Із закінченням зимових блекаутів інтерес до теми купівлі квартир у 2023 році є стабільний і перебуває на рівні 70-80%, порівнюючи з довоєнним показником. Після падіння на дві третини з початку вторгнення українці повертаються до ідеї придбання власної нерухомості, цікавляться пропозиціями на ринку, хоча безпосередньо на угоди виходять обережно.
Віддалена від фронту вторинка зростає в ціні
Аналітики ЛУН підрахували: середні ціни на однокімнатні квартири з завершенням блекаутів зросли в доларах у Львові на 12%, і сьогодні така квартира вже коштуватиме $58 500, в Ужгороді це 7% – $51 600 за квартиру, у Черкасах ріст становить 10% – $38 400, в Івано-Франківську здорожчання на 18% – $31 700, у Рівному – 8% з вартістю $37 200.
Київські однокімнатні за цей же період втратили у вартості приблизно 3% і коштують сьогодні $62 000, Миколаїв – зниження у 5% з ціною $21 000, Суми – 6% з вартістю квартири $24 500.
Ціна 1-кімнатної квартири в середній зарплаті
В абсолютних числах рекордсменом у прирості є Львів, де однокімнатні квартири здорожчали на $6400, в Івано-Франківську – на $4700, у Чернігові – на $4000. Двокімнатні найбільше зросли у Вінниці – на $8900, у Львові, Чернівцях, Черкасах – на $7000 та в Івано-Франківську – на $6900. Трикімнатні теж лідирують у Вінниці – приріст у $8800, Львові – $7700 та Івано-Франківську – $7000, водночас у Києві такі квартири подешевшали на цілих $8000.
Київ та Львів традиційно займають свої позиції як найдорожчі міста для купівлі житла, але з початком повномасштабної війни до них приєднався і Ужгород, де, як і в цих містах-мільйонниках, на купівлю квартири треба збирати трохи більше 9 років середніх місцевих зарплат.
Миколаїв, Запоріжжя та Харків у «річних зарплатах» коштуватимуть від 4 до 5 років. Це повʼязано з локальним здешевленням житла через російську агресію.
Первинка зростає в ціні, хоч і менше будується
На собівартість будівництва впливає здорожчання будівельних матеріалів та складнощі з пошуком робочої сили через те, що значна частина чоловіків будівельних професій або виїхала з області, або захищає Україну зі зброєю в руках.
Середні ціни на первинці, м2
Так, вартість квадратного метра в новобудовах зросла майже в кожному регіоні. Хмельницька область – зростання на 22%, Івано-Франківська область – на 18%, Волинська – на 17%. Проте Львівський регіон і Київ не зростали так активно і показали символічні 2% падіння у гривні.
Кількість виставлених на продаж житлових комплексів на первинці напряму повʼязана з віддаленістю від фронту. Таким чином, найбезпечніші західні регіони мають 80-90 і більше відсотків відкритих відділів продажу відносно рівня до вторгнення.
Квартир введено в експлуатацію
За дослідженням ЛУН, темпи введення в експлуатацію очікувано зменшуються. Якщо у 2022 році добудовували розпочате раніше, то 2023 рік вже демонструє більш реальний стан речей по областях. За 3 перші квартали у Києві було введено в експлуатацію на 15% менше квартир, у Київській області – на 35% менше, у Львові – на 38% менше. Але є і рекордсмени щодо приросту: у Дніпрі ввели в експлуатацію на 34% більше порівняно з 2022-м, у Тернополі — на 76% більше, у Полтаві – на 36%, а у Черкасах – у понад 4 рази більше об’єктів, ніж минулого року.
Такий спад темпів будівництва при відновленні попиту, ймовірно, призведе до дефіциту нових метрів, що вплине на охочих взяти іпотеку «єОселя» під 7% річних на 20 років. За умовами цієї програми для всіх верств населення, квартира має бути в будинку, що побудований не більше 3 років тому.
Оренда показує нові рекорди в безпечних регіонах через внутрішню міграцію
Попит на оренду продовжує зростати, що підкреслює міграційні процеси в Україні. Серпень 2023 року був рекордним щодо інтересу до оренди квартир за всю історію спостережень.
Середня ціна оренди 3-кімнатної квартири
Київ займає третє місце за вартістю життя з ціною однокімнатної квартири у розмірі 13 000 грн за місяць (Львів – 16 000, Ужгород – 15 100). За ціною оренди двокімнатної столиця зрівнялась з лідером, Львовом – 18 000 грн. Ймовірно, це повʼязано з меншим фондом маленьких квартир у Львові, котрі зайняли ще впродовж 2022 року, тому на західному ринку залишилися лише дорожчі варіанти.
Для аналізу економічної доцільності придбання житла обчислюють співвідношення річної плати за оренду до вартості квартири. Так, наприклад, без урахування амортизації та супутніх витрат у Києві середня вартість квартири еквівалентна 15 рокам її оренди. У Львові цей показник становить 11 років, в Одесі – 17 років. Харків демонструє 20 років оренди, що повʼязано передусім з падінням цін на довгострокову оренду в прифронтовому регіоні.
Підсумки та прогнози
Зі слів Дениса Суділковського, бренд- та бізнес-директора ЛУН:
Ціни на купівлю житла завжди відповідають поточному стану економіки, і якщо 2022 рік став для нас шоком і втратами ВВП, то 2023 сміливо крокує до відновлення. Україна вистояла, пережила зимовий терор, і з весни українці повертаються до ідеї мати власне житло.
Неготовність розділяти ризики недобудови з девелоперами, за дослідженням ЛУН, спонукає більшість покупців обирати готове або майже готове житло. Окрім цього, цю тенденцію підтримує і величезна кількість зруйнованого війною житла. Вимушеним переселенцям необхідне житло, і ті, хто має змогу, розглядають варіанти придбання. Ці зміни вже впливають на ринок девелоперів, де початкові стадії будівництва часом необхідно будувати за власні кошти.
Найбільш цікавим є подальший розвиток державної програми «єОселя», де розширені категорії населення можуть взяти іпотеку на житло під 7%, що для багатьох є чи не єдиним шансом на власну квартиру. Але за умовами цієї програми житлу має бути менш як три роки, а у 2024 році це вже будуть переважно будинки, завершені у часи війни. Таких відчутно мало, особливо в столиці, і можна очікувати на зміну умов програми.
За відсутності воєнної ескалації можна очікувати подальшу стабілізацію економіки, а за нею повернення віри українців у довгострокові плани, у тому числі й придбання житла.
