Facebook Pixel

Плюси та мінуси інвестицій у нерухомість

Віталій Шапран
член Ради НБУ

Коли мене запитують, чи варто вкладати кошти в нерухомість в Україні, я чомусь відразу згадую 2006 – 2007 рр. і київських ріелторів, які запевняли, що нерухомість буде тільки зростати, тому панельна хрущовка в центрі біля метро за $150 тис. – це цілком перспективне вкладення. І ось минуло 12 років, для України це досить великий термін. Ринок житлової нерухомості в столиці України все ще перебуває в замороженому стані, подаючи слабкі ознаки життя.

Базові знання

Неважливо, купуєте ви першу, другу чи двадцять п’яту квартиру (можливо, офіс або склад під Києвом) – принципи, за якими проводиться розрахунок ефективності такого придбання, однакові. Покупка нерухомості – це, як правило, великі витрати. Щоб зрозуміти, наскільки ці витрати будуть ефективними, прийнято порівнювати покупку нерухомості з орендою.

Наприклад, вам пропонують придбати однокімнатну квартиру біля метро за 800 тис. грн. Ви знаєте, що здавати це житло ви зможете максимум за 8 тис. грн на місяць (або 96 тис. грн на рік). Таким чином, якщо спростити розрахунки, щорічно ви будете на цій угоді заробляти близько 12% річних, а термін окупності проекту за умови незмінності цін на оренду і нерухомість (що малоймовірно) складе 8 – 9 років, що для нерухомості не так вже й погано. З іншого боку, в українському банку ці ж 800 тис. грн ви можете зараз розмістити під 15 – 18% річних мінус податки або під 3 – 5% за умови оформлення депозиту в доларах США. Якщо брати до розгляду три простих альтернативи – депозит у гривнях, депозит в національній валюті і придбання квартири, – то протягом наступних 10 – 15 років ще невідомо, що буде вигідніше.

Telegram Logo

Цінові ризики проектів

Тактично найбільш вигідним зараз залишається депозит в національній валюті. Але якщо брати часовий горизонт інвестицій в нерухомість у 10 – 15 років, то курсові перспективи національної валюти стають туманними, а прибутковість від валютних депозитів дуже невелика для апетитів українського ринку. Тому інвестиції в нерухомість з подальшою здачею в оренду виглядають цікавим, але зовсім не гарантованим інструментом збереження коштів (у всякому разі, на це вказують історичні дані ринку столичної житлової нерухомості).

За період з 2009 по 2019 рік вартість столичної нерухомості в доларовому еквіваленті знизилася приблизно вдвічі, а продавцям ще потрібно спробувати продати свою покупку десятирічної давності за цінами, які декларують ріелтори. Тож, на жаль, інвестиції в нерухомість у Києві (у всякому разі, в житлову) – це зовсім не універсальний рецепт для порятунку заощаджень. Враховуючи досить високий рівень процентних ставок за гривневими ресурсами та наявність фактичної заборони на валютне кредитування іпотека, в Україні буде відновлена нескоро. Тому все, на що можуть розраховувати зараз покупці житла, – це розстрочка від забудовників.

Мінуси інвестицій в нерухомість

Ті, хто намагаються заробляти, здаючи в оренду житлову нерухомість, вам скажуть, що житло потрібно ще уміти здати. Крім ризику напасти на «неправильного» квартиронаймача, є великі проблеми з тим, щоб ваш житловий фонд був постійно зайнятий. Так, після двох-трьох невдалих спроб здавання в оренду житло належить відчистити і відмити, а можливо, й відремонтувати. Тому простоювання квартири в очікуванні орендаря може тривати й кілька місяців. Тобто свої 7 – 10 тис. орендної плати в місяць ви, швидше за все, будете мати тільки на папері, а на практиці частину часу житло буде простоювати.

Як правило, наші люди не прагнуть ставати підприємцями і здають житло, забуваючи про те, що потрібно ще платити податки. Часта зміна орендарів, наявність серед орендарів галасливих особистостей, нерідко збуджує нездоровий інтерес з боку сусідів, які можуть написати скаргу в податкову, що також загрожує неприємностями.

І останнє, але, мабуть, найважливіше – потрібно пам’ятати, що житло має свій термін експлуатації. Навіть сталінка з євроремонтом або хрущовка з переплануванням не гарантує, що через 8 – 10 років ваш будинок не поставлять на капремонт або запланують до зносу. Певна небезпека є і в придбанні новобудови, якість яких залишає бажати кращого. Тому перш ніж робити велику інвестицію, не завадило б зібрати інформацію про той будинок, де ви збираєтеся купувати нерухомість.

Моє особисте враження від нашого ринку нерухомості таке, що планування в Україні на 10 – 15 років виглядає неможливим. Ми з вами не можемо не тільки точно передбачити рух цін на житло і комерційну нерухомість, але і рух курсу національної валюти та відсоткових ставок. В таких умовах невизначеності зазвичай ситуацію рятує диверсифікація. Тобто не можна інвестувати все в нерухомість, чи все в гривневі або тільки у валютні депозити. Розподіл ризиків за активами повинен бути приблизно рівноцінним.

The Page Logo
У вас є цікава колонка для The Page?
Пишіть нам: [email protected]

Warning icon Помилка в тексті? Виділіть її мишкою і натисніть: Ctrl + Enter

Коментарі

Всі новини