаны все социальные и финансовые услуги, а также официальная переписка с государственными органами. Украинцам, в частности, социальные органы возмещают аренду и коммунальные, кроме электричества.
The Page разбирался, как работает рынок аренды в ФРГ.
Аренда квартиры в Германии: как найти жилье
Поскольку жилья гораздо меньше, чем ищущих его людей, ключевыми игроками на рынке считаются владельцы квартир. Под них сформирована вся процедура, где арендатора выбирают из сотен кандидатов.
Поиск квартиры обычно начинается с популярных специализированных платформ: ImmoScout24.de и Immowelt.de.
Многие находящиеся в активном поиске активируют себе дополнительные премиум-аккаунты за 30 евро на всех вебсайтах с базами жилья. Это ранжирует его в первые числа списка, да и сами арендодатели считают хорошим жестом, если поисковик не поскупился на такую опцию – значит, хочет и может платить исправно.
Что можно узнать на сайте о квартире:
«В объявлении аренды жилья принято сообщать метраж квартиры, район и цену. Цена за квартиру может указываться как «холодная» арендная плата (Kaltmiete), то есть без включения средств на отопление и водоснабжение, или же «горячая» арендная плата (Warmmiete) плюс «теплые» коммунальные расходы. Электроэнергия обычно не входит в пакет арендной платы: оплачивается отдельно, как и интернет», — объясняет в комментарии The Page маклер из Мюнхена Наталья Олексейчук.
Также обязательно указывается задаток, который необходимо будет возложить на отдельный счет в качестве страхования на случай повреждения или косметического ремонта за время пребывания арендатора. По словам эксперта, задаток определяют в размере двух или трех «холодных» месячных арендных плат.
«Если вы снимаете квартиру за 1 тыс. евро, будьте готовы еще 3 тыс. евро дать задатку – их кладут на отдельный счет, который вам вернут по истечении срока аренды, если с квартирой будет все ок. Когда арендатор будет выезжать, эти деньги он может потратить на поврежденную штукатурку или косметический ремонт», — пояснила эксперт.
Еще одна цифра в объявлении — это дата возможного заезда и освобождения квартиры. Типично для большинства контрактов – за 3 месяца. Если арендаторам стало тесно, или вдруг захотел срочно переехать в другое жилье, они должны быть готовы еще три месяца платить аренду за нынешнюю квартиру, или надеяться быстро найти того, кто заедет вместо вас и возьмет на себя расходы на аренду.
В отличие от Украины, за отопление немцы платят круглый год: сумма распределяется на 12 месяцев на средний показатель. Внутри следующего года может прийти перерасчет. Не исключено, что придется доплатить, или арендатору перечислят разницу, но еще через полгода. То есть если вы даже уехали из квартиры в марте, будьте готовы: в июне в новый адрес придет перерасчет за старую квартиру.
Wohngemeinchaft (немецкие коммуналки): почему они популярны
В зажиточной Германии украинцев, как правило, удивляет такое явление как Wohngemeinchaft — общее жилье в одной квартире, особенно популярное в таких густонаселенных городах как Берлин, Мюнхен или Гамбург.
Немцы вынужденно живут в коммунальных квартирах – Wohngemeinchaft. Фото: rbo-inmitten.berlin
Здесь можно снять квартиру, дом и даже комнату. Есть даже специализированные сайты WG-gesucht.de. Будто такое уже где-то было: жилье с общим доступом к кухне, санузлу и балкону. Ввиду очень высоких цен на аренду люди просто вынуждены соглашаться на такой вариант.
«Это то, что мы бы назвали бы коммуналкой, а в них называют Wohngemeinchaft или WG. На специальных сайтах ищут это специфическое жилье – комнату в квартире, где у каждого по комнате, более или менее меблированная по принципу все в одном – и спальня, и рабочее место. Но кухня и санузел – один на всех», – объясняет Наталья Олексейчук.
По ее словам, бывают еще такие случаи, когда 3-комнатную квартиру, которая в Мюнхене может стоить до 2 тыс. евро, сдают WG отдельными комнатами по 850 евро.
Плюсами такого жилья считается, что, во-первых, в цену уже все входит — и горячая вода, и интернет. Во-вторых, заключается самый простой договор, который не обязывает предупреждать за три месяца — так что съехать можно в любой момент. В третьих, такие квартиры сдаются с мебелью и докупать чего-то нет никакой необходимости.
Аренда квартир в Германии: какие нужны документы
Любая приличная квартира (в которой можно жить), скажем, в Мюнхене или Берлине, сразу после размещения в интернете объявления о найме получит около 200 заявок от поисковиков. Письма, попадающие к маклеру, отправляют сразу с пакетом документов, поэтому его следует всегда иметь наготове.
Пакет документов для аренды квартиры в Германии:
- Персональная идентификация личности – паспорт, ID-карта.
- Выписки по зарплате за три месяца. Если клиент только устроился на новую работу и не имеет справки, необходимо добавить рабочий контракт с указанной зарплатой, вдобавок придется взять своего работодателя в качестве поручителя.
- Кредитная история — выписка из банковских учреждений, доказывающая надежность кандидата, его способность выплачивать аренду. Готовит документ частное кредитное бюро Schufa, определяющее финансовую стабильность человека по шкале от 0 до 100: чем ближе к 100, тем лучше. Документ можно получить за считанные минуты на мейл (30 евро), или же его можно истребовать раз в год бесплатно, но придется подождать две недели.
- Анкета (Selbstauskunft) по личным данным: фамилия-имя, дата рождения, происхождение, место работы, семейное положение.
- Справка об отсутствии задолженности перед предыдущим арендатором (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung).
- Желательно также рекомендация от предыдущего арендодателя, где должна прозвучать важная фраза, что «клиент не имеет задолженности» перед предыдущим собственником арендованной квартиры.
- Данные о банковской карте. Важно помнить, что оплата должна поступать по-немецки — четко к 3 числу следующего месяца. То есть оплата аренды происходит заранее: арендатор производит оплату, отдельно платит за тепло, электроэнергию и интернет.
Если дело дойдет до договора, кроме поданных документов, конечно подписывается детальный контракт, где указывается, какой можно делать ремонт, с которого нельзя шуметь, даже включать пылесос.
Договор аренды в Германии должен содержать:
- срок действия (Dauer des Mietverhältnisses);
- размер месячной арендной платы – (Kaltmiete);
- стоимость дополнительных оплат (отопление, вода, вывоз мусора);
- срок предупреждения о выезде из квартиры – (Kündigungsfrist);
- задаток (Kaution);
- условия возможного повышения арендной платы;
- в случае с меблированной квартирой – перечень всей мебели;
- правила дома (Hausordnung);
- правила ремонта неисправностей в квартире.
Кроме договора, специалисты рекомендуют составить протокол сдачи квартиры — со всей информацией о текущее состояние квартиры и ее оснастка. Этот документ необходим для того, чтобы впоследствии вернуть задаток.
Также арендатор оплачивает два вида страхования (2х60 евро = 120 евро в год): отдельно страхуют квартиру на случай исчезновения мебели, окон или проводки, отдельно оплачивается страхование третьих лиц (соседей) на случай возможных убытков, например затопления.
Поиск жилья в аренду в Германии: сколько это занимает времени
Для поиска квартиры в Германии, особенно в больших городах, следует закладывать месяцы, иногда это может затянуться и на полгода. Отбор кандидатов проходит в несколько этапов.
Из 100-150 отбирают 50 кандидатов, дальше круг сужается до 10, последний этап — 2-3 человека, список которых кладут на стол арендодателю, он уже сам выбирает.
В Германии обычно арендатор, даже если он переезжает работать в другой город, не отдает квартиру, а сдает ее в субаренду. Фото: nestpick.com
«Если человек без партнера и замахнется на двухкомнатную квартиру, даже имея хорошие заработки, — ему не будут отвечать на запросы. Потому что если квартиру продает маклер, он лучше перестрахуется и сдаст квартиру паре, в идеале молодой паре. Еще здесь действует правило, сколько людей столько и комнат. Если молодая семья с ребенком, значит, должна быть 3-комнатная. Недавно в нашем доме казалась квартира 2,5 комнаты – на просмотр выстроилось 50 молодых парочек», – объяснила маклер.
Аренда квартиры в Германии: просмотр квартиры
Первый этап отбора: маклер отбирает пул кандидатов, получив несколько сотен запросов с документами на электронную почту.
Раз в месяц объявляется день просмотра квартиры, на который приходит посмотреть, например, 100 отобранных кандидатов.
«Кандидатам приходит объявление о времени и дате просмотра. Это выглядит так: стоит у дома очередь из 40-50 молодых пар, каждому дают на 5 минут зайти в квартиру, задать 2-3 вопроса и до свидания. Иногда одновременно могут зайти три пары, если многие кандидаты. В общем, при таких условиях составить представление о квартире очень трудно», — объяснила Наталья Олексейчук.
Как выбирают арендатора в Германии
Критерии, по которым выбирают потенциальных арендаторов в Германии, также кардинально отличаются от украинского опыта.
Во-первых, здесь тщательно проверяют надежность поисковика в последние годы и его потенциал на будущие годы.
«Идеальной считается формула, когда общий доход на домохозяйство и арендная плата не должен превышать 40% доходов (зарплата нетто). Кандидату нужно к ней приближаться, если вы подаете документы. То есть если вы на руки получаете 1500 евро, а квартира стоит 1 тыс. евро, то шансов откровенно говоря, мало. Фактически вы считаетесь неплатежеспособным», — объяснила эксперт.
Во-вторых, кандидат должен из документов выглядеть приличным. Случается, что компании-агенты банально объявляют лотерею: отбирают 50 из 200 кандидатов, посылают им приглашение на просмотр и уже из них выбирают достойного кандидата.
Арендные ставки на квартиры в Германии
Украинские беженцы рассматривают в Германии преимущественно вторичное жилье — это дома 70-90-х годов прошлого века, но ухоженные в приличном состоянии, есть отдельно кухня, гостиная и спальня.
В Мюнхене однокомнатная квартира на вторичном рынке стоит 1000–1100 евро в месяц. Фото: immowelt.de
Вилка цен очень велика и зависит как от крупности и успеваемости региона, качества жилья, так и расположения района: здесь есть как социальные жилища, которые могут стоить 300-400 евро в месяц, так и квартиры за 5-6 тыс. евро.
Последние 10 лет самые высокие цены в стране в Мюнхене, где сосредоточены многие представительства международных компаний. Даже в Берлине по сравнению со столицей Баварии цены на 20% ниже.
Цены на аренду («теплая» цена) квартир на вторичном рынке в Мюнхене:
- 1-комнатная квартира 30 кв.м в доме 70-80-х годов стоят 1000-1100 евро в месяц;
- 2,5-комнатная: 60 кв. м, немеблированная – 1 200 евро в месяц;
- Трехкомнатная скромная на вторичном рынке – стоимость от 1500 евро в месяц.
К квартире, по словам Натальи Олексейчук, относят гараж, амбар в подвале, где хранят домашнюю утварь, и очень часто общая прачечная.
Отдельно, кроме арендной ставки, оплачивается:
- услуги ЖКХ (свет, вода, отопление, вывоз мусора) — 200-300 EUR
- паркоместо: 60 евро в менее популярных районах, 120 евро в месяц,
- домашний интернет: в зависимости от скорости интернета — 40-50 евро в месяц,
- Радио-телевизионный абонемент (GEZ) 18,36 евро в месяц.
- 2 вида страхования – 120 евро в год.
Квартиры в новостройках дороже, чем на вторичном рынке.
«Если мы берем трехкомнатную новостройку со спальней для родителей, детской, кухней, балконом или выходом в общий сад, — такая квартира оценивается в 1900 евро, хотя по метражу она не будет очень большой», — пояснила Олексейчук.
Субаренда жилья в Германии: как это работает
Получить квартиру в аренду считается удачей даже у немцев, поэтому принято держаться этих квартир даже если впоследствии становится тесно. Поэтому здесь есть традиционные истории, когда арендатор переезжает работать в другой город и сдает свою квартиру в субаренду.
Во-первых, даже ему не хочется проходить еще раз семь кругов ада тяжелого поиска жилья — и легче его официально сдать.
Во-вторых, уехавшие давно имеют преимущество в цене. Согласно соглашению, на них действует правило не увеличивать плату не более 3% каждые 3-5 лет, и это замедляет рост цены.
Если квартира освободится и будут заезжать новые квартиранты после 10 лет долгой аренды, то цена уже будет гораздо выше.
Советы для украинских беженцев по поводу жилья в Германии
В поисках квартиры маклер советует в первую очередь проверить арендные ставки на сайте местной администрации, особенно в районах, где они бьют рекорды по наглости. Для этого местные власти устанавливают верхний предел — чтобы тормозить верхние цены на жилье. Эти данные можно проверить в Шпигеле – в статистике средних арендных плат.
«Немецкая власть, обеспокоенная ценами на аренду жилья, во-первых, устанавливает границу – не поднимать выше указанной цены за кв. метр квартиры в конкретном доме. Во-вторых, запрещено слишком быстро поднимать плату для арендодателей — не раньше, чем через 3 года после того, как они сменят жилье. И то — поднимать цены можно на 3% с обоснованием», — объяснила эксперт.
В горячих (перенаселенных) городах искать жилье затруднительно, кроме того цены продолжают расти. В Берлине, Мюнхене, скажем, потенциала для заселения нет даже в пригороде, подчеркнула маклер Олексейчук. По ее словам, следует рассмотреть варианты переезда в небольшие города, ведь по ощущениям в стране уровень жизни одинаков.
Так, в городах на 100-200 200 тыс. рублей. население нет метро или большой транспортной развязки, но какие-то жизни будут такими же. Зато в Мюнхене невозможно записать ребенка в ясли, даже если подать заявку в день его рождения.
«Если мы говорим о меньших городах, например, Нюрнберг – в 170 км от Мюнхена (это 2 часа поездом) жилья больше и арендная плата достаточно посильная – 60% ниже. Можно также снять квартиру дешевле 500-600 км от Мюнхена — под Ляйпцигом, в небольшом уютном городе Халле ( 230 тыс. населения). Здесь квартира на 2,5 комнаты на 60 кв.м (гостиная 20 кв.м спальня 15, балкон и небольшая детская на 8 кв.м с маленькой кухней и санузлом) будет стоить 400 евро. В Мюнхене за такую квартиру нужно платить почти втрое больше – 1100-1200 евро», – подчеркнула эксперт.
Аренда в Германии: сдающиеся квартиры
Еще одной спецификой богатой Германии является то, что квартиры здесь получают в аренду полностью пустыми – только отбеленные стены.
В Германии на вторичном рынке жилья обычно сдают полностью пустые квартиры с белой штукатуркой. Фото: immowelt.de
«Не будет даже лампочек и покрышек на унитазе. При заезде домоуправляющий может одолжить «лампочку ильича», подчеркнув при этом: «Как свою вкрутите — мне эту вернете. Поэтому наживать мебель придется арендаторам», – маклер.
Впрочем, не исключено, что это лучше маркетинговых трюков в объявлениях, где предлагают меблированную квартиру по более высокой цене, а вам поставят стол, три стула, кровать и тумбочку. По крайней мере, полгода-год придется потерпеть — и обустроить жилье по своему вкусу и усмотрению.
В объявлениях можно встретить разные типы жилья. Самые распространенные из них:
- Maisonette-Wohnung – двухэтажная квартира,
- Souterrainwohnung – квартира в переоборудованном подвале,
- Penthouse-Wohnung – квартира на верхнем этаже дома,
- Loftwohnung – просторные апартаменты с открытым пространством,
- Appartement – студия или небольшая квартира,
- Einliegerwohnung – достройка,
- Altbauwohnung – квартира в старом доме.
Настоящая история. Украинская беженка — о поиске квартиры в Берлине
Украинская беженка Ирина, выехавшая в феврале из Украины с дочерью, рассказала The Page, что уже полгода ищет квартиру в Берлине. Чтобы оптимизировать поиск, друзья подсказали ей, что следует попотеть над сопровождающим письмом.
Ирина зарегистрировалась на сайте с базой данных квартир. Говорит, что форма общения — только переписка через форму: очень много желающих никто по телефону консультировать не будет. Конкуренция очень высока: по каждой квартире приходит около 100–150 заявок.
История украинской беженки о поиске квартиры в Германии
«Нельзя просто взять и написать, как у нас: здравствуйте, мне пришлась ваша квартира, можно ли ее посмотреть. На такие письма здесь даже не будут реагировать. Мне помогла подруга на немецком оформить такое письмо. Вот что мы написали: кто я и как зовут, откуда, кем работаю, какие предпочтения, что дочь, которая учится в гимназии. Что очень нужно жилье. Добавили «только учу немецкий, но возможно общение на английском. Словом, из письма сразу должно стать понятно, что вы порядочные люди. Далее следишь за базой и вылавливаешь квартиры, которые подходят по твоим параметрам, и отправляешь письмо», — рассказала беженко.
Далее, по ее словам, маклер формирует список тех, кто имеет право посмотреть квартиру. Приходит письмо на просмотр – ты приходишь на конкретную дату. Очень редко случается, когда дают ключ, чтобы самим посмотреть жилье. Чаще это групповой просмотр на 15-20 человек, осмотр проводят на немецком, мало что понятно.
«Мы были на просмотре дважды – это считается продвинутым вариантом, но ничего не гарантирует. Если ты попал на следующий уровень, заполняешь формуляр с информацией о себе: сколько тебе лет, лет, с кем будешь жить, кто он тебе — родственник или нет, пишешь и о своих привычках: куришь или нет, имеешь ли животных», — добавила Ирина.
Украинка подчеркнула, что такой истории как риелторы, к которым мы привыкли в Украине, здесь нет. В Германии маклеры работают на сдающих квартиры. Их задача – поиск надежных арендаторов. Говорят, что есть маклеры, которые могут работать и на арендаторов, но это стоит очень дорого от 1 до 3 тыс. евро. Вы заключаете договор, он предлагает варианты – и после подписания договора по квартире ты ему платишь 3 тыс. евро. В таком случае маклер выступает в качестве адвоката перед арендодателями: они как цари выбирают, кому отдать квартиру.
«Мои знакомые искали жилье в Саксонии под Лейпцигом. Оба учатся на курсах немецкого. Поскольку у них университетские дипломы, их не отправляют работать убирать улицы, поскольку со знанием немецкого они могут найти лучшую работу. Поэтому государство компенсирует жилье и полностью покрывает аренду и коммунальные помимо электроэнергии. Поэтому, когда моим друзьям написали, что в Лейпциге уволится в декабре квартира, они согласились. Да и для всех немцев нормальный ответ должен быть «да» – вы просто должны хотеть эту квартиру», – объяснила Ирина.