Проблеми житлової політики в Україні — критичні, адже обсяги наявного житла не відповідають потребам ринку. Внаслідок цього маємо постійне зростання цін на нерухомість та загалом незадовільний рівень забезпечення власною оселею серед українців.
Втім, в українських містах можна побачити парадоксальну картину: на фоні гострого дефіциту житла десятки будівельних об'єктів роками залишаються замороженими. Ці «довгобуди» не просто спотворюють міський ландшафт — вони є символом неефективності будівельного сектору та свідченням системних проблем у галузі.
Особливо гостро ця проблема постає для об'єктів, що перебувають на балансі держави або місцевих громад. Однак саме державна/комунальна власність на ці недобудови може стати ключем до вирішення одразу двох проблем: ліквідації занедбаних об'єктів та забезпечення українців доступним житлом.
Важливу роль у цьому процесі може відіграти державно-приватне партнерство («ДПП»). Цей механізм здатний об'єднати ресурси та компетенції держави і бізнесу, забезпечуючи ефективне розв'язання житлових проблем у масштабах країни.
Сутність та переваги ДПП у житловому секторі
ДПП — це форма співпраці між державою (в особі відповідних органів) та приватними компаніями, спрямована на реалізацію проєктів, які мають суспільне значення. ДПП дозволяє об'єднати ресурси, експертизу та управлінський досвід обох сторін, що робить його ефективною альтернативою традиційним підрядним схемам. У цьому форматі держава може зосередитися на створенні сприятливих умов для реалізації проєктів, тоді як бізнес бере на себе фінансування, управління та технічне виконання.
Ефективність ДПП у житловому секторі зумовлена кількома ключовими чинниками:
Синергія ресурсів
ДПП забезпечує мобілізацію фінансових, технічних та організаційних ресурсів держави та бізнесу. Наприклад, держава може надавати землю, податкові пільги чи інфраструктурну підтримку, тоді як приватний партнер — інвестує кошти, забезпечує управління та використовує власний досвід для успішної реалізації проєкту.
Розподіл ризиків
Ризики, пов’язані з реалізацією проєкту (фінансові, технічні, юридичні), розподіляються між сторонами залежно від їхніх можливостей. Це стимулює ефективність управління, оскільки кожна сторона фокусується на своїх сильних сторонах.
Довгостроковий підхід
На відміну від короткострокових підрядних контрактів, ДПП передбачає тривалу співпрацю, що забезпечує стабільність та якість виконання проєктів. У житловому секторі це особливо важливо, оскільки більшість проєктів мають довгий цикл окупності.
Соціальна спрямованість
ДПП дозволяє поєднувати комерційні інтереси бізнесу із суспільними потребами. Наприклад, частина житлових площ у нових проєктах може бути передана державі для соціального житла, тоді як решта використовується для отримання прибутку.
Моделі ДПП, що здатні «реанімувати» ринок нерухомості в Україні
Світова практика демонструє різноманітність підходів до реалізації проєктів ДПП у житловому секторі. Для України, з її специфічними викликами та можливостями, адаптація сформованих міжнародним досвідом схем співпраці дозволила б вирішити значну частину житлових проблем. Моделями ДПП, на які варто звернути увагу, є:
«Відновлення — Оренда — Передача» (RLT)
Найбільш зрозумілою схемою ДПП-відносин для такого роду об'єктів, як «довгобуди», безумовно є «Відновлення — Оренда — Передача» (більш відома за англійською абревіатурою RLT — «Rehabilitate-Lease-Transfer»). Приватний інвестор вкладає кошти у завершення будівництва, отримуючи натомість право довгострокової оренди цього об’єкта. Частина квартир використовується державою як соціальне житло, решта — здається в оренду за ринковими цінами. Після закінчення терміну договору (зазвичай це 20-30 років) повністю відновлений будинок повертається у володіння міста чи держави. Така модель могла б стати рятівним колом для численних недобудованих житлових комплексів в українських містах, особливо тих, де будівництво було заморожено на завершальних стадіях.
«Відновлення — Експлуатація — Передача» (ROT)
Дещо інший підхід пропонує модель «Відновлення — Експлуатація — Передача» (ROT від «Rehabilitate-Operate-Transfer»). При цій ДПП-схемі приватний партнер не просто відновлює будівлю, а повністю переосмислює її призначення. Наприклад, можемо уявити територію недовершеного підприємства. ROT передбачає, що в ході реалізації проєкту приватний бізнес перетворює частину приміщень на помешкання, яке на різних умовах буде використовуватись державою для розв'язання житлового питання, а іншу частину — на комерційні площі. Протягом визначеного довгострокового терміну приватний партнер управляє всім комплексом, отримуючи прибуток від його експлуатації. Після закінчення терміну договору об'єкт переходить у власність держави, але вже як повноцінно функціонуючий житлово-комерційний комплекс. В українському контексті ця модель могла б дати нове життя численним занедбаним/недобудованим промисловим об'єктам, особливо в невеликих містах, де проблема нестачі житла стоїть особливо гостро. Така модель не лише розв'язує проблему забезпечення житлом, а й ревіталізує занедбані території, перетворюючи маргінальні райони на нові центри міського життя.
«Фінансування за рахунок податків»
Український законодавець може піти шляхом і більш прогресивних та складних способів фінансово зацікавити потенційного інвестора. Наприклад, у США існує механізм «фінансування шляхом податків», коли податкові надходження, які генерує відновлений об'єкт, скеровуються приватному партнеру для подальшої реалізації ДПП. Такий механізм дозволяє фінансувати складні та дороговартісні проєкти без додаткового навантаження на бюджет, що робить ДПП неймовірно привабливим як для приватного партнера, так і для держави. Хоча очевидно, що в умовах поточного регулювання така модель фінансування є малоймовірною в Україні.
Висновок
Державно-приватне партнерство — це не просто механізм залучення інвестицій, а потужний інструмент розв'язання багатьох проблем, зокрема житлових. Успішна реалізація ДПП-проєктів здатна не лише забезпечити кращий доступ до житла для багатьох людей, а й загалом трансформувати міський простір.
Для України, яка прагне модернізувати свій житловий фонд, впровадження механізмів ДПП може стати каталізатором позитивних змін. Ключовим завданням залишається створення прозорих та ефективних механізмів реалізації таких проєктів, які б враховували інтереси всіх залучених сторін — держави, бізнесу та, найголовніше, мешканців.
Співавтор: Захар Оприсько, молодший юрист Asters
Читайте також
