Когда меня спрашивают, стоит ли вкладывать средства в недвижимость в Украине, я почему-то сразу вспоминаю 2006 – 2007 гг. и киевских риелторов, уверявших, что недвижимость будет только расти, поэтому панельная хрущевка в центре возле метро за $150 тыс. – это вполне перспективное вложение. И вот прошло 12 лет, для Украины это довольно большой срок. Рынок жилой недвижимости в столице Украины все еще находится в замороженном состоянии, подавая слабые признаки жизни.
Базовые знания
Неважно, покупаете вы первую, вторую или двадцать пятую квартиру, а может быть офис или склад под Киевом, – принципы, по которым проводится расчет эффективности такого приобретения, одинаковы. Покупка недвижимости – это, как правило, большие затраты. Чтобы понять, насколько эти затраты будут эффективны, принято сравнивать покупку недвижимости с арендой.
Например, вам предлагают прибрести однокомнатную квартиру возле метро за 800 тыс. грн. Вы знаете, что сдавать это жилье вы сможете максимум за 8 тыс. грн в месяц или 96 тыс. грн в год. Таким образом, если упростить расчеты, в год вы будете на этой сделке зарабатывать около 12% годовых, а срок окупаемости вашего проекта при условии неизменности цен на аренду и недвижимость (что маловероятно) составит 8 – 9 лет, что для недвижимости не так уж и плохо. С другой стороны, в украинском банке эти же 800 тыс. грн вы можете сейчас разместить под 15 – 18% годовых минус налоги или под 3 – 5% при оформлении депозита в долларах США. Если брать к рассмотрению три простых альтернативы – депозит в гривнах, депозит в национальной валюте и приобретение квартиры, – то на протяжении следующих 10 – 15 лет еще неизвестно, что будет выгоднее.
Ценовые риски проектов
Тактически самым выгодным сейчас остается депозит в национальной валюте. Но если брать временной горизонт инвестиций в недвижимость в 10 – 15 лет, то курсовые перспективы национальной валюты становятся туманными, а доходность от валютных депозитов – слишком небольшой для аппетитов украинского рынка. Поэтому инвестиции в недвижимость с последующей сдачей в аренду выглядят интересным, но вовсе не гарантированным инструментом сохранности средств (во всяком случае, на это указывают исторические данные рынка столичной жилой недвижимости).
За период с 2009 – го по 2019 год стоимость столичной недвижимости в долларовом эквиваленте снизилась примерно вдвое, а ее продавцам еще нужно попробовать продать свою покупку десятилетней давности по ценам, которые декларируют риелторы. Так что, увы, инвестиции в недвижимость в Киеве (во всяком случае, в жилую) – это совсем не универсальный рецепт для спасения сбережений. Учитывая довольно высокий уровень процентных ставок по гривневым ресурсам и наличие фактического запрета на валютное кредитование, ипотека в Украине будет восстановлена нескоро. Поэтому все, на что могут рассчитывать сейчас покупатели жилья, – это рассрочка от застройщиков.
Минусы инвестиций в недвижимость
Те, кто пытаются зарабатывать, сдавая в аренду жилую недвижимость, вам скажут, что жилье нужно еще суметь сдать. Кроме риска напасть на «неправильного» квартиросъёмщика, есть большие проблемы с тем, чтобы ваш жилой фонд был постоянно «пристроен». Так, после двух-трех неудачных сдач в аренду жилье предстоит отчистить и отмыть, а возможно, и отремонтировать. Поэтому простаивание квартиры в ожидании арендатора может составлять несколько месяцев. То есть свои 7 – 10 тыс. арендной платы в месяц вы, скорее всего, будете иметь только на бумаге, а на практике часть времени жилье будет простаивать.
Как правило, наши люди не стремятся становиться предпринимателями и сдают жилье, забывая о том, что нужно еще платить налоги. Частая смена арендаторов, наличие среди арендаторов шумных личностей часто возбуждает нездоровый интерес соседей, которые вполне могут написать жалобу в налоговую, что также чревато неприятностями.
И последнее, но, наверное, самое важное – ужно помнить, что жилье имеет свой срок эксплуатации. Даже сталинка с евроремонтом или хрущевка с перепланировкой не гарантирует, что через 8 – 10 лет ваш дом не поставят на капремонт или под снос. Определенную опасность представляет собой и новострой, качество, которого оставляет желать лучшего. Поэтому прежде, чем совершать крупную инвестицию, не мешало бы собрать информацию о том доме, где вы собираетесь покупать недвижимость.
Мое личное впечатление от нашего рынка недвижимости таково, что планирование в Украине на 10 – 15 лет выглядит невозможным. Мы с вами не можем не только предугадать точно движение цен на жилье и коммерческую недвижимость, но и движение курса национальной валюты и процентных ставок. В таких условиях неопределённости обычно ситуацию спасает диверсификация. То есть нельзя инвестировать все в недвижимость, или все в гривневые (или только в валютные) депозиты. Распределение рисков по активам должно быть примерно равноценным.
Читайте также
