Упертість і своя реальність: топ-3 особливості вторинного ринку житла

оглядачка ринку нерухомості

Днями мені телефонувала приятелька Аня, у якої ось уже 6-й місяць поспіль ніяк не продається «одиничка» на 90 кв. м у колись популярному й респектабельному ЖК минулих років.

Беручи до уваги і стагнацію ринку вторинного житла в Україні, й особливості року, Аня свідомо навіть за свій пристойний ремонт не просить більш як $1,5 тис. за кв. м попри те, що купувався він за $1,2 тис.

А от сусіди за голі стіни просять усього на пару сотень менше, чим вганяють мою знайому в стан фрустрації.

«Вони з глузду з'їхали?» — запитує мене Аня, і мені нічого сказати, крім як «так».

Бо ринок вторинної нерухомості непередбачуваний у бажанні власників втекти від реальності. Поговоримо докладніше про те, що я бачу.

Особливість 1. Власники не готові йти на поступки й далекі від розуміння формування ринкової ціни.

Брокери, з якими я спілкуюся, нарікають на те, що практично 40% власників не змінювали вартість житла за минулі 9 місяців. «Стаж» їхніх оголошень уже фактично перевищує пів року, продажу так і немає, але небажання йти на поступки перемагає.

До того ж дуже часто власники завищують свою оцінку ціноутворювальних чинників житла. На вторинному ринку, по суті, це тип будинку, рік введення в експлуатацію, місце розташування та супутня оцінка локації, поверх квартири, площа, технічний стан будинку, комунікацій, самої квартири.

Особливість 2. Збільшився строк експозиції

Середній термін експозиції досягав раніше 86-90 днів, а тепер рієлтори не беруться прогнозувати точний строк і одразу радять множити кількість днів щонайменше вдвічі-втричі.

Якщо ціна відхиляється від ринкової пропозиції у вашому діапазоні не більше ніж на 10-15%, а квартира дійсно є ліквідною, ходовою, то, можливо, пощастить продати її швидше. Тут усе залежатиме від збігу переваг обмеженого попиту й очікувань власників.

Особливість 3. Немає розуміння ринку та своєї стратегії поведінки в ньому

Моя знайома не хоче продавати квартиру нижче за той поріг, що обґрунтований для такої пропозиції, як у неї. Водночас вона розуміє, що ринок вторинного житла зараз не в кращому стані.

Щоби не пороти гарячку з продажем, Аня вирішує йти в оренду. Короткострокового характеру — від 3 днів до 2-3 місяців.

Такий термін дає змогу контролювати і стан квартири, і наводити лад після постояльців, і не переживати за зношеність і амортизацію.

Це — одна з обґрунтованих нових стратегій для власників. Якщо істотні поступки для вас є неприйнятними, поки можна не продавати, а піти в орендний бізнес.

Тільки одразу варто визначитися, якою буде оренда: короткостроковою, довгостроковою або взагалі подобовою. Від цього залежить і сама модель бізнесу, і дохідна й видаткова частини.

Ще одна порада — розширити канали інформування про продаж і заручитися допомогою компетентного брокера. Хочете продати квартиру сьогодні, будьте готові багато, але за ділом, і ненав'язливо про це розповідати.